中医药温泉养生城建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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中国中医药科技开发交流中心是国家中医药管理局直属事业单位，以促进中医药科技进步，发展中医药事业为宗旨。

中国中医药科技开发交流中心同时是国家中医药管理局重点专科（专病）管理办公室、国家中医药管理局科技成果推广办公室、国家中医药管理局新药开发专项办公室。

1.1.3报告编制依据

本报告编制依据如下：

1.1.4项目提出的理由

党的十七大提出：

以人为本，建和谐社会，环境友好型社会，倡导生态文明等理念为温泉养生文化休闲产业的发展提供了巨大发展良机，使温泉养生休闲业的发展拥有更丰富的内涵。

温泉养生发展到现阶段，基本上以温泉沐浴为核心，结合了旅游、休闲，含温泉、膳食、调理、睡眠、健身、娱乐、静心、生态农业、中医药保健文化等内容，初步形成了综合立体的温泉养生旅游休闲体系。

文化是人类独有的生存方式，创新是文化的本质特征，当今世界的快速发展和巨大变化，使文化创新在社会生活中的意义再次凸显，中国优秀温泉养生文化传统是中华民族祖先的积累和结晶，不断创新是这一传统得以延续和发展的决定性因素，当代中国温泉养生文化的创新更是传统文化向现代化的转化和重塑。

近年来，某某市在经济社会和文化发展的实践中，不断加深对文化产业的认识，采取积极有效措施推进文化经济化、产业化进程，使文化市场日趋繁荣，文化产业稳步发展。

特别是进入“十一五”以来，确立了“争创经济强市、建设文化名城、打造和谐某某”的三大奋斗目标，把文化产业发展全面纳入经济社会发展的总体规划，纳入文化名城建设的重要内容。

某某自然资源特色明显，中部以东偏南，为地热水“奥陶系”，可利用温度50℃略高，适宜开发地热观光农业；

中部以西偏北，为地热水“馆陶系”，储量157亿立方米，可利用温度在70℃～94℃之间，且属苏打型地热温泉，水质呈弱碱型，经检测含有锌、碘、氟等多种对人体有益的矿物质和偏硅酸、偏硼酸等成分，被誉为“液态黄金”，适宜发展养生度假旅游。

目前，地热已得到初步开发，其中错季玫瑰种植和茗汤温泉已享誉京津市场。

《某某市旅游业发展总体规划》（2007-2020年）对旅游资源的分析评价和市场分析客观实际，确定了某某旅游的主题形象，明确了三大核心旅游产品，在旅游资源开发与产品设计、旅游空间布局与项目策划等方面提出了具体的规划方案，对重点旅游区块和重点项目提出了具体的策划，具有一定的操作性。

温泉是某某旅游经济的根基和灵魂，是某某旅游业的最大卖点。

高品位建设温泉度假区是某某市实施“旅游富市”战略无可置疑的举措，也是可续利用温泉资源和合理保护温泉资源的必由之路。

按照规划，“十一五”末期，在市区西北部、南水北调100公顷的调蓄水库的周边，某某将建设28平方公里（200万平米）的国际温泉度假区，以发展现代旅游度假产业为基本定位，依托某某独特的交通优势和温泉地热资源，着眼京津、面向全国，大力推进温泉会所、商务会馆、会展中心、星级酒店及其相关配套设施的开发建设，着力培育、开发观光旅游、休闲旅游、会展旅游、商务旅游等现代旅游产业，集中打造集会展商务、休闲度假、旅游观光、乡村风情体验为一体的现代旅游度假产业园。

主要分为温泉度假区、商贸会展区、精品购物区、休闲娱乐区、文化产业区等。

除涵盖现已运营的国家4A级景区——茗汤温泉度假区外，还包括中国戏曲文化大观园、美侨温泉会馆、台湾温泉商务会馆、玫瑰温泉庄园、欧洲温泉会馆、黎昌海鲜酒店、中国传统医药康疗中心、京津金融服务中心等多家星级酒店和生态项目。

