锦汇企划书样本Word文件下载.docx
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府为了能扩大投资额度,特制定了某些招商引资办法,联合该区房地产开发商,共同创造该区开发条件，在羊西线二环路外建成了长达1000米绿色长廊及战旗社区20余亩绿色广场，营造居家氛围,组织了创“锦西名宅”活动,为金牛区房地产业摇旗呐喊。
D、人口都市化
当前,国内正处在都市化进程加速阶段。
98年国内都市人口比重约占30%，随着农村都市不断改革深化,大批农村人口转移城乡,使都市人口增长明显加快。
据专家预测,到,国内都市人口比重将达到45%,净增2.8亿,如果每人按居住面积15平方米算,需要4.8亿平方米,平均每年净增人口需要建房4.8亿平方米,而随着西部大开发,成都市每年净增人口居住面积需求量将50万平方米以上。
2、经济环境
A、居民消费能力及意识有较大提高
从当前家用电器消费热潮及中低档汽车进入家庭现象判断，可以看出,居民消费水准和意识像排浪同样,一浪比一浪高。
B、居民居住需求在发生变化
从房地产业消费来看,由集资建房,福利分房到集团购房再到今天个人买房。
由当时火柴盒式房屋到多层住宅再到电梯公寓,由当时单幢再到当前大规模大环境,由单纯满足居住需要到当前流行追求居住享有，其居住需求发生了天翻地覆变化。
C、居民收入增长,储蓄余额在成倍增长
居民收入由90年代人均1523元到1995年4288元,再到97年5160元,增长了3倍多。
据记录,到99年终全国居民储蓄余额将达到6.7万亿元。
D、居民购房率迅速增长
储蓄余额急剧增长,在银行实行抵押贷款,按揭和政策扶持下,居民购房急剧升温,98年成都售房面积321.89万平方米。
99年完毕销售面积336.59万平方米,两年销售额达到131.69亿元。
3.本案区域文化环境
A、贵人居住区
自成都房地产业起步以来,由人们居住习惯，形成了南门富人区居住环境；
西门由于行政事业单位、行政单位集住,形成了达官贵人居住区域；
东门由于国营公司、工厂居多,形成工人居住区域；
北门则因火车北站和荷花池存在,流动人口较多,人员构造复杂,治安较为混乱。
因而,在市民中流传了“有钱人住南门,有权人住西门,工人阶级住东门,不三不四住北门”说法。
B、餐饮娱乐旅游文化
由于金鹰酒楼,银杏酒楼,民族饭店,红杏酒家、三峰甲鱼庄、万家富火锅、大河谷、圣陶沙茶楼、高兴老家火锅、乡老坎、菜根香、九个太阳射箭馆等多家不同档次酒楼、饭店、娱乐公司落户,使该区域形成了形成了浓厚，且独特娱乐休闲氛围。
先后举办火锅节,川菜文化节等活动,给羊西线树立了一种坚实而又响亮餐饮娱乐旅游一条街品牌。
加之西延线农家乐旅游及都江堰世界级双遗产保护都市旅游氛围，让这里形成一道独特风景线。
二、消费者调查
不同消费者对商品房需求和兴趣有很大差别,为了使项目可以适销对路,在此,咱们对消费者构成状况和购买行为特性及消费者实际需求状况进行了调查研究。
如下是针对西门区域30户住户调查状况。
1、消费者构成状况
（1）年龄：
20-25岁之间4人,占13。
3%;
25-35岁之间4人,占13。
3%；
35-45岁以上5人,占16。
6%.45—50岁11人，占36。
6%50岁以上6人，占20%
（2）区域：
西门区域有182人，占60%；
市中区有34人，占11.3%;
南门区域有41人,占13.5%;
北门区域有24人,占8%;
东门区域有19人,占6.5%.
（3）职业分布:
政府部门工作44人,占14.7%;
个体老板63人,占21%;
白领工薪层124人,占41.3%;
大型公司购房24人,占8%;
其他45人,占15%;
2、消费者购买行为调查
改进当前既有住房条件134人，占44.7%;
为老人和子女购房42人,占14%;
二次购房48人,占16%;
为结婚购房和单身者39人,占13%;
办公兼自住6人,占2%.
其他31人,占10.3%.
3、消费者购买偏好调查
A、户型选取偏好
从调查成果可以看出，三房两厅和两房两厅户型较受欢迎,分别占到31.2%和21.4%,
一房一厅占16%,
三房一厅一卫,四房两厅两卫各占15.7%.
而锦汇花园三房二厅和二房二厅户型分占到51%和44.3%正适应了这一市场需求。
B、住宅建筑面积选取偏好：
60平方米如下占12%，
60-90平方米占19.7%;
90-130平方米占44.5%;
130-160平方米占13.5%;
160平方米以上占10%.
