凤凰岭一期土地一级开发可行性报告文档格式.docx

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第四章　　市场分析17

4．1总体宏观经济分析17

4．2土地市场分析18

4．3旅游市场分析19

4．4北京市旅游饭店业发展的主要特点26

4．5竞争性项目分析

第五章项目的策划和运作30

5．1规划设计条件30

5．2项目组织结构与实施方式31

5．3拆迁补偿方式31

5．4项目实施进度计划31

5．5资金筹集…………………………………………………………………………………..34

5．6土地销售时间和方式选择……………………………………………………………….34

5．7收款方式与回款计划……………………………………………………………………...34

5．8营销策略…………………………………………………………………………………..34

第六章总投资成本分析366

6．1征地费366

6．2拆迁费…………………………………………………………………………………….36

6．3前期工程费.……………………………………………………………………………….36

6．4市政基础设施及公共服务设施建设费………………………………………………….37

6．5地价款………………………………….………………………………………………….40

6．6管理费用…………………………………………………………………………………..40

6．7财务费用…………………………………………………………………………………..40

6．8销售推广费………………………………………………………………………………..40

6．9开发期税费………………………………………………………………………………..41

6．10不可预见费………………………………………………………………………………41

6．11资金使用计划…………………………………………………………………………….41

第七章项目竣工后的土地价值分析……………………………………………………….42

7．1假设开发法测算土地市场价格………………………………………………………….43

7．2开发余值的分析43

第八章财务分析45

8．1销售收入估算45

8．2成本分析45

8．3静态分析45

8．4现金流量分析45

8．5借款偿还46

8．6结论46

第九章风险分析47

9．1不确定性分析47

9．2盈亏平衡分析47

9．3敏感性分析48

9．4投资环境风险49

9．5资金风险50

9．6管理风险………………………………………………………………………………….50

9．7政策风险50

第十章社会效益评价51

10．1对就业效益的影响51

10．2对环境效益的影响51

10．3对政府财政的影响51

10．4对区域发展的影响51

第十一章结论53

第一章概述

凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。

大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起，并称为海淀区三大旅游区。

大西山风景区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约25公里，距中关村约18公里。

2000年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了《海淀区北部地区总体规划》、《海淀区苏家坨镇镇域规划》、《北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划》（征求意见稿）、《北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》等一系列规划文件，已获得北京市规划委员会《关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》（市规函【2005】1553号），这为凤凰岭地区的建设发展提供了依据。

凤凰岭地区已经具备土地一级开发的基础条件。

北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统一组织土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。

1.1项目概述

1.1.1项目名称

北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目

1.1.2项目位置

本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。

总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。

可规划地上面积2.95万平方米。

1.1.3项目任务

项目任务：

对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“三通”，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。

1.1.4项目实施的意义

整体规划、统一开发，显化及提升国有土地资源的内在价值。

在加强海淀区域经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。

项目的实施将具有以下意义：

l、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求；

2、符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。

建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义；

3、项目区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利；

4、改善就业结构，增加就业机会；

优化建设结构，改善环境；

实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展。

1.2项目申请报告的编制目的

为土地一级开发单位提供决策依据；

为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据；

为金融部门提供审查贷款可行性的依据。

1.3项目申请报告的编制依据

《北京市城市总体规划（2004年-2020年）》

《海淀区土地利用规划》

《关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》（市规函【2005】1553号）

《海淀区北部地区总体规划》

《海淀区苏家坨镇镇域规划》

《北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划》（征求意见稿）

《北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》

《北京市房屋重置成新价评估技术标准》

（京国土房管拆[2003]808号）

《北京市非住宅楼房估价技术规范》

（京国土房管拆[2002]646号）

《北京地价》

项目区基础资料

拆迁、估价、市政预算等行业标准

1.4项目效益分析

项目建设期为9个月，回收期为11个月。

通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为：

1、成本支出：

项目总投资为12553.24万元。

2、出让收入：

土地出让地价款测算为13653.35万元。

3、利润：

通过测算利润为1100.11万元。

4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率10%折算，项目财务净现值为1004.4万元，年内部收益率为12%，项目在财务上可行。

1.5编写说明

1.本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。

委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。

2.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

3.本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。

4.我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。

5.本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。

6.本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。

第二章项目的界定与现状描述

2.1宗地法律关系

1、宗地性质及基本情况

北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺一级山区公路，北至凤凰岭路。

项目地块为车耳营村和西山农场所有，共24.859公顷。

属于国有土地。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。

2、宗地实际用途与规划用途

现状用地构成以果园为主，面积约21.69公顷，占用地总面积的87.25%；

另有少量村镇企业用地1.22公顷，占用的总面积的4.91%（家具厂，已停产）。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。

宗地规划用途为旅游度假及文化用地。

3、宗地区域的历史价值

该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。

2.2项目的自然条件与区位

1、项目土地的自然特征

本项目总用地面积为24.859公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。

2、项目的区位特征

项目所在地海淀区是著名的高科技、文化、教育、旅游区。

区内山清水秀、古迹繁多，属北京的上风上水之地。

金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成“三山五园”的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。

秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业、科研工作者提供了一个良好的生产、生活和工作环境。

海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。

海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。

海淀区位于北京市区西北郊。

东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积426平方公里。

项目用地位置范围示意图如下：

2.3地上物状况

该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。

平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。

所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期30年。

项目现状情况统计表

序号

项目名称

数量

单位

备注

一

项目总占地面积

24.859

公顷

二

应拆迁房屋建筑面积

1182.4

平方米

拆迁公司实地调查数据

1

厂房

2.4宗地环境

1、自然环境

由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为一个相对封闭的区域。

项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温16摄氏度，一月份平均气温－3摄氏度，