温泉与生态，是某某旅游资源的特色与优势所在。

但是，资源是不可能长期独有的，竞争优势也是不断在变化和转移的。

因此，以建设中医药温泉养生城建设项目为契机，是把旅游产业作为关系某某经济发展全局的重要主导产业，摆到突出位置，抓实抓好做大做强的重要举措。

中医药温泉养生城以天人和谐的理念为主题，融科普、旅游、娱乐、养生、度假等要素为一体，建成后将成为某某一个新的旅游亮点。

中医温泉养生城的建立能满足我国尤其是北京、天津等大城市各阶层的需求，也在很大程度上配合贯彻卫生部进一步提高居民生活质量的战略部署。

本项目的建立能够提高当地税收收入，进一步提升某某市的形象，提高当地的经济发展水平；

其次提高某某市在中医文化的地位，使之成为京津保地区的交流平台。

1.2中医药温泉养生城概况

1.2.1地理位置

本项目在某某经济技术开发区内，某某温泉城6号地块，座落位置及地块面积：

泰山路东侧，龙江湖东道南侧，一期项目规划占地面积100亩。

1.2.2中医药温泉养生城项目定位

以健康休闲为主题，以绿色庄园为风格，以中医药温泉养生为核心价值的天人和谐养生“理想家园”。

中医文化博大精深，渗透着独特的“养生观”，依托中国中医药科技开发交流中心的科研实力，打造特色鲜明的中医温泉养生健康城。

该项目区体现了中医大产业链，包含中医全体验温泉中心，中医文化水疗街、中医养生主题地产等精品中医温泉子项目。

1.2.3中医药温泉养生城项目规划

中医药温泉养生城规划占地300亩，规划建设（含太医馆和名老中医工作室）、温泉养生庭院、五星级温泉养生酒店、药用植物园和养生农庄四个子项目。

该项目拟分三期建设。

根据规划内容，本项目作为中医药温泉养生城的一期工程，主要建设温泉医疗中心、温泉养生庭院二个子项目。

1.2.4建设内容

1、中医药温泉中心

中医药温泉中心（包括含太医馆和名老中医工作室）目标市场定位于运动性损伤人群、病后恢复人群、长期慢性病困扰人群、银发族，充分发挥水中运动疗法的特殊功能，聘请康复治疗专家，引进国外先进设备，建立温泉康复治疗中心，通过无碍障化设计，与中医温泉养生城内的其他假设施相结合，共塑环境优雅、设备先进、功能齐全的温泉康复疗养地。

中医药温泉中心（包括含太医馆和名老中医工作室）占地面积15亩，规划建筑面积8400m2,其中：

中医药温泉中心建筑面积6000m2,框架式，主体结构四层，局部六层。

温泉疗养中心建筑面积2400m2,混合式结构，主体三层。

中医药温泉中心围绕中医药温泉研究、中医医馆、名老中医工作室、理疗、温泉养生等功能进行设计。

温泉疗养中心设计在产品结构上结合中医理论，科学地设置了静态养生一环。

2、温泉养生庭院

温泉养生庭院占地85亩，建设170栋养生庭院，每栋面积200～300m2（按照250m2/栋，共计42500m2）,楼层为2～3层混合结构，按照庭院式结构布局，内置温泉设施。

养生庭院在建筑风格上注重吸取国内各民族的建筑特色，按照庭院式结构布局，内置温泉设施，形成不同民族风格的建筑群落，使温泉别墅本身就可以成为中医药温泉养生城的观光景点。

