邵阳房地产情况.docx

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邵阳房地产情况

第一部分、邵阳概况

第一章、行政区域

　邮编：

422000

　　代码：

430500

　　区号：

0739

　　拼音：

Shàoyáng

　　位置：

湖南省邵阳市东南临永州市、衡阳市，南抵广西区桂林市，西接怀化市，北达娄底市。

市人民政府驻邵阳市大祥区城北路6号。

　　辖区：

全市现辖8县1市3区，即邵阳市区（大祥区、双清区、北塔区）和邵东县、新邵县、邵阳县、隆回县、洞口县、新宁县、绥宁县、城步苗族自治县及代管一县级市--武冈市

　　人口面积：

人口760万，为湖南之最；面积2.1万平方公里，居全省第三，其中市区面积为411平方公里。

一、邵阳历史

邵阳市，史称“宝庆”，资江与邵水交汇穿城而过，是一座具有两千五百多年的历史古城。

早在新石器时代，境内即有先民栖息屯居。

春秋末期楚国大夫白善在此筑城，称白公城，属楚地。

秦始皇统一中国，分全国为三十六郡，邵阳属长沙郡，东汉末属零陵郡。

三国初属蜀，后入吴。

三国吴宝鼎元年（公元226年），分零陵北部为昭陵郡，郡治设今邵阳市。

晋武帝太康元年（280年），司马炎平定东吴，为避其父司马昭之讳，改昭陵为邵陵。

，移郡治于资江北岸。

唐代设邵州，与邵阳县在今城区同城而治。

宋崇宁五年（1106），分邵州西部置武冈军。

南宋理宗赵均作太子时，曾被封为邵州防御使。

南宋宝庆元年（1225年），理宗登极，用年号命名曾领防御使的封地，升邵州为宝庆府，宝庆之名始于此。

元代设宝庆、武冈2路。

明初设宝庆、武冈2府，后降武冈为州。

中华民国2年（1913年），废宝庆府，设宝庆县，境内各县隶湘江道；民国11年直隶于省。

民国17年，宝庆县复名邵阳县。

民国26年，在邵阳县城设置湖南省第六行政督察专员公署。

中华人民共和国成立后，1949年10月设置湖南省邵阳区督察专员公署；同时建立邵阳市，隶邵阳县。

11月，邵阳区督察专员公署更名为行政专员公署。

翌年7月，邵阳市升格为县级市。

1955年4月，邵阳区行政专员公署更名为邵阳专员公署。

1968年2月，邵阳地区革命委员会成立，邵阳专区改称邵阳地区。

1977年7月，邵阳市升格为省辖市，仍由中共邵阳地委、地区革委会代管；10月，分邵阳地区东北部置涟源地区。

1980年元月，邵阳市由省直隶。

1986年元月，国务院批准撤销邵阳地区建制，实行市领导县体制。

1994年3月，撤销武冈县建制，设置武冈市，武冈市由邵阳市代管。

1995年，撤区并乡建镇，全市共辖8县1市3区。

全市有199个乡镇，80个乡级镇，5819个行政村。

全市人口密度为每平方公里325人，较全省平均密度高出38人。

中、东部人口稠密，西南部山区人口稀疏。

邵阳又是湖南少数民族人口较多的省辖市，除汉族外，繁衍生息着苗、瑶、回、侗、土家、壮、仫佬、满、布依、拉枯、黎、彝、白等39个少数民族，少数民族人口39.38万人，占全市总人口的5.94％。

建有1个苗族自治县（城步苗族自治县），25个民族乡。

二、地理概况

邵阳境内系江南丘陵向云贵高原过渡地带，南岭山脉绵亘南境，雪峰山脉耸峙西、北，衡邵丘陵盆地展布中、东部。

整个地势西南高而东北低，顺势向中、东部倾斜，呈东北向敞口的筲箕形。

最高峰为城步苗族自治县东部二宝顶，海拔2021米；最低处是邵东县崇山铺乡珍龙村测水岸边，海拔仅125米，地势比降为10.25％。

境内溪河密布，有5公里以上的大小河流595条，分属资江、沅江、湘江与西江四大水系。

资江干流两源透巡，支派纵横，自西南向东北呈“Y”字型流贯全境，流域面积遍及市辖9县3区。

巫水源出城步，横贯绥宁，西入沅江，为境内西南部的主要水道。

全境属中亚热带季风湿润气候区，光照充足，水雨丰沛，四季分明，气候温和，夏少酷热，冬少严寒。

受地貌多样、高差悬殊影响，气候既有东、西部的地域差异，又有山地与丘平区的垂直差异，形成一定的小气候环境和立体气候效应。

境内年平均气温16.1~17.1C，无霜期272~304天，日照时数1347.3~1615.3小时，降水量1218.5~1473.5毫米；雨水大多集中在4~6月，易遇夏秋连旱。

