某五星级酒店项目可行性分析报告Word格式.docx
《某五星级酒店项目可行性分析报告Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某五星级酒店项目可行性分析报告Word格式.docx（36页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
第四部分销售及经营收入测定
4.1各类物业销售收入估算
4.2项目销售回款计划
4.3资金来源与运用分析
4.4销售利润
第五部分财务与敏感性分析
5.1赢利能力分析
5.2项目不确定性分析
5.3社会效益和影响分析
第六部分可行性研究结论与建议
6.1可行性研究结论
6.2项目主要问题的解决办法和建议
6.3项目风险及防范建议
附表:
附表1项目销售收入与经营税金及附加估算表
附表2资金来源与运用表
附表3损益及利润分配表
附表4现金流量表（全部投资）
附表5借款偿还期测算表
附表6敏感分析表
“XX酒店”是深圳市罗湖投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。
XX酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
1.1项目背景
深圳市罗湖投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将原罗湖XX酒店改建成产权式酒店公寓。
1.1.1项目名称
深圳市罗湖XX酒店
1.1.2开发公司
深圳市罗湖投资股份有限公司
1.1.3承担可行性研究工作的单位
香港骏奕城际酒店管理公司
1.1.4研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参考数》
《深圳市产业导向2006-2007》
《房地产评估规范》1999
《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》
《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》
《深圳市主要经济指标》
《深圳房地产市场分析》2008
《深圳市旅游统计月报年报》
以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。
1.1.5项目的建筑规模和内容
深圳市罗湖XX酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体29层，总建筑面积：
40297㎡（不包括地下车库），配套面积：
11741.76㎡，客房面积：
21590.56㎡，主体占地面积23000平方米。
1.2可行性研究结论
经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对2008-2009年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：
■项目的变更是必要的、可行的、合理的；
■在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的；
■产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；
■在2009-2010年将该项目投放市场的时机是可行的；
■考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；
2.1项目投资环境和市场研究
2.1.1项目投资环境分析
罗湖区是深圳市罗湖区迅速崛起的一个工业卫星镇.自改革开放以来，罗湖区抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。
目前已有初具规模的工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。
农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。
城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。
全镇国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。
1998年，全镇国内生产总值达24亿，三级经济总收入5.6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，镇财政收入1.43亿元。
1990年，罗湖区以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为“中国乡镇之星”；
1995年，又被评为“全国乡镇最佳投资环境100强”；
1996年，罗湖区农村三级股份合作制被评为“中华之最”。
目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使罗湖成为人们关注的焦点。
罗湖区经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。
如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港、澳、台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青。
尤其是近几年来，罗湖区坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优势。
罗湖良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，罗湖工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。
2.1.2市场研究
就地理位置而言，罗湖位于布吉镇和罗湖镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖、福田的购房者，因此先于罗湖发展；
罗湖镇也在罗湖之前成为大盘开发地。
正线全长32.913公里的地铁3号线将提前至年内动工。
连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、罗湖区、罗湖中心城的地铁3号线建成后，从福田、罗湖到罗湖的距离将大大缩短。
深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，罗湖区的交通压力有望得以缓解，借助WTO、CEPE的有利时机，罗湖未来的外资工业、商务、旅游等行业都有非常大的发展空间，从而带动了整个罗湖区房地产价值的急速提升。
就房地产发展趋势而言，罗湖目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应。
相对以前，罗湖楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象已经得到改变。
现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。
今年，中海占地面积22万平方米的低密度大型社区“怡美山庄”、振业地产41.6万平方米的罗湖项目都将加快建设进程。
随着罗湖逐步进入大盘时代,罗湖的投资性物业市场也逐渐从分散的单一型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合性市场,最明显的例子就是很多个人投资者在罗湖商铺的潮起潮落中,深刻体会到巨大经营风险的存在,从而对投资性物业更加谨慎,投资手段变得更加成熟和稳重。
相对于前几年而言，罗湖本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的指导意义。
2.2市场宏观背景
2.2.1深圳市2004年上半年经济分析
从已公布的统计数据来看，2008年上半年深圳国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。
全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。
主要表现在：
1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。
深圳市生产总值完成1525.11亿元，比去年同期增长17.4%，高出去年同期增幅1.5个百分点。
本市生产总值的上半年累计增幅创出了自1996年以来的新高；
2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。
我市工业企业累计完成工业增加值791.30亿元，比去年同期增长24.5%；
3、市场消费繁荣，零售总额稳增。
固定资产投资额累计完成447.14亿元，比去年同期增长16.7%；
4、社会消费品零售总额累计完成446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平；
5、出口逐月回升，增速明显加快；
6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；
7、交通、邮电发展增快，民航表现突出；
8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；
9、企业景气上升，信心指数提高。
2.2.2深圳市历年酒店经营情况分析
1、从98年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在2001年、2002年达到阶段性顶峰；
2、2008年深圳市酒店的入住率和2007年相比有较大幅度的下降，其原因是受到金融风暴的影响。
1、2008年7月开始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原因是金融风暴在7月份左右开始全面爆发的影响；
2、2008年9月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是在9月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续上升的趋势；
3、2008年1月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原因，因此1月份左右是酒店行业的传统淡季；
4、自2008年1月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。
2-8月酒店入住率全面超过去年同期水平。
说明04年的深圳酒店业市场前景向好。
2.2.3深圳市2008年酒店整体经济预测及分析
进入2008年，深圳酒店业市场持续向好，1—4月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达85%以上。
具体表现如下：
1、深圳市政府将要把深圳建设成为一个区域性经济性的国际化城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为珠三角经济圈的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心；
2、从国内和深圳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及物业税的即将开征等，有利于深圳房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；
3、宏观调控政策将“有控有扩”：
从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；
从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大；
4、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；
5、经过2008年上半年金融风暴的影响，深圳市的旅游和酒店业已经全面恢复，并且在深圳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。
2.2.4深圳市现有产权式酒店经营状况分析
星级
酒店名称
销售价格
（元/㎡）
年入住率
（2003年）
酒店规模
管理公司
4
大梅沙
海景酒店
12000
55％
6层2万多㎡
发展商自管
雅兰酒店
14500
60％
2栋6层，
1.2万多㎡
芭堤雅酒店
10000
50～60％
1栋9层
酒店式公寓、
5
丹枫·
白露
14000
70％
单栋34层
三九阳光物业
3
东方威斯
8100
55%
1栋15层
1栋6层
1、销售价格分析
靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓、住宅价格的2～3倍。
在市区，产权式商务型酒店一般超出同类物业常规价格的20%-30%；
2、入住率分析
受金融风暴的影响，2008年深圳市酒店的年入住率仍然达55％，经营情况良好，产权式酒店的年入住率也在50～70％之间浮动。
一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定；
3、酒店规模分析
不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的产权式酒店经营规模较小，经营面积不超过2万平方米，楼层基本上低于10层，尤其是投资性较强的产权式酒店；
而在商业区或市区附近的产权式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的超过30层；
4、酒店管理公司分析
深圳产权式酒店的管理企业分为三种情况：
A、发展商自管
B、聘请国内外知名酒店管理公司全权管理
C、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理
现有的深圳市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。
因此，大多采用自管或聘请顾问的形式管理。
但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发展，
升级会员 