养生庭院其特色：

1宾馆化配置、人文化管理，专业医护人员24小时提供全方位服务。

⑵多重庭院不仅营造出“庭院深深深几许”的意境，更符合现代生活的多重需求。

或静或动，或开敞或封闭，或独立或互动，每一个庭院都秩序井然，各司其职。

⑶在家中可以随心享受温泉养生情趣，实现健康养生休闲一体化。

⑷布局设计采用多种方案，最大限度满足不同需求。

1.2.5建设安排

工程计划在2008年12月前期设计、论证，2009年3月份开工，到2010年12月底全部竣工，计划工期为22个月，按照边建设边投产的原则进行。

1.2.6项目总投资

本项目的总投资，计14837万元。

1、建设投资估算

建设投资估算为13857万元（含建设期利息）。

包括：

土建工程投资9696万元，设备购置900万元，其它工程费用2438万元，建设期利息432万元，基本预备费391万元。

2、项目铺底流动资金

项目铺底流动资金估算额为980万元。

1.2.7投资来源

本项目资金由企业自筹资金和债务资金两部分组成。

其中：

本项目自有资金为5837万元，其中，用于建设投资4425万元，用于建设期利息432万元，用于铺底流动资金为980万元。

自筹资金由项目承办单位以自有资金筹措，建设期内以自有资金偿还建设期贷款利息。

债务资金为建设融资9000万元，拟申请银行贷款解决。

1.2.8资金使用计划

建设投资（不含建设期利息）分年投资计划比例为55%、45%。

第一年先以自筹资本金4425万元投入，再投入融资3000万元，第二年投入融资6000万元。

1.2.8主要技术经济指标

本项目正常年的营业收入4900万元。

销售税金及附加为163万元。

正常年实现利润总额为2386万元，所得税额为596万元，净利润为1790万元。

所得税前项目财务内部收益率为15.79%，所得税后项目财务内部收益率为12.45%，项目资本金内部收益率为16.19%，总投资收益率16.08%。

1.3结论

通过对中医药温泉养生城建设项目认真系统的可行性分析后，得出如下结论。

高起点、全方位、上档次，但建成后，其经营成本基本上处于长期稳定状态，不会因游客增加而同比增加成本。

如果该景区能在周边其他大型景区的带动，就会以其独特的风格吸引源源不断的客源。

旅游业被誉为朝阳产业，是国家、各级地方政府支持、鼓励发展的产业。

某某市政府已制定出相关优惠政策。

经营者只要管理得法，经营有方该景区将成为某某旅游的热点。

无论是从产业政策、地理环境、财务核算诸方面进行分析，该项目经济可行如能把握适当时机，将会长久受益。

综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求。

第2章某某温泉资源与开发现状分析

2.1温泉文化与中医药养生

2.1.1温泉文化概述

●我国劳动人民发现和应用温泉治病，已有数千年的悠久历史。

早在先秦的《山海经》里就有了“温泉”的记载。

●公元400年，北周庾信写了《温泉碑文》，记述了温泉的治病作用。

●李时珍在《本草纲目》中将我国的矿泉分为热泉、冷泉、甘泉、酸泉和苦泉，是我国最早的温泉分类学者之一。

●华清池史话、李世民与《温泉铭》汤岗子温泉文化、高丽汤VS大和汤。

以上文献都对我国的温泉文化进行了详细描述，揭示了中国的温泉文化源远流长。

2.1.2温泉文化的历史变迁

●第一代温泉是洗浴文化，就是人们常说的“泡汤”；

●第二代温泉文化是洗浴加游戏，强调温泉的动感、丰富；

●第三代温泉则是洗浴加休闲的文化，突出温泉是一种休闲旅游；

●最新的第四代温泉文化是最具包容性的，它不再专属年轻人，而是与上一代共同享有的引入保健概念的全新温泉。

2.1.3温泉文化与中医药养生

温泉是一种自然疗法大部份的化学物质会沉淀在皮肤上，改变皮肤酸碱度，故具有吸收、沉淀及清除的作用，其化学物质可刺激自律神经，内分泌及免疫系统。

●《水经注》多次提到温泉可以“治百病”，如“鲁山皇女汤，可以熟米，饮之愈百病，道士清身沐浴，一日三次，多么自在，四十日后，身中百病愈”，真实的记载了温泉的保健作用。

又如“大融山石出温汤，疗治百病”、“温水出太一山，其水沸涌如汤。

杜彦回曰，可治百病，水清则病愈，世浊则无验”等，都说明早在当时人们对温泉的医疗价值已有了相当的认识和研究。

●温泉水利用的价值

温泉是一种自然疗法，其化学物质可刺激自律神经，内分泌及免疫系统。

温泉依不同的泉质有不同的疗效，就整体而言主要的疗效有：

热疗效果、机械力学效应、温泉的适应症、治未病健康管理体系。

根据中医学“上工治未病”理念，在健康保健业务中，中医预防亚健康发挥了不可忽视的作用，除了传统的中医针灸、推拿、膏药等内病外治方法，中医药温泉成为现代家庭健康保健的有效医疗手段。

温泉养生正是以中医药治未病的健康理念为核心，开创全新的高端健康生活模式。

2.2河北及周边温泉开发

2.2.1历史上对地