境内山地、丘陵、岗地、平原各类地貌兼有，大体是“七分山地两分田，一分水路和庄园”。

1990年，全市土地总面积3131.4万亩，其中耕地639.19万亩，居全省第二位；耕地中有水田430.28万亩。

除盛产水稻、杂粮外，经济作物和传统土特产品种繁多。

宝庆苡米、陡岭烟叶、龙牙百合、武冈铜鹅、雪峰蜜桔、新宁脐橙、邵东黄花、隆回辣椒等久负盛名，蜚声省内外；茶叶、西瓜、黄豆、花生、生姜、大蒜、兰麻、蚕桑、甘蔗、药材等出产颇丰。

柑桔、黄花菜、苡米等作物产量为全省之冠；烤烟产量居全省第二位。

全市被定为邵阳市的山丘经济开发区。

境内矿产资源较为富足，已发现的矿藏有煤、铁、锰、钨、锑、金、银、铅、锌、硫铁、石膏、大理石、辉绿岩、优质石灰岩等74种。

矿藏地有644处，其中大型矿床23处，中型矿床33处，小型矿床61处。

非金属矿藏蕴藏量大，品位高。

石膏矿远景储量4.4亿吨，工业储量1.229亿吨，储量、产量均居全省各地州市前列，邵东县是全国八大石膏矿产地之一。

优质石灰岩矿、大理石矿为省内优势矿种；硫铁矿、冰洲石矿、优质白云岩矿在省内享有盛名。

煤矿工业储量1.417亿吨，远景储量1.447亿吨。

金属矿藏比较集中地分布于隆回、新邵、邵东、新宁等县。

境内河川水系发育，水域面积为111.9万亩，多年平均水资源总量为168.3亿立方米，其中河川径流量157.44亿立方米。

人均占有水资源2749立方米。

水能资源理论蕴藏量144.73万千瓦，可开发利用量68.77万千瓦。

水能资源集中分布于西南部城步、绥宁等山区县。

第二章、经济状况

邵阳位于湘中偏西南，总人口760余万，总面积2.1万平方公里，为全省人口第一大市、国土面积第三大市。

人均储蓄全省第三、人均财富增长率全省第三。

全市粮食种植面积425万亩，居全省第2位；森林面积1700多万亩，活立木蓄积量3520万立方米，均居全省第二位；草山面积681万亩，其中80多万亩集中连片，位居全省第一位。

邵阳是“三线”建设时期建成的老工业基地，工业门类较为齐全，初步形成以机械、食品、医化、纺织、建材、造纸等产业为主体的工业体系。

农业除种粮、养殖等传统产业外，乳业、竹松、果蔬、中药材四大农业支柱产业，也具有一定的基础和优势。

“两带两圈”的区域经济格局正在形成。

在320、207国道邵阳段沿线，一批区位条件好、发展潜力大的城镇开始崛起；东部以市区为核心，与周边地区的经济协作日趋紧密，与周边城镇的融城步伐不断加快；西部以武冈市为区域经济亚中心，正着力构建以优势资源为依托的湘西地区产业开发经济圈。

近年来，经济取得了长足发展，国内生产总值由2007年的480亿元增加到2008年的561.6亿元，年均递增11.1%，去年排名全省第7位，三次产业结构比调整为30：

29：

41，全社会固定资产投资达到69.76亿元，财政总收入达到34.5亿元，农民人均纯收入达到3232元。

邵阳现有土地面积3121.8万亩，其中耕地面积493万亩，年产粮食270万吨、柑桔400万担、脐橙10万担、黄花14万担、辣椒37万担。

水稻、柑桔、药材是邵阳农业经济的拳头产品。

雪峰蜜桔、无病毒脐橙、隆回三辣驰名海外，茶叶、玉兰片、金银花久负盛名。

邵阳已成为全国最大的脐橙生产基地之一，武冈脐橙被中联部定为对外交往的重点礼品，邵阳还是全国最大的优质辣椒产地之一和全国第一个无籽西瓜良种育种基地，适合兴建农场及农副产品生产加工企业。

中药材种植在邵阳迅速发展。

以南国药都廉桥药材市场为依托，金银花、厚朴、杜仲众多中药材生产基地遍布邵阳，一个以中药材加工为主体的现代科技工业园正在紧张筹建之中。

邵阳是全省重点林区，全市林地1779万亩，森林植物资源2800多种，主要林木树种有杉木、马尾松、楠竹等120多种，年木材外运量45万立方米，主要药用植物有杜仲、厚朴、金银花、桔梗等1600种。

