宗地调整容积率补交地价款土地评估报告Word格式.docx

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六、估价日期

二〇一六年九月二十三日至二〇一六年九月三十日

七、地价定义

1、地价内涵

本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日2016年9月2日，评估设定两宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度,用途为住宅用地，设定土地剩余使用年限宗地一为62.45年、宗地二为63.11年，根据规划设计条件和利用现状，待估宗地容积率由1.3调整为1.68应补交地价款的公开市场价格。

2、土地实际开发程度

待估宗地在估价期日的实际开发程度为两宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度。

3、土地估价设定的开发程度

待估宗地土地估价设定的开发程度为两宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度。

八、估价结果

宗地一：

土地面积：

63766平方米

新增建筑面积:

24231.08平方米

楼面地价:

774.28元/平方米

补交地价：

18761641元，大写人民币壹仟捌佰柒拾陆万壹仟陆佰肆拾壹元整

宗地二：

20748.140平方米

7884.30平方米

766.41元/平方米

6042606元，大写人民币陆佰零肆万贰仟陆佰零陆元整

两宗地补交总地价：

24804247元，大写人民币贰仟肆佰捌拾万零肆仟贰佰肆拾柒元整（详见土地估价结果一览表）。

九、土地估价师签字

估价师姓名资格证书号签名

十、土地估价机构

估价机构负责人签字：

**不动产评估有限公司

二〇一六年九月三十日

表1-1土地估价结果一览表

估价机构:

**不动产评估有限公司估价报告编号:

山智评[2016]（估）字第**号估价期日:

2016年9月2日估价目的：

补交出让金估价期日的土地使用权性质:

出让

估价期日的

土地使用者

地号

土地使

用证编号

估价期日的用途

估价期日

实际土地

开发程度

估价设定

土地开发

程度

剩余土地使用权年限/年

容积率

土地面积/

m2

建筑面积/m2

新增建

筑面积

/m2

楼面

地价/

元/m2

补交总

元

证载

实际

设定

原容积率

新容积率

**置业有限公司

住宅

用地

七通一平

62.45

1.3

1.68

63766.00

82895.80

107126.88

24231.08

774.28

18761641

住宅用地

63.11

20748.140

26972.58

34856.88

7884.30

766.41

6042606

合计

109868.38

141983.76

32115.38

24804247

一、上述土地估价结果的限定条件

表1-2设定待估宗地基础设施及其他条件表

地面平

整情况

周围道

路情况

供电

情况

供水

通讯

条件

排水

供暖

供气

土地权

利限制

规划

限制

其他

平整

南临建国街

市城区

供电网

供水网

**市

通讯网

排水网

供暖网

供气网

无

有

二、其他需要说明的事项：

1.本报告采用的建筑面积为土地面积和规划容积率乘积并保留两位小数。

估价机构：

二〇一六年九月三十日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

二、估价对象

估价对象是指**置业有限公司使用的位于某路西的两宗国有出让土地，证载用途为住宅用地，实际用途为住宅用地，设定用途为住宅用地，其中：

宗地一证载土地面积63766平方米，委托评估面积63766平方米；

宗地二证载土地面积20748.140平方米，委托评估面积20748.140平方米。

估价期日，待估宗地内场地平整，土地利用现状为**住宅小区。

三、估价对象概况

1、土地登记状况

证号：

使用权人：

座落：

地号：

用途：

级别：

住宅一级

权利类型：

出让

终止日期：

2079年2月14日

宗地面积：

证载面积63766平方米，委托评估面积63766平方米。

宗地四至：

。

2079年10月12日

证载面积20748.140平方米，委托评估面积20748.140平方米。

2、土地权利状况

待估宗地土地所有权属国家所有，**置业有限公司为待估宗地土地使用权人。

待估宗地产权清楚，来源合法。

于估价期日，待估宗地剩余土地使用权年限宗地一为62.45年、宗地二为63.11年，根据委托方提供的待估宗地土地利用的相关资料，至估价期日，未发现待估宗地上设有他项权利。

3、土地利用状况

估价期日，待估宗地场地平整，待估宗地土地利用现状为**住宅小区。

根据《国有建设用地使用权出让合同》，容积率为不高于1.3不低于1.0。

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素

1、城市资源状况

（1）地理位置

（2）气候

（3）行政区划及人口状况

2、城市规划与发展目标

3、城市社会经济发展状况

4、基础设施

（二）区域因素

1、区域概况

2、城市社会经济状况

3、交通条件

4、基础设施条件

（三）个别因素

待估宗地位于某路西，其中：

宗地一面积63766平方米,委托评估面积63766平方米，批准用途为住宅用地，实际用途为住宅用地。

宗地形状不规则，宗地东临**、南临**、西临**、北临**；

宗地二面积20748.140平方米,委托评估面积20748.140平方米，批准用途为住宅用地，实际用途为住宅用地。

宗地形状不规则，宗地东临**、南临建国街、西临**、北临**。

估价期日，宗地所在区域基础设施开发程度为宗地外“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度，土地利用现状为**居住小区，土地利用状况良好。

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）国家有关部门颁布的法律、法规

1、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》国土资厅（2013）20号；

2、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号，中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过）；

3、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；

5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号，１９９８年１２月２４日国务院第１２次常务会议通过，1999年1月1日施行）；

6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布）；

7、《国土资源部办公厅关于实施<

城镇土地分等定级规程>

和<

城镇土地估价规程>

有关问题的通知》（国土资厅发［2015］12号）；

8、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；

9、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号）；

10、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部、国家税务总局令第49号）；

11、《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》〈（1992）价费字597号〉；

12、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部部令第39号）；

4、土地评估有关的资料

A．《**市土地级别与基准地价图》（**市）；

B.《**市城区土地级别与基准地价使用手册》（**市）。

（三）有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）。

（四）其他资料

1、委托方提供的有关资料；

2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。

二、土地估价

（一）估价原则

本次估价过程中，遵循的主要原则有：

1、价值主导原则

影响土地价格的主要因素是土地综合质量的优劣，在估价过程中，应充分考虑土地的实体状况和权属状况，包括土地的区位，土地规划用途，土地的使用年限，土地级别，基础设施，交通便利度，环境质量的优劣，宗地形状，地质条件，土地使用权人，是否存在他项权利等等，都会影响土地的价格。

2、审慎原则

在国有土地使用权出让，或因土地容积率发生变化，需要补交地价款的估价中，在确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行情况，有关行业的发展状况，确定估价结果时，应充分考虑存在的风险。

3、合法原则

包括合法产权、合法使用、合法处分。

从评估宗地的实际出发，认真进行调查研究和实际勘察，按照有关法规政策和技术规程的要求，实事求是的分析地价资料的有效性、真实性、客观反映当前地价实际水平，采用科学的评估方法、标准和程序，进行地价评估。

4、替代原则

根据市场运行规律，土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。

换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

5、供需原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。

供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。

由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

6、最有效利用原则

以估价对象的最有效利用为前提进行估价，判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策以及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。

7、协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，