七浦路商铺市场调研(2007-1-26)Word格式文档下载.doc

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商圈目前共有商场12家，其中新开业及在建4家，商圈整体购物环境和各种相关配套趋于完善。

租售概况。

七浦黄金地段的成熟商铺的市场认可度较高，租金和售价都较为可观。

而新开商铺招商及经营处于相对劣势。

新七浦商场内12平米左右的一楼普通商铺年租金为23万元，商铺平均日租金为50～70元／平方米。

售价为250万元，即约20万元／平方米。

成熟商场的商铺基本满租，核心地段的熟铺年投资回报率为10%。

新开商铺的情况有所逊色。

整体出租率维持在92％上下。

新建商场开盘一般较低调，白马大厦均价30000元/平米，七浦路批发市场均价36000元/平米（最低10000元/平米）。

圣和圣一楼内铺定价75000元/平米，目前销售情况一般（销售剩余约20％）。

2006年前后，白马、豪浦、七浦路、联富、圣和圣五家商场的集中推出使七浦路商铺供应量放大。

商圈内租金价格（新金浦、超飞捷等非核心地段熟铺）出现微度回调，目前市场正处于消化吸收阶段。

地段、交通、客流。

七浦路附近有公交66,929,14,25,17,21,510,573,13,63,502,537,18,19路，加上轨道交通，客流到达该商圈较为便利。

七浦路的交通站点位置决定了七浦路商铺的地段优劣和整体商业价值。

进入七浦路的交通站牌集中在七浦路与河南北路的交界口，这一位置是七浦路“金三角”，人流量最密集，商铺租金也最高。

沿着七浦路向浙江北路（项目地块）延伸，人流量和商铺的租售价格逐级递减（参考下图）。

产品与商户类型。

七浦路的商品大致可以分为如下两类：

商户类型

产品及特点

针对客户群

分布

经营模式

外贸类批零商

外贸时尚服饰（女装为主），包括外贸原单、跟单、仿单。

款式较新，质量尚佳，价格实惠。

年轻时尚一族，女性居多

兴旺、新七浦等商厦的低层

零售为主，兼做批发。

综合类批发商

国内中低档非品牌服饰。

质量和款式参差不齐，价格低廉。

中低收入阶层

新七浦、金浦、超飞捷等早期商厦的1~2层。

品牌总代理商

国内品牌服饰。

质量上佳，但缺乏市场认可，中间流通环节少，所以价格相对较低。

主要是批发户和加盟商。

中档产品容易被中低收入阶层所接受。

联富等新开商厦的全部楼层。

以及兴旺等早期商厦的3~5层。

批发为主，兼做零售。

部分商厦（如联富等）开始引入国内高档品牌，该定位较为尴尬——七浦商圈的零售消费群更看重价格因素；

而要做为高档品牌展示区域，七浦路目前环境发展尚未成熟，与南京西路等区域相比缺乏优势。

客户群构成。

从客户群的构成及特点来看，七浦路商户的大部分批发生意主要集中在周一至周五，尤其是清晨时分；

而双休日的9：

00之后，是服装零售的黄金时段，中午2：

00客流达到高峰。

客户群

消费时段

地区

消费产品

消费数量

本地消费者

主要在双休日，上午9：

00以后，下午2：

00达到高峰

本市

各档次均有

较少

本地批发户

一周无休，60%主要集中在清晨6：

00～7：

00左右

各档次均有。

市区批发户集中在中档、中高档

较多

外地批发户

周边地区如泰兴、昆山等地

主要集中在中档、中高档和时尚服饰

17：

00点之后批发客流较为稀少，因此，很多商场都将营业时间定为5：

30～18：

00，即开门时间和打烊时间都比较早。

但根据市场的反映情况来看，一些消费者对较早的打烊时间有所抱怨。

租售市场竞争。

七浦路商铺市场正处于消化吸收期，资深商户成为各商场（尤其是新开商场）争夺焦点。

