住宅物业服务五级统一标准Word格式.docx
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2配备专职档案管理人员，有档案资料室。
3应用物业服务软件管理基本信息、基本资料、维修
养护资料、收费资料等。
8.1.5标志
设立安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标
志。
8.1.6客户服务
1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情
况、收支状况、本年度收支预算；
每年第三季度公示上半年
物业服务合同履行状况、收支状况。
每月公示上月重要工作筹划完毕状况及下月重要工作
筹划。
2涉及业主或使用人正常生活重要物业服务事项，
应在重要出入口、各楼单元门内张贴告知，履行告知义务。
3对违背治安、规划、环保等方面法律、法规规定
行为，应劝阻并报告有关行政主管部门。
4水、电急修15分钟内，其他报修30分钟内到达现
场；
由专项服务公司负责设施设备应在30分钟内告知。
报修回访率应不少于30%。
5业主或使用人提出意见、建议、投诉在1个工作
日内回答。
投诉回访率100%。
6每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率85%
以上，公示整治状况。
7每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组
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织安全检查。
8每年组织业主参观共用设施设备机房。
9每年至少组织3次社区文化活动。
10重要节日进行美化装饰。
11设立公共信息栏，每月至少更新1次；
配合有关部
门进行公益性宣传。
12按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责
任保险。
13有条件提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物
保管、票务代理等特约服务。
8.1.7专项服务委托管理
1订立专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2专项服务公司应符合有关行政主管部门资质要
求；
操作人员应持有相应职业资格证书。
3专项服务公司人员统一着装，佩戴标志。
4对专项服务进行监督及评价。
8.2共用部位及共用设施设备运营、维修养护
8.2.1综合管理
1建立房屋及共用设施设备基本档案。
2运营、检查、维修养护记录应每月归档。
3组织实行房屋使用安全状况评估检查。
4共用部位检查中发现问题，应按照责任范畴编制
修缮筹划，并按筹划组织修缮；
共用设施设备运营中浮现
故障及检查中发现问题，应即时组织修复。
5每年第四季度制定下一年度维修养护筹划。
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6特种设备按照关于规定运营、维修养护和定期检测。
7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气先后进行
检查并贯彻防范办法。
8设备机房
1）每月清洁1次，室内无杂物。
2）设立挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消
防器材，保证完好有效。
4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在明显位置张贴或悬挂有关制度、证书。
6）交接班记录、工作日记等齐全、完整。
8.2.2共用部位
1房屋构造
每季度检查1次梁、板、柱等构造构件，外观浮现变形、
开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同步采用必要防护
办法。
按鉴定成果组织修缮。
2建筑部件
1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、
雨罩、空调室外机支撑构件等。
2）每周巡逻1次共用部位门、窗、玻璃等。
3）每月检查1次共用部位室内地面、墙面、天棚；
室外屋面、散水等。
4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3附属构筑物
1）每周巡逻1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、
管井、沟渠等。
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2）每月检查1次雨、污水管井等。
3）每周巡逻1次大门、围墙、围栏等。
4）每周巡逻1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5）每年检测1次防雷装置。
信号系统应加装信号级
电涌保护器。
8.2.3空调系统
1运营前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风
机盘管、水解决等设施设备进行系统性检查。
2运营期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符
合有关规定。
3制定节能办法，每月对能源消耗进行记录、分析。
4每年检查1次管道、阀门并除锈。
5每年检查1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6每年清洗消毒1次新风机、空气解决机滤网、表冷
器、箱体等；
每年清洗消毒2次风机盘管滤网；
每2年清洗
消毒1次风管。
7每年对空调系统进行1次整体性维修养护。
8.2.4二次供水设施
1按照卫生防疫部门规定使用消毒设备，水箱按规
定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生原则。
2每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运营状况。
3每月切换1次备用水泵。
4每季度检查1次水泵润滑状况，补充或更换润滑剂；
每年养护1次水泵。
5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入
冬前对暴露管道进行防冻解决。
