我国房地产中小企业融资问题研究开题报告Word下载.doc

我国房地产中小企业融资问题研究开题报告Word下载.doc

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专业（全称）：

工商管理（房地产经营管理）

系别：

管理系

指导教师：

2010年12月

一、课题研究的目的、意义：

（一）我国房地产业在国民经济中具有举足轻重的作用

90年代以来房地产业一直是我国经济发展的热点，在我国经济和投资增长中起到了重要作用。

房地产投资一方面对促进固定资产投资快速增长起到了重要作用；

另一方面，由于近年来我国货币政策与财政政策的积极配合，居民对房地产消费的持续升温。

保持房地产业的持续稳定发展，对促进国民经济持续快速健康的发展将十分重要。

（二）我国房地产业的发展迫切需要资金支持

国家近几年不断推出房地产的相关政策，表明房地产业在未来经济和社会发展中将占据显著的地位。

而目前，我国房地产开发面临“双重不足”，一方面，大量商品房的空置反映出房地产市场的有效需求不足;

另一方面，我国房地产开发资金供应严重不足。

房地产开发行业是资金密集型行业，这一重要特征客观上决定了筹集资金的重要性。

在目前房地产开发资金严重短缺的情况下，拓宽房地产融资渠道，对房地产业扩大建设规模和提高经济效益有着重要意义，对中小型企业来说尤其如此。

（三）金融市场的变化要求拓宽房地产融资渠道

资金是企业的血液，对房地产公司来说更是如此。

长期以来，房地产业主要单纯依赖银行贷款融资。

而近年来，我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理日趋严格，将使一大批没有资本实力的中小房地产企业因为资金短缺而被淘汰出局。

在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在房地产行业面前的重大课题。

（四）发展我国房地产融资是顺应时代发展的潮流

随着中国加入WTO的实现，经济全球化、一体化的趋势对中国的房地产企业的影响日益凸现。

国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准，一些资金雄厚、规模较大的国外房地产企业将进入中国，市场竞争将在更广泛的范围内进行。

要确保房地产业健康地持续发展，真正承担起支柱产业的作用，就必须发展我国房地产资本市场，提高整个房地产业的融资能力。

二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标：

（一）国外研究

目前，美国房地产方面的理论研究主要集中在房地产金融领域。

正如刘洪玉（2004）所指出的“美国房地产市场中的主要角色，是随着房地产业的发展逐渐转换的。

20世纪70年代是房地产开发商唱主角，80年代是房地产顾问服务人员，从90年代开始到现在是房地产金融与投资人员。

”在美国房地产金融领域比较有影响的理论研究主要有两套体系：

一是规范分析房地产金融工具产品设计及金融原理；

二是实证分析房地产金融工具的投资组合。

Brueggeman,Fisher（2001）对广泛运用的房地产金融工具作了分析和总结。

研究了房地产融资中的法律因素。

区分了住宅类房地产、收益类房地产和计划中的项目融资类的融资方案和程序。

着重阐述了房地产资本市场与证券，并根据投资组合来分析房地产投资业绩。

Brown,Matysiak（2000）所著的《RealEstateInvestment,aCapitalMarketApproach》从投资角度研究房地产，包括货币的时间价值及现金流、房地产风险和回报及房地产投资组合管理。

Sirmans（1989）所著的《RealEstateFinance》从金融角度来研究房地产。

包括金融财务基础和外部环境分析、金融方法和工具、房地产融资决策三部分。

美国目前进行房地产学术研究的主要学术机构是美国房地产学会（AmericanRealEstateSociety）。

作为房地产学术研究最重要的学术刊物是《房地产研究杂志（JournalofRealEstateResearch）》（1986）和《房地产金融经济学杂志（JournalofRealEstateFinanceandEconomics）》（1988）。

通过统计上述两本刊物从1988-2001年间所发表的文章的主题可以看出：

排名前三的主题为抵押贷款、房地产投资和房地产估价，发表文章比例分别为24.53%、21.61%、18.22%。

抵押贷款大类主要研究：

定价、提前支付和违约分析、合约结构；

房地产投资大类主要研究房地产资产回报、资产组合分析、REITs、次级抵押贷款市场。

目前，美国对房地产相关衍生品创新比较缓慢。

在实践中运行还比较不成功。

（二）国内研究

目前，我国对房地产融资的研究主要集中于金融工具的设计和创新的研究。

住房抵押贷款证券化研究、REITs、海外上市融资等是目前研究的热点。

但由于我国研究经费和研究条件的不足，数据资料收集、实践调研难度大，使得研究工具手段比较落后，另外国内的研究对于数学计量分析用得不多，很难对金融工具的创新作出准确的定量分析。

