农业园公共租赁住房建设项目 可行性研究报告Word格式.docx

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分析《指导意见》中对于发展公共租赁住房的要求，比较各地方公共租赁住房管理办法中对于公共租赁住房的规定，公共租赁住房呈现如下特征：

第一，保障性。

住房权是得到《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视公约》等国际公约一致确认的一项基本人权。

《指导意见》也明确指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城乡中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。

由此可见，发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。

第二，政策支持性。

公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。

同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。

对此，《指导意见》专设“政策支持”部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。

第三，租赁性。

这是公共租赁住房的核心特征，也是公共租赁住房与经济适用房的最大区别。

经济适用房是为目标群体提供的低于市场价格的产权住房，而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来保障其住有所居。

第四，专业性。

这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。

传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住，而公共租赁住房不论是通过新建、改建、收购，还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源，都不是为了自住，而是专业用于出租的。

第五，供应群体广泛性。

在我国原有的保障性住房中，廉租住房的供应对象是最低收入群体，经济适用房的供应对象是中等收入群体。

而《指导意见》规定：

公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

部分地方规定的公共租赁住房供应群体则更加广泛，如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人口扩大为常住人口，并且不设收入限制。

3、公共租赁住房的比较优势

国家之所以将发展公共租赁住房建设作为解决当前住房困难问题的政策选择，是因为公共租赁住房相较个人购买、廉租住房、经济适用房和个人出租等方式所具有的比较优势：

（1）公共租赁住房有利于引导国民“先租后买”，合理住房消费。

实现“住有所居”的目标，通常有两种方式：

一种是购买住房，另一种是租赁住房。

据了解，在发达国家，首次购房人的年龄比我国要大很多，年轻人长期租房是一种普遍状态。

在日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁，法国为37岁，美国也在30岁以上，英国在2008－2009年间近32%的家庭靠租房解决居住问题，而在我国现阶段，国民太过关注购房，而租房则处于相对被忽视的境地。

鉴于此，国家应在正确引导国民的住房消费理念方面有所作为，即住房应“从租到买、由小及大”。

公共租赁住房为居民提供可租赁适当房源，这不仅可以引导鼓励居民租房，减轻中低收入群体购买住房的经济压力，而且可以减少“被买房”群体的数量，对抑制过高房价起到积极作用。

（2）公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。

首先，公共租赁住房扩大了保障范围，有利于解决“夹心层”住房问题。

因为廉租住房只面向最低收入群体，经济适用房尽管保障对象是中等收入群体，但其价格仍然偏高，甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相差无几。

由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，形成两个数量庞大的“夹心层”，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。

而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租，在保障范围上实现了与商品房的对接。

其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房，不存在引发上述弊端的空间或土壤。

（3）公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足。

在我国，个人出租住房主要存在以下不足：

一是数量少，尤其是在大城市可供出租的房屋数量远远不能满足需求；

二是我国城市人口膨胀，住房资源紧缺，加之各城市纷纷出台“限购令”，致使私人出租住房难以成为租赁住房的主体，发展空间较小；

三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导致了过高的租金和“群租”现象。

四是房屋租赁专业经营机构少，出租房屋都是私人闲置房屋，出租并非首要目的，稳定性差，租赁房的居住功能存在缺陷，难以达到产权房的居家效果。

与此不同，公共租赁住房则解决了个人出租住房数量短缺、运营不规范等问题，为中低收入无房群体提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。

第一章项目综述

1.1项目名称及建设单位

1.1.1项目名称

项目名称：

xx农科园xx农业园公共租赁住房建设项目。

1.1.2项目建设单位

项目建设单位：

xx农业发展有限公司。

建设单位简介：

本项目由xx农业发展有限公司开发。

公司成立于2012年3月13日，法定代表人xx，注册资金为人民币壹仟万元整。

公司地址位于xx市冷水滩区零陵中路408号。

xx农业发展有限公司属于xx旅游实业集团公司下属企业，集团公司下属企业有：

xx酒店，友谊xx酒店，xx置业有限公司，xx农业发展有限公司，湖南敬和堂制药有限公司，集团总资产七亿余元，年营业收入3.31亿元，年利润六千余万元。

总注册资金9540万元，其中：

xx集团公司2000万元，xx酒店1900万元，敬和堂制药有限公司2880万元，xx农业发展公司1000万元，友谊xx酒店660万元，xx置业公司600万元，xx物业公司500万元。