据悉，豪浦、七浦路从新金浦，超飞捷等老牌商铺带走了部分品牌代理商户，采用的主要是价格优惠策略，另外新开商铺的格局更适合做总代与展示。

相比之下，零售类商户的分布变化不大，主要原因仍然是新开商厦的定位与格局较为高端。

其他：

山西路、河南北路马路大修工程也已接近尾声，大部分街道都已铺上了白色的水泥路面。

七浦路还将进行景观道路工程建设，在近河南北路口设一个七浦路主题景观小品。

轨道交通M10、M11线（已规划）将在联富广场地下交汇，据称M10将于2010年通车。

二、主要商厦及相关情况

七铺路的大型服装批发市场经历了两轮发展，第一轮是在2001年9月，四家服装批发市场建成营业，即新金浦、新七浦、兴旺和超飞捷。

第二轮是在2005~2006年，白马、联富、豪浦、七浦路、圣和圣相继开盘，七浦路服装批发市场的格局基本确定。

接下来，我们将按照地段、商户资源、硬件环境等方面对七浦路的各服装市场逐一进行针对性分析：

1、地段

在七浦路商圈，判断地段优劣的依据是人流的走向，兴旺和新七浦在地段位置上具有优势。

进入七铺路商圈的主要公交站点（7条）就设在兴旺一、二期的正门一侧，多数来七浦购物的客流会将兴旺作为购物的第一站。

马路对面的新七浦地理位置也比较理想——河南北路七铺路的人行横道在新七浦一侧，继续西行的客流必然要经过新七浦。

处于第二梯队的豪浦和新金浦同处于山西北路七浦路口，但从人流走向来看，豪浦占优——经过新七浦的客流多数会选择进入同侧的豪浦，而不是过马路去超飞捷。

接下来地段的优劣排名为新金浦、七浦路、超飞捷、白马。

联富、圣和圣虽然距离交通站牌的直线距离较近，但是根据客流的行走习惯（主干道优先，店铺密集的区域优先），这两个商场的位置并不理想。

我公司项目地块的地段评级与联富、圣和圣、白马基本处于同一水平。

导致客流从河南路进入七浦路市场的主要原因是：

第一，七浦路市场最早的几家店都开在河南路口，已经有了一定时间的客户积累；

第二，福建路桥的建设、山西路的拓宽和浙江路目前的交通单行道，都影响到了客流从浙江路一侧进入七浦路市场。

随着福建路桥建设和山西路拓宽工程于07年底前完工，且浙江路拓宽成双行道政府也有了详细规划，相信在07年底浙江路一侧的人流将比现在增加1倍以上。

2、商户资源

优秀的商户资源可以为商场带来较高的人气和营业额，老商厦在这方面具有一定优势，对这些商户资源，我们从如下角度进行了划分：

1〉从批零角度划分

准零售商，重视零售，兼做批发，给批发户的价格优惠空间有限。

由于成立时间较早，兴旺（一期）积累沉淀了一批时尚服饰零售方面的资深商户，她们对时尚服饰（尤其是少女服饰）有独到把握，在服饰的款式、搭配、定价乃至进货渠道方面经验丰富，所经营的服饰市场认可度较高，通常以零售为主。

通过实地走访，可以发现，即便在工作日，兴旺1～3楼商场内的客流也较多，而且客流中年轻女性的比例高，很多是在校的女学生。

批零商，批发和零售并重，给批发户的价格优惠更多。

与兴旺不同，新七浦的老商户多年从事中档服饰的批零经营，对成本价格的掌控方面更有优势。

因此新七浦在中低档大众类女装的批发方面具有明显优势（新七浦也将商场定位为专业女装批发）。

根据实地走访，七浦路清晨的批发客流60％集中在新七浦。

专业批发商和国产品牌代理商，一般集中在较高的楼层（4～6层），主营为中档、中低档批发。

批发户能得到较优惠的价格，而普通消费者几乎没有议价空间。

这部分商户基本无法起到为商场汇聚人气的作用。

2〉从消费者的性别、年龄角度划分

从性别角度看，来兴旺购物的以女性居多，约占到总客流量的65％～70％，主要原因是中低收入的女性对服装的需求量较大，因而对性价比（尤其是价格）较为敏感，更倾向于选择七浦商圈这样的服饰批发零售市场。

