第八章投资性房地产优质PPT.ppt

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（2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样；

（3）能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围,A-B-C,注意区分如下特殊项目是否属于投资性房地产：

1.企业出租给本企业职工居住的宿舍（不属于投资性房地产）2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租（属于投资性房地产）3.按照国家有关规定认定的闲置土地（不属于投资性房地产）4.作为存货的房地产（不属于投资性房地产）,三、投资性房地产的后续计量模式投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

同一个企业只能采用一种后续计量模式。

一、投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：

（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

第二节投资性房地产的确认与初始计量,二、投资性房地产的初始计量投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。

投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。

（一）外购的投资性房地产成本：

购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，采用公允价值模式计量的企业，应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。

并在外购投资性房地产时，,按照确定的实际成本,按照确定的实际成本,外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。

如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。

例8-12007年6月,华联实业股份有限公司计划购入写字楼用于对外出租。

6月25日，华联实业股份有限公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，将该写字楼出租给B公司使用，租赁期为5年。

8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2，400万元。

根据租赁合同，租赁期开始日为2007年9月1日。

9.1,

（1）成本模式借：

投资性房地产写字楼24，000，000贷：

银行存款24，000，000

（2）公允价值模式借：

投资性房地产写字楼（成本）24，000，000贷：

银行存款24，000，000,

（二）自行建造的投资性房地产成本：

由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。

采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，,按照确定的实际成本,按照确定的实际成本,在建工程：

非房地产开发公司；

开发产品：

房地产开发公司,例8-22007年2月,华联实业股份有限公司以780万元的成本从其他单位购一项土地使用权，用于自行建造三栋厂房。

2007年10月，华联实业股份有限公司预计厂房即将完工，遂与C公司签订了经营租赁合同，约定自厂房完工（达到预定可使用状态）之日起，将其中的一栋厂房租赁给C公司使用，租赁期为5年。

2007年10月31日，三栋厂房同时完工，实际造价均为1，500万元，能够单独出售。

根据租赁合同，租赁期开始日为2007年11月1日。

11.1,

（1）成本模式借：

投资性房地产厂房15，000，000贷：

在建工程15，000，000借：

投资性房地产土地使用权2，600，000贷：

无形资产土地使用权2，600，000

（2）公允价值模式借：

投资性房地产厂房（成本）15，000，000贷：

投资性房地产土地使用权（成本）2，600，000贷：

无形资产土地使用权2，600，000,一、采用成本模式计量的投资性房地产（固定资产无形资产）应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。

按月计提折旧时，按月摊销成本时，,第三节投资性房地产的后续计量,按照计算的建筑物月折旧额,按照计算的土地使用权月摊销额,投资性房地产取得的租金收入，投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第8号资产减值的有关规定。

经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，,已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。

例8-32007年8月31日,华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2，400万元。

该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。

2007年9月1日，公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元。

B公司须于每年8月31日之前预付下一租赁年度的租金，华联实业股份有限公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

2009年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1，800万元。

（1）2007.8.31预收租金借：

银行存款1，380，000贷：

预收账款B公司1，380，000

（2）2007.9.1租赁期开始日借：

银行存款24，000，000（3）2007.9.30计提折旧2，400/（20*12）=10万元借：

其他业务成本100，000贷：

投资性房地产累计折旧100，000确认租金收入138/12=11.5万元借：

预收账款B公司115，000贷：

其他业务收入115，000（4）2009.12.31计提减值2400-10*28=21201800借：

资产减值损失3，200，000贷：

投资性房地产减值准备3，200，0009.18103,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（交易性金融资产）

（一）采用公允价值模式计量的条件

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。

（二）采用公允价值模式计量的会计处理不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。

公允价值的变动计入当期损益。

资产负债表日，,投资性房地产的公允价值,账面余额,高于,低于,应按二者之间的差额，调增投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值上升的收益,应按二者之间的差额，调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失,9.17102,例8-42008年4月20日,某房地产开发公司与D公司签订租赁协议，约定将房地产开发公司自行开发的一栋写字楼于开发完成的同时租赁给D公司使用，租赁期为8年。

该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

2008年6月1日，写字楼开发完成，实际造价为7，500万元。

根据租赁协议，当日即为租赁期开始日。

2008年12月31日，该写字楼的公允价值为8，000万元。

（1）2008.6.1开发完成并出租借：

投资性房地产写字楼（成本）75，000，000贷：

开发成本75，000，000或者借：

开发产品75，000，000贷：

开发成本75，000，000借：

开发产品75，000，000（3）2008.12.31确认公允价值变动损益借：

投资性房地产写字楼（公允价值变动）5，000，000贷：

公允价值变动损益5，000，000,练习、2006年6月25日，某房地产开发公司与C公司签订经营租赁协议，将其自建的一栋写字楼用于出租给C公司使用，租赁期开始日为2006年7月1日。

写字楼的实际建造成本为45，000万元。

预计使用寿命为20年。

租赁期为5年。

2006年12月31日，该写字楼的公允价值为42，000万元。

（1）成本模式计量

（2）公允价值模式计量,练习、2006年6月25日，某房地产开发公司与C公司签订经营租赁协议，将其自建的一栋写字楼用于出租给C公司使用，租赁期开始日为2006年7月1日。

成本模式计量。

7.1借：

投资性房地产写字楼450，000，000贷：

开发产品450，000，0007.31计提折旧450000000/（20*12）=1，875，000借：

其他业务成本1，875，000贷：

投资性房地产累计折旧1，875，00012.3145000-187.5*6=4387542000借：

资产减值损失18，750，000贷：

投资性房地产减值准备18，750，000,公允价值模式7.1借：

投资性房地产写字楼（成本）450，000，000贷：

开发产品450，000，00012.31确认公允价值变动损益借：

公允价值变动损益30，000，000贷：

投资性房地产写字楼（公允价值变动）30，000，000,三、投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

成本模式,公允价值模式,一、投资性房地产后续支出的处理原则投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。

导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。

资本化，投资性房地产不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益。

费用化，其他业务成本,第四节投资性房地产的后续支出（固定资产）,二、资本化的后续支出企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

采用成本模式计量的投资性房地产转入再开发时，应将其转为在建的投资性房地产,按其账面价值,按其累计已提折旧或累计已摊销金额,按其账面原价,发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，通过“投资性房地产在建”科目归集改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产,采用公允价值模式计量的投资性房地产转入再开发时,按其账面价值,按其累计公允价值变动金额,按其账面原价,发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产时,三、费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

企业发生