老文版维修手册讲解文档格式.docx

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1.0

维养部管理职能及内部管理

2

2.0

施工管理

HJZY/QR/GW

20

3.0

房屋维修管理

23

4.0

供配电设备（设施）管理

51

5.0

给排水设备（设施）管理

57

6.0

柴油发电机管理

65

7.0

中央空调管理

70

8.0

电梯管理

72

9.0

锅炉房（开水房、浴室）管理

79

10.0

多媒体管理

88

11.0

维养部人员工作督导标准

90

共页第2页

1.0维养部管理职能及内部管理

1.1维养部管理职能

维养部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理，包括：

物业项目工程前期介入、物业接管验收、配合相关部门做好物业整改、施工管理、房屋维修管理、设施设备管理等。

1.2维养部工作应达到的指标

1.2.1按照国家建设部建住房物[2000]008号《关于修订全国物业管理示范住宅小区（物业区域内、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》及《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》和公司“创建物业管理优秀项目规划”实施对维养部管理工作进行自查自改工作。

并确保公司在履行物业管理合同中，本部门工作符合标准要求。

1.2.2征求客户意见时，对本部门工作评议满意率85%。

1.2.3本部门管理人员持证上岗率90%。

1.2.4本部门员工岗前培训率达100%。

1.2.5本部门特殊工种员工持证上岗率100%。

1.2.6房屋完好率95%。

1.2.7设施设备有效运行率90%。

1.2.8维修预约及时率95%。

1.2.9维修合格率95%。

1.2.10公共照明完好率90%。

1.2.11对涉及本部门的物业使用人投诉处理及时率达到100%。

以上应达到的工作指标及在日常工作确认的其他各项指标，由部门负责人组织相关责任人进行月度、季度、年度统计，并将统计情况记录在《指标完成情况统计表》内，并按要求进行评价，对未能完成规定指标的情况，要及时采取纠正预防措施，以体现指标的可测量性、可操作性、可实现性和持续改进。