适合兴办木材加工、纸业、造纸、中药材种植加工企业。

邵阳市现有工业企业生产单位37602个，主要分布在36个行业中，现价工业总产值181.55亿元,工业增加值63亿元，销售收入180亿元，从业人数12万。

工业门类齐全，产品上千种，品种上万个，有化工、机械、纺织、轻工、电子、医药、建材、冶金、煤炭、电力等行业。

其中，化工、机械、纺织、轻工、建材为该市工业的支柱产业。

主要产品有印刷机械、纺织机械、液压基础件、汽车零部件、苯系列化工产品，化学原材料，纸及绝缘纸板、粘胶化纤、棉纺织品、中成药、化学药品、锰系列产品、电池、白酒及饮料酒。

七十、八十年代邵阳曾经是湖南的工业重点城市，在全国都有一定的影响力。

●邵阳市年均社会总产值增幅均在10%左右，社会经济充满活力，三次产业比例中，第二产业比例逐年上升，第一产业比例逐渐下降，这说明邵阳市正努力从一个工业主导型城市转型成为一个商业型城市。

城市功能性的转变也使得城市发展方向的改变，通过城市新区的拓建，邵阳在向一个宜居型城市转变，通过大规模的城市规划和土地利用，通过大面积的城市绿化来提升城市档次。

●随着邵阳市经济逐年稳步的上升，邵阳市城镇人员可支配收入也逐年增加，截止2008年年底全市城镇居民人均可支配收入9778元，比上年增长12.7%，其中邵阳市区11065元，增长11.2%；市区城镇居民人均消费支出8491元，恩格尔系数为43.99%。

全年农村居民人均纯收入3232元，比上年增长11.0%；农村居民人均生活消费支出2946元，增长11.0%，恩格尔系数为54.75%。

●房地产行业稳中有升，随着邵阳市房地产行业投资额的逐年增加和邵阳市土地市场的逐步放量，邵阳市商品房市场消化量逐年增加，截止2008年年底，全年共销售商品房住宅67.34万平米。

而随着新城的开发和更多的土地开发利用，邵阳市房地产开发与销售量将共同攀升。

第三章、交通状况

邵阳名列全国交通枢纽城市。

是湖南最重要的交通枢纽中心。

境内交通便捷，公路有320国道横贯东西，207国道纵连南北，娄邵铁路，洛湛铁路两条铁路途经娄底，株州、长江通达全国各地。

潭邵高速，邵怀高速两条高速公路竣工通车，五条高速公路已经开工（邵永高速、邵衡高速公路、邵安高速公路、包茂高速公路绥宁段，沪昆高速）。

随着这些高速公路的建成通车，省道、县道、乡道及专用公路在境内经纬交织，通车里程达5839公里。

邵阳的交通将比株州、怀化等地更加方便。

第四章、规划发展

一、区域规划

邵阳市区常住人口主要分布包括大祥区、双清区、北塔区这三个区内。

其中邵阳市双清区是邵阳市区的商贸中心，也是重点发展的区域。

未来邵阳市政府将整体搬迁到该区域，邵阳未来的政治、经济、文化中心都将在设置在双清区内。

二、未来走向

邵阳在将来的发展中，将逐步演变为以双清区为城市对外门户和龙头、未来双清区将成为城市商业核心和居住的核心。

双清区依靠宝庆路及新建的邵阳大道连接潭邵高速，占据独有的先天交通优势和进程门户，是邵阳市场、规划中最重要的核心区域。

未来双清区将成为邵阳市第一大区。

第二部分、邵阳房地产市场状况

第一章、邵阳市房地产市场整体状况

一、房地产市场整体特征分析

邵阳市房地产市场存在以下几个较为明显的特征：

1、房地产整体开发水平稳步上升，市场刚性需求逐步释放。

虽然邵阳市房地产市场起步较晚，商品房市场整体发育不够完善。

纵观整个邵阳市场，规模大品质高的楼盘不多。

从2008年以来，一批高品质的楼盘自去年开始逐渐在市场上上市，整个邵阳市场，销售业绩较为出色的，质量塑造和表现得较好的楼盘主要有：

江南世家、东方明珠。

上述楼盘不论是从其项目规划设计、建筑施工、营销推广、项目包装、销售现场管理等等方面，都在一定程度上超出了邵阳市房地产开发的普遍水平。

邵阳市目前房地产市