是全市最大的民营企业之一。

现有员工近1800人，其中大专以上965人，中高级技术人员1180人。

项目法人简介：

xx，汉族，大学文化，湖南xx人，1962年6月28日出生于xx市双排县平福头乡。

1981年6月毕业于零陵商校财会专业，被分配到零陵地区五交化公司工作，1985年6月任该公司副总经理、工会主席，1988年辞职下海承包xx市友谊商场，1991年任xx市友谊华侨公司总经理，1993年再次下海承包xx市友谊大酒店，1996年创办香都大酒店，1999年创办xx八方实业公司（xx集团公司的前称），1992年成立敬和堂制药有限公司，1997年创办xx酒店，1999年创办xx置业公司，2012年成立xx农业发展有限公司。

xx是xx市政协第一、二届常委，市人大第三、四届代表，曾任省政协委员，现为省人大代表、市人大代表、市工商联副主席，曾被授予湖南省诚信人物、湖南省十佳经营者、湖南省第三届优秀中国特色社会主义事业建设者、xx市十大杰出青年、xx骄子等称号。

1.1.3项目拟建地点

项目拟建地点：

xx市冷水滩区xx农科园xx农业园内。

1.2研究工作的依据和范围

1.2.1研究工作的依据

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国发[2005]26号）；

《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）；

国家住房和城乡建设部等7部委《关于加快发展公共租赁住房指导意见》（建保〔2010〕87号）；

国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；

国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；

建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《关于改善农民工居住条件的指导意见》；

国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

《xx市2012年度统计年鉴》；

xx市城市总体规划（2001-2020）（2010年修订）；

xx市城市规划管理技术规定（试行）；

xx农业发展有限公司公共租赁住房小区规划设计方案；

其他有关资料

1.2.2研究工作范围

根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资和建设，提供可靠的决策依据。

1.3建设规模与内容

xx农业园总占地面积10000亩，其中生态农业产业示范区7500亩，包括蔬菜种植、加工示范基地1850亩（示范带动周边30000余亩规模化种植）、花卉苗木基地1800亩（含立体种养）、水产养殖中心700亩、家禽畜牧养殖基地2650亩、水稻种植基地500亩；

乡村文化体验园1600亩（另加哲塘冲水库）；

生态养生园900亩，包括生态旅游酒店300亩、农耕文化度假村600亩。

根据项目区域发展状况及建设单位提供的资料，确定该项目建设内容为：

红线地块总面积6908146.61平方米，本项目规划用地面积33381平方米，总建筑面积59056.6㎡平方米，共10栋5F+1砖混结构公租房-1000套公租房。

本项目容积率1.75，建筑基底面积11632.4平方米，绿地面积10238.23平方米，建筑密度34.38%，绿地率30.26%。

主要建设内容包括：

土建工程、给排水工程、供电工程、装修装潢工程等，总投资9076万元。

项目主要技术经济指标见表1-1。

表1-1主要技术经济指标表

序号

名称

数量

单位

备注

一

规划用地面积

33831

㎡

绿地面积10238.23

其中

项目一

7221

绿地面积2252

项目二

6720

绿地面积1664

项目三

6285

绿地面积1665

项目四

7823

绿地面积2801.23

项目五

2891

绿地面积928

项目六

二

总建筑面积

59056.6

10栋5F+1共1000套公租房

其中：

11811.32

5905.66

三

建筑基底面积

11632.4

2326.48

1163.24

四

建筑密度

34.38

％

五

容积率

1.75

六

居住户数

1000

户

七

绿地率

30.26

1.4投资