房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析Word文档格式.docx
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D．50
B
3．某房地产开发项目，当i1=14％时，净现值为450万元；
当i2=15％时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2％，基准收益率为l0％。
该项目的财务内部收益率为（）。
A．13．20％
B．14．31％
C．14．69％
D．14．80％
4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。
A．5．00％
B．7．50％
C．18．36％
D．28．85％
根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×
7％／[1一（1+7％）-10]万元=8．54万元
（8．54—60×
7％）万元=4．3万元。
投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值）／资本金（权益资本）=（3+4．34）／40万元=18．36％。
5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。
A．0．12
B．0．21
C．1．26
D．2．05
根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×
230×
60％×
l0％／[1一（1+10％）-10万元=26．95万元，
偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。
6．房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。
A．独立方案
B．互斥方案
C．净现值法
D．等额年费用法
7．对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。
（2009年试题）A．等额年值法
B．差额投资内部收益率法
A
8．下列关于收益率指标的表述中，错误的是（）。
（2008年试题）
A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C．常规项目的财务内部收益率是唯一的
D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
9．某房地产投资项目的目标收益率为l0％，内部收益率为l6％，实际收益率为l2％。
银行的贷款利率为7．5％，则通货膨胀率是（）。
A．1．82％
B．2．33％
C．3．57％
D．5．45％
（1+12％）=（1+10％）（1+Rα），Rα=1．82％。
10．对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb′）与静态投资回收期（Pb′）的关系是（）。
A．Pb′<
Pb′
B．Pb′≤Pb′
C．Pb′=Pb′
D．Pb′>
Pb′
D
动态投资回收期考虑资金时间价值，净收益要折现，因此，对于同一个项目，其动态投资回收期Pb′一定大于其静态投资回收期Pb′
11．某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用为8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。
A．10．42％
B．11．57％
C．31．25％
D．34．72％
投资利润率=开发利润／项目开发成本=25000／80000=31．25％。
12．某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：
如果市场前景好将产生5680万元净现值；
如果市场状况一般将产生2450万元净现值；
如果市场前景不好，则将产生一3680万元净现值，经分析市场前景为：
好的概率为45％；
一般概率为35％；
不好的概率为20％。
则该项目的期望值为（）万元。
A2677．50
B．3680．60
C．4003．50
D．5356．80
（5680×
45％+2450×
35％一3680×
20％）万元=2677．5万元
13．某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为l20、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。
A．39．5l
B．49．39
C．49．96
D．62．45
AW．=120×
12％／[（1—1+12％）-3]万元=49．96万元
AWE=150×
12％／[（1—1+12％）-4]万元=49．39万元，取等额年值大的方案为优。
14．当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。
A．净现值法
B．差额部收益率法
C．费用现值法
D．内部收益率法
15．房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
（2007年试题）
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
利润总额=经营利润+营业外收支净额。
16．已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。
A．10．0％
B．14．0％
C．25．O％
D．35．0％
资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35％。
17．某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。
A．45．05％
B．49．31％
C．58．86％
D．63．6％
开发成本利润率=开发利润／项目总开发成本=（4500—248—2600—370）／2600=49．31％。
18．张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3．4万元，其中支付银行利息1．5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。
A．1．07
B．1．47
C．2．07
D．3．33
利息备付率=税息前利润（利润+利息）／当期应付利息费用=（5-3．4+1．5）／1．5=2．07。
19．已知某投资项目折现率为ll％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。
则该投资项目的内部收益率是（）。
（2005年试题）
A．11．12％
B．11．36％
C．11．66％
D．12．95％
20．某置业投资者以l0000元／m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为l0年，年利率为l0％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。
A．0．21
B．1．23
C．2．01
D．3．23
用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。
21．某房地产投资项目的名义收益率为l6％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5．44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。
A．3．57％
B．4．00％
C．6．56％
D．10．56％
由（1+16％）=（1+12％）（1+Rd），可算出Rd=3．57％。
22．某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0．5年，建设期为2．5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。
则该项目建造成本的利息是（）万元。
A．755．54
B．772．84
C．1400．88
D．1433．90
一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。
建设期的起点是取得施工许可证后开始施工，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。
此题中建造成本是在建设期均匀投入的费用，因此计息期应为2．5年，不考虑销售期；
且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为
1．25年。
计算过程如下：
23．某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为l500万元。
则该项目的速动比率是（）。
A．80％
B．120％
C．171％
D．200％
此题经常出现的错误解法是：
（3000—0）／1500=200％，房地产开发项目的速动比率不会高于100％。
（二）多项选择题
1．投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。
A．物业增值收益
B．所得税
C．还本付息额
D．投资者权益增加值
E．权益投资
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2．下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。
A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率
D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案
E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案
BD
3．下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。
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