男性的服装消费较少，因而对价格的敏感程度不高，多会就近进行或选择档次较高的消费区。

因此七浦路上经营女装的商户所占比例最大，大约占到所有商户比例的70％，某些商场更是直接将经营定位在女装。

联富定位为“精品女装城”，新七浦定位为“女装批发”。

从年龄角度看，来七浦路的购物群体以青年、中青年女性为主。

多数商场的一楼、二楼零售商户都在经营年龄层较轻的少女服饰，面向中年的精品服饰和职业装基本在各商场的三楼。

3〉从消费需求档次划分

外贸时尚类服饰由于款式较新，更新速度较快，审美档次较高，比较受本地年青女性（女学生，年青白领）的青睐。

经营这类服饰的商户（外贸类批零商）属稀缺资源，数量较少，目前主要集中在兴旺，新金浦也有少量。

普通大众类服饰，款式和质量较为普通，主要依靠价格取胜，主要消费者是来沪打工一族或服装款式要求不高的中青年消费者的青睐。

利润空间更小，但进入门槛较低，因此数量较多，同时竞争更为激烈。

分布在七浦路服装批发市场和新金浦、超飞捷等早期商场的1～2层。

3、硬件布局

七浦路第一轮开发的四大商铺（兴旺、新七浦、金浦、超飞捷）在格局和装潢等方面落后于商圈的整体水平，但毕竟经过了多年市场的考验，布局的经验和教训仍有一定的可借鉴之处。

以新七浦和兴旺为例，这两家老牌商厦的一楼和二楼的商铺开间普遍较小，水泥墙体、过道狭窄。

这种格局比较符合服装零售商户的口味。

因为小开间使商户的集中程度较高，能够满足购物时货比三家的心理。

过道狭窄，另一方面也有利于汇聚人流，并放缓人流的行进速度，无形中激发购买欲。

值得一提的是，这两家商铺的4～5楼格局与新建商厦区别不大——玻璃墙体，开间较大，以适应展示需要。

再以超飞捷为例，超飞捷的一楼为男装男裤和部分低档服饰，2～5楼为精品女装和品牌展示，地下一层为童装市场。

该商厦将一层、2～5层和地下1层的入口进行了分隔引入，其主要目的是直接引导客流至地上2-5层或地下1层，而不必通过1层。

此布局的影响是1层的主出入口被压缩在一个并不突出的位置，且1层、2-5层和地下1层之间的客流是相对独立的，不利于提高客户在商场内部的流动，商场停留时间也会缩短。

金浦的商铺仿照广州商厦的旋转上升格局，容易使人产生眩晕感，消费者特别是零售消费者对此布局的接受程度不高。

4、车位

七浦路各商厦的车位安排数量并不多，平均水平为每400～600平米一个车位。

车位较多的商厦有兴旺（300）、圣和圣（400）以及联富（300）——圣和圣与联富各有住宅楼盘，因此对车位有一定需求。

我们认为，来七浦路购物的客流主要是中低收入阶层，交通方式为乘坐公交线路，因此来自客流的车辆较少。

七浦路的总代商户的进货主要依靠厂家直接发货或委托货运公司代为运输，货车的泊车时间较短，且装卸货的主要时间集中在清晨。

总代商户和批零商户偶尔有紧急订单，一般依靠小型面包车进行运输。

总体来说，车位需求并不紧张。

我们随机调查了超飞捷、白马、新七浦和豪浦的地下车库，这些车库几乎没有车位拥挤的情况。

5、旺铺期

七浦路商铺的“旺铺期”一般在2～3年，通过2～3年的经营，新开商铺将成为市场认可度较高的“熟铺”。

在“旺铺期”期间，商场将通过优胜劣汰逐步积累一些优秀商户资源，而这些商户在经营的过程中，也逐步培养了自己的客户资源和进货渠道，经营将逐渐趋于稳定。

在“旺铺期”期间，商场的知名度和定位对消费者也将更为清晰。

6、管理

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