因此，使得我国房地产融资研究主要集中在理论框架的研究，还没有深入到细致。

从抵押贷款的研究角度来看，目前主要是集中在住宅抵押贷款证券化的研究，其研究的主要内容包括对抵押贷款证券化的理论模式的探讨的研究、法律因素的解释与国外运作模式和制度体系的研究。

这些研究的主要缺陷在于没有对住宅抵押贷款证券化进行系统化和深入化的探讨，住宅贷款一级市场的基础研究不系统，对资产组合分析、定价分析、提前支付分析、合约结构、违约分析等研究较少，不足以提供足够的理论基础。

从REITs的研究角度来看，早期我国对REITs的研究主要集中在起源、概念、现状、国外运作模式和运作规则。

这方面的代表学者主要有毛志荣、北国投研究员宋林峰等。

近期，我国对REITs方的研究有了进一步的深入，中国政法大学博士李智对美国REITs的法律法规、运作机制作了深入的研究，并提出了构建中国房地产投资信托的法律制度。

中国社会科学院张寒燕博士在介绍美国REITs运作基础之上，构建了C-REITs的运作模式、管理模式、和政策建议等。

这些研究对我国REITs的发展很有益处，但欠缺之处是对我国REITs的研究体系还不够系统，理论深度还需要进一步加强。

三、本课题研究的基本内容和方法：

（一）基本内容：

第一部分：

房地产融资概论。

一是分析房地产融资的概念、内涵；

二是阐述国内外房地产业的融资现状；

三是说明研究房地产融资的必要性和意义。

第二部分：

阐述我国房地产企业各类融资模式的现状、存在的问题及对策建议。

第三部分：

对多种融资方式进行对比，提出适合中国国情的房地产融资机制。

第四部分：

结语，对全文的总结。

（二）本课题研究的方法：

（1）联系实际法。

联系我国房地产企业融资现状中存在的问题，提出相对应的办法及建议。

（2）综合分析法。

对各种融资方式的优劣势进行综合分析，得出每种融资方法适用的市场环境，对企业自身素质的要求等。

（3）比较研究法。

对各种融资方式的优劣势进行比较，寻找出适合我国国情的房地产融资机制。

四、课题研究的步骤及进度安排：

1、2010.09.28-2010.10.15：

，通过网络和图书馆，尽可能多的收集与论文题目相关的已发表的论文，在掌握相关研究现状的同时为开题报告做好准备。

2、2010.10.16-2010.12.02：

在指导教师指导下撰写好开题报告，并经过反复修改过程，掌握论文开题报告写法。

3、2010.12.03-2010.12.24：

开题报告修改并定稿。

4、2010.12.27-2011.03.20：

在掌握有尽可能多的论文写作材料的基础上撰写并完成论文初稿，并接受指导教师的指导。

5、2011.03.21-2011.04.19：

配合指导教师完成毕业论文指导和写作工作的中期检查，完成二稿和三稿的修改。

6、2011.04.06-2011.04.19：

论文定稿并进行规范化审核。

7、2011.04.20-2011.04.30：

将完成的毕业设计（论文）按要求整理装订成册，连同有关的参考资料、读书笔记、社会调查记录等成果材料交给指导教师审核，并提出答辩申请。

8、2011.05.04-2011.05.13：

答辩资格审查。

9、2011.05.14-2011.05.20：

进行论文答辩。

10.2010.5.18-6.3：

按答辩意见进行修改并定稿。

按指导教师要求收集相关的需要上交毕业论文资料。

五、课题的成果形式：

本课题最终将以论文的形式展现研究成果。

六、其他有关问题或保障机制：

（一）由于我国房地产企业数量多，且各不相同，关于本课题的现有资料还不是很全面很成熟。

而且该问题的探讨对于笔者来說是一个较为新鲜的话题，可能很多方面都欠缺的知识和技能，较难达到比较高的水平研究。

（二）笔者缺乏实践经验，可能考虑问题不够全面，需要指导老师的指导。

（三）已经收集到二十多篇相关的参考文献，对相关理论知识比较熟悉。

（四）保持和指导老师的沟通，定期汇报研究成果，综合指导老师意见完成论文。

指导教师意见

指导教师签名：

月日

专业教研室意见

教研室主任签名：

月日

系（部）意见

系主任签名：

月日

可另加附页