1.3工作中的三项准则、九项纪律

1.3.1三项准则：

1.3.1.1树立良好的报务意识，维护公司形象。

1.3.1.2忠心耿耿，做市场经济的主人翁，从我做起，竭尽全力推进全员行为规范化管理。

1.3.1.3厉行节约，科学管理，降低成本。

1.3.2九项纪律：

服从指挥，团结协作；

秉公办事，不徇私情；

不准接受被服务人员的礼物；

当实干家，不当评论家；

工作雷厉风行，不准拖拖拉拉；

上班期间，不准干私事；

不准外出就餐；

班前、班中不准喝酒；

严于律己，不准搞特殊化。

1.4工程维养部代号

1.4.1岗位代号

1.4.1.1部门经理：

某经理和部门主管

1.4.1.2其它：

待定

1.5物业设备管理要求

1.5.1确保能源的供给及有效地控制能耗

应保证水、电、柴油的正常供应。

因此，一般要求在物业管理区域要有双电源供电。

生活水泵要有备用泵。

用油的要有两周以上的储备量，能源的消耗应每月详细、如实的记录在《节能降耗统计表》内，并定期做出统计分析。

1.5.1.1对能耗要严格控制，要明确水景观、公区照明等设施的启止时间，教育员工树立节能就是增加纯利的思想。

要尽量选用节能设备和采取节能措施。

要加强能耗的观测和统计。

1.5.2对设备进行选择和评估

维养部在选择设备时要综合考虑性能优良、技术指标先进、价格合适、利用率高、适应性强和运行费用省等多方面因素，并形成《维养部鉴定与评估意见书》。

1.5.3建立制度

1.5.3.1建立设备的分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台账和技术资料及审批制度。

1.5.3.2在建立《设备设施台账》的同时，需在设备上设置《设备设施卡》或喷刷相应的编号，以便账、卡、物相对应。

进行设备登记，建立“设备档案”，应包括：

设备出厂合格证及检验单。

产品说明书。

设备安装施工图纸。

设备安装质量检验单及试车记录。

设备的事故报告及事故修理记录。

设备的保养维修内容记录。

设备检查记录表。

设备改进及改造记录。

设备使用操作规程。

设备零件明细表及备件清单。

设备特殊零件加工图。

1.5.4购置一定量的备品备件，对关键设备的易损件必须购置备品备件，低值易耗的材料也应有一定量的储备，以便设备发生故障能及时更换，缩短停机时间。

1.5.5建立日常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录。

设备部门应以计划性的保养、维修为主，保持设备始终处于良好状态。

因此，设备部门应当做出设备设施检查保养计划，并将检修内容和设备状况登记在《设备设施检查保养计划表》上，作为设备档案保存。

1.5.6建立设备大、中、小修工程的验收制度，确保维修合格率100%。

各类设备的大、中、小修由设备使用部门填写《维修/服务单》，必要时可另附《设备维修报告书》，报维养部经理审议、管理中心主任审核后按计划进行。

工程结束后，维养部应对工程质量进行全面的检查，并签署验收意见。

维修/服务单及设备维修报告书、验收意见及施工项目内容、图纸资料等归档保存。

1.5.7有计划地做好设备的改进和更新

所有设备都有一定的使用寿命，经过一定时期的使用后，会因为自然损耗和人为因素的影响，不能发挥其正常的使用功能，需要进行改造或更新。

设备部门应根据实际情况提出改造或更新意见，并填写《设备停用（封存、报废、改进、更新）审批表》，报批通过后，负责具体实施工作。

1.5.8每年对设备进行清查、核对和使用鉴定

每年一次的检查要保证设备的账、卡、物相符。

在清查核对的基础上对设备进行技术鉴定，从而为新一年的设备运行、维修和更新编制预算方案。

1.6设备设施管理制度

1.6.1计划维修保养制度

1.6.1.1为防止意外损坏而事先编制《设备设施保养检查计划》，并按照计划进行一系列预防性设备修理、维护和管理的组织措施、技术措施，叫做计划维修保养制度。

1.6.1.2实行计划维修保养的目的，是保证楼宇与学校的设备能经常保持正常的工作能力避免设备遭受不应有的损坏，充分发挥设备潜力，正确掌握设备状况，提高设备运转效率。

1.6.1.3实行计划维修保养制度，可以延长设备修理间隔期、降低修理成本和提高维修质量。

1.6.1.4进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特征、规格与使用条件来决定的。

1.6.1.5措施

确定设备设施维修、保养、检查工作的类别及内容，具体包括：

日常及周保养内容；

月维修保养内容、季度、半年、年度维修保养内容；

大修理内容；

设备维修、保养的要求；

开展计划维修保养工作的实施与监督。

1.6.1.6设备部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，编制《设备设施保养检查计划》，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并监督与检查。

1.6.2值班制度

1.6.2.1值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。

未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；

造成损失的，追究其经济责任。

1.6.2.2值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做与值班岗位无关的事情。

1.6.2.3值班员工必须服从当日值班经理的安排，听从调配，执行当日值班经理的工作指令。

1.6.2.4值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运作。

1.6.2.5值班员工外出作业必须随身携带对讲机和手机，保持联系。

1.6.2.6值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。

遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。

1.6.2.7值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。

1.6.2.8值班人员必须做好当班的工作记录，按要求认真如实填写。

1.6.3交接班制度

1.6.3.1值班人员应按照统一的安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤。

不准私自调班、顶班。

因故不能值班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假。

1.6.3.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。

交接班的准备工作包括：

查看运行记录：

介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更情况：

清点仪表、工具；

检查设备状况产交待上级指示事宜等等。

交班时，双方领班或值班人员在《值班记录表》上签字。

1.6.3.3值班人员应按《定期检查项目一览表》的要求认真仔细巡查，发现问题及时解决，并做好《巡视记录表》。

1.6.3.4值班人员在交班前应做好机房的环境卫生工作。

1.6.3.5接班人员必须提前15分钟上岗接班，对上班的情况应了解清楚，并办理好交接班手续。

1.6.3.6接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办完交接班手续方可下班。

1.6.3.7除值班人员外，无关人员一律不得进入机房。

1.6.3.8在下列情况下不得交接班：

在事故处理未完或重大设备启动或停机时；

交接班准备工作未完成时；

接班人数未能达到规定人数的最低限度时；

领班或由经理指定替代领班的人未到时；

接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。

1.6.3.9填写交接班记录的规定

1.6.3.9.1严格按照要求填写工作内容，做到字迹清晰规范，书面整洁，严禁乱写乱画和撕页。

1.6.3.9.2对所查的问题点的记录必须做到“六清楚”，即时间、地点、人员、问题、原因、处理意见清楚，缺一不可。

1.6.3.9.3本班解决未完且需下班人员继续追查的问题，交班时必须详细当面向接班人员交待清楚并在记录中明确说明。

1.6.3.9.4严格保存好交接班记录本，用完后交办公室内勤统一存档。

1.6.3.9.5本班所查问题的调查材料及证明材料等要粘贴在本班记录的扉页上，不准丢失。

1.6.4报告制度

管理中心实行服务过程报告制度，常用的报告形式有：

日报、周报、月报、年工作目标计划报告等。

1.6.4.1下列情况报告领班：

主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况。

设备出现故障或停机检修。

零部件更换及修理。

维修人员的工作去向，物业使用人维修材料的领用。

运行人员暂时离岗。

5

对外班组及上级联系。

1.6.4.2下列情况必须报告部门主管和经理：

重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况。

采用新的运行方式。

重点设备发生故障或停机抢修。

系统故障及检修。

重要零部件更换及修理加工及改造。

工具、备件、公共维修材料领用。

员工加班、调班、补休、请假。

1.6.4.3下列情况必须报告管理中心主任：

重点设备发生故障或停机修理。

影响楼宇与学校运行的设备故障或施工。

系统运行方式的重大改变，主要设备的技术改造。

重点设备主要零部件更换、修理外委加工，设备的增改或向外委托加工。

系统及主