C、厅房面积分布选取偏好：
在面积一定状况下
33.23%消费者以为，卫生间厨房够用就行；
26.47%消费者以为：
主人房及普通睡房宽敞舒服，客、餐厅够用即可；
20.6%人以为：
客、餐厅越大越好，主人房及普通睡房够用即可；
19.7%人以为：
卫生间和厨房应大些。
选取大室小厅消费者以为：
卧室平时可以在里面看书，通风采光较抱负，并且分别有自己朋友，来访时，朋友之间到不侵犯个人隐私，因此厅小无防。
而选取小室大厅消费者以为：
厅大可随意装修，能放置家庭影院等设备，显示气派，待客以及家庭成员团聚时也不显得拥挤，大方而有亲切感，卧室功能较单一，且保持一定私密性。
D、对阳台风格偏好
有48.48%消费者喜欢大落地玻璃阳台，理由是：
视野较开阔，采光也较好，
且起居室有一种“外延”范畴，相称于扩大了起居室面积；
此外，81.8%消费者喜欢封闭式阳台，由于隔音效果较好，且能保持清洁，易于打扫，这些是老式阳台所不具备。
E、套型设计偏好如图表
非常重要
比较重要
有无都可
不大需要
完全不需要
保姆房
25%
15%
27%
8%
书房
55%
22%
10%
3%
储物室
46%
18%
9%
2%
阳台
75%
16%
主人房及衣帽间
62%
20%
5%
厨房外生活阳台
29%
17%
14%
窗台
19%
主人房阳台
28%
11%
卧房入墙衣柜
30%
24%
F、对社区环境中景点选取偏好
有9.93%人选取瀑布;
17.02%人选取喷泉;
22.7%人选取亭子;
26.95%人选取小桥流水;
23.4%人选取雕塑。
从以上比例可以看出，成都是西南部一种消费性悠闲都市，以及成都市民追求小巧宁静“小家碧玉”心态。
G、对社区内会所设施规定与偏好
非常需要
比较需要
有无均可
游泳池
47.36%
12.5%
15.15%
17.19%
7.8%
网球场
25.81%
29.03%
19.35%
14.51%
11.3%
桌球室
14.6%
24.59%
29.51%
21.3%
乒乓球室
24.6%
19.49%
21.31%
健身房
60.8%
15.63%
3.27%
阅览室
68.9%
7.28%
4.92%
小朋友乐园
32.5%
37.9%
15%1
6.7%
7.9%
卡拉ＯＫ
42.62%
27.63%
14.75%
网吧
51.6%
14.52%
16.13%
6.45%
H、社区花园设计风格偏好
喜欢欧陆式花园人占23.08%
喜欢北方庭院式花园占13.85%
喜欢江南园林式花园占21.54%
而41.53%消费者则以为无需特别风格，只要宁静绿化优美即可。
三、本案及周边市场状况调查
对此市场状况调查目是：
为了进一步发现锦汇花园潜在市场和潜在需求量，掌握尚有哪些市场可以开发和占领及公司在市场中影响。
1、本案在市场中需求状况
A、消费者承受力
从前面对消费者构成状况调查中可以看出，在此区域置业大某些消费者是有较稳定收入白领一族，个体经商者和政府部门工作普通干部，均有一定经济支配能力。
普通可支配购房首付款在5-15万元之间（7成按揭），住房功能在两室二厅或三室两厅居多。
B、本案目的市场状况
三室二厅双卫130－150平方米户型占51％，二室二厅双卫单卫80－100平
方米占４４.3%，基本符合当前市场消费者消费需求。
从房屋总价及消费者承受首付款来看，锦汇花园完全能控制在5－15万元之间。
C、竞争对手在此市场份额中占有率状况
格林花园：
占地43.89亩,９层电梯公寓，其价格在2700元／平方米左右，且户型较大，均在150平方米以上。
因而，总价较高，均在40万元以上。
在130平方米左右三室二厅双卫和80-100平方米二室二厅双卫这块市场上，没有份额。
天鹅星座:
虽然价格相对不高,但户型较大,均在130平方米以上,该公司当前在户型上做出了调节,以卖空间形式变相减少房价,对市场形成了一定冲击力,获得了初步成功,在销售上对本案一、二期都是有力竞争。
香榭名苑：
一期虽然是多层，但其销售状况十分抱负，在没有现场售楼部状况下也销售完毕，在市场上留下了较好口碑。
二期规划为小高层电梯公寓,加之对面就有金牛区投资修建一种金牛广场,占地20亩,无形中提高了香榭名苑价值,与锦汇形成了强烈竞争对比。
2、本案业主在市场中状况
公司股东实力雄厚
“汇厦”是获得世界银行贷款少数成都房地产开发公司，且成功开发了数十万平方米项目。
干道是人人皆知开发较早公司之一，有数十万平方米开发经验。
而宏亚也是资金较雄厚成熟开发商，可见，“花园福”房地产开发公司是三家强强联合结合体，但需要强有力包装宣传。
四、价格调查
1、影响本案价格有利因素
A、羊西线待开发土地逐渐稀少
物以稀为贵，近
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