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6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人
保管；
溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
8.2.5排水系统
1排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，
组织清理、疏通，保证畅通。
每次降雨先后及过程中对重要排水口、管井进行检查。
2污水泵
汛期每日巡视2次，平时每日巡视1次，检查设备运营
状态；
每周进行1次手动启动测试；
每季度养护1次。
3化粪池
每半年检查1次化粪池；
组织安排清掏。
8.2.6照明和电气设备
1楼内照明
每班巡视1次，普通故障8小时内修复；
复杂故障1日
内修复。
2楼外照明
每日巡视1次，普通故障12小时内修复；
复杂故障3
日内修复；
每2周调节1次时间控制器。
3应急照明
每日巡视1次，发现故障，即时修复。
4低压柜
每日巡视3次设备运营状况；
每半年养护1次，养护内
容涉及紧固、检测、清扫；
每年检查2次电气安全；
每半年
检测1次接地电阻；
每年校验1次仪表。
5低压配电箱和低压线路
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每周巡视1次设备运营状况；
每半年养护1次，内容包
括紧固、检测、清扫；
每半年切换1次双路互投开关。
6控制柜
每周巡视2次设备运营状况；
每年养护2次，养护内容
涉及紧固、检测、调试、清扫；
每季度校正1次各种电器装
置或控制设备设定值；
每年检查2次各类远控装置和节能
装置。
7发电机
每月试运营1次，保证运营正常；
每年2次带负荷运营；
每年活化2次蓄电池；
每班巡视1次充电机和蓄电池。
8检测
每年检查1次内部结算电能表。
9配电室、楼层配电间
防小动物办法完备；
穿墙线槽周边封堵严密；
锁具完好；
电缆进出线和开关标志清晰、精确。
8.2.7安全防范系统
1报警控制管理主机
每日巡逻1次，检查设备运营状态；
每日表面清洁1次；
每季度内部除尘1次。
2对讲门口机
每周检查1次按键、显示屏等；
每周表面清洁1次；
每
季度内部除尘1次。
3网络控制箱
每季度检查1次外观、接线；
每季度表面清洁1次；
4红外对射探测器
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每月检查1次接线、探测范畴、防水状况等；
每月表面
清洁1次；
5图像采集设备
每日检查1次监视画面、录像功能；
6摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，
进行相应调试；
每季度镜头表面清洁1次；
每年防护罩内
部除尘1次。
7解码器
每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应调试；
季度表面清洁1次；
每半年内部除尘1次。
8云台
每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；
每季度
表面清洁1次；
每半年转动部位上润滑油1次。
9巡更点
每周检查1次外观，表面清洁1次；
每日存储巡更记录。
10读卡器
每周检查1次外观；
每周表面清洁1次，查看防水状况。
11电磁锁门锁
每2周检查1次吸力、外观、接线。
12出门按钮
每2周检查1次开锁功能、接线。
8.2.8电梯
1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相
关行政主管部门办理使用登记。
登记标志应置于或附着于电
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梯明显位置。
2在电梯安全检查合格有效期届满前1个月，应向电
梯检查检测机构提出定期检查申请。
3寻常维护保养和定期检查中发现问题应及时排
除；
电梯安全附件、安全保护装置、测量调控装置及关于
附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4应与有资质电梯制造、安装、改造、维修单位签
订电梯维保合同，商定维护保养内容、规定、频次、期限
以及双方权利、义务与责任。
对专项服务公司维修保养工作进行监督，对专项服务
公司定期检修筹划贯彻状况进行监督。
5配备电梯安全管理人员。
定期对电梯安全管理人员
进行特种设备安全培训，保证其具备必要安全知识。
6制定电梯应急救援预案并定期演习。
发生电梯困人
或其他重大事件时，应及时启动事故应急预案，组织救援，
并及时向有关行政主管部门报告。
物业服务人员应在15分
钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。
8.2.9水景
1启用迈进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证
用电安全。
2有效期间每日巡逻1次喷水池、水泵及其附属设施，
每周检查1次防漏电设施。
3设立必要安全警示标志。
4水质符合卫生规定。
8.3消防安全防范
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8.3.1综合管理
1建立、贯彻消防安全责任制，设消防安全负责人，
逐级逐岗明确消防安全职责。
2成立义务消防队，配备必要消防器材，有关人员
掌握消防基本知识和技能；
每年组织2次有员工、业主或使
用人参加消防演习。
3设立消防安全宣传专栏，组织开展经常性消防安
全宣教；
每年对员工进行2次消防安全培训。
4每日防火巡逻1次，每月防火检查2次，按照规定
每年检测1次建筑消防设施；
保障疏散通道、安全出口、消
防车通道和消防设施、器材符合消防安全规定。
5发现消防安全违法行为和火灾隐患，及时纠正、排
无法及时纠正、排除，应向公安机关消防机构报告。
6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处
理各类报警、故障信息。
7发生火情及时报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险
人员，协助配合公安机关消防机构工作。
8.3.2消防设施设备维修养护
1火灾自动报警系统
1）
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