个人理财规划之买房规划案例Word格式.doc

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负债

项目

金额

占总资产

现金,活期存款

5,000

14%

信用卡/信贷应付款

6,000

17%

定期存款

10,000

29%

负债总额

共同基金

20,000

57%

净资产

资产总额

35,000

100%

净资产总额

29,000

83%

目前负债比率只有17%,基本财务状况尚称稳健良好,但整体资产属性偏保守,而负债项目中全是消费性贷款,贷款利率远远高过于存款利率,未来应优先考虑以手边存款清偿此项负债。

其次,简要分析一下该家庭的现金流量:

现金流量表

类别

百分比

说明

收入

先生年收入

78000

59.8%

夫收入贡献度

太太年收入

52000

39.9%

妻收入贡献度

工作收入

130,000

99.7%

工作收入依赖度

理财及其它收入

400

0.4%

替代收入来源

年度总收入

130,400

支出

生活消费支出

94,000

72.1%

消费率

偿债支出

4.6%

财务负担率

保障型保费支出

2,400

1.8%

年度总支出

102,400

78.5%

支出比率

结余

总结余(可储蓄额)

28,000

21.5%

储蓄率

还本投资额

18,000

13.8%

固定储蓄计划

自由储蓄额

7.7%

自由储蓄率

每月支出结构分析表

消费(生活)支出

细项

占总消费支出%

2,000

26.7%

衣(送洗,一般添购)

1,000

13.3%

住(房租,水电气,电话)

行(交通费,油钱)

交际费

1,500

20.0%

奉养长辈

消费(生活)支出小计

7,500

100.0%

从收支结构来看,年度净结余为正数,支出比率78.8%,可储蓄率21.2%,属偏低范围。

收入全来自于工作收入,理财收入不多,要注意到收入中断可能造成的冲击。

支出方面,财务负担率并不高(低于20%),但消费率高达72.1%,有过度消费之虞,且外食与交际费用合计高达生活支出的46.7%,略嫌偏高,应考虑节流。

二、购屋或租屋评估

1、租屋的净现金流现值

=–48,000/(1.03)–48,000*1.06/(1.03^2)–480,00*(1.06^2)/(1.03^3)–48,000*(1.06^3)/(1.03^4)–48,000*(1.06^4)/(1.03^5)

=–46,602–47,959–49,356–50,794–52,273

=–246,984元。

2、购房的净现金流现值

购屋自备20万元,贷款利率4.5%,20年房贷,每年本利摊还额=贷款金额60万/标准年金现值系数13.00794(n=20,i=4.5)=46,125.67元。

5年房贷支出总现金流量现值=–每年本利摊还额*房贷支出年金现值倍数(n=5,i=3)4.580=–211,242元。

假设5年后售屋:

当时房价=80万*复利终值系数XXX(n=5,i=8)=1,175,462元。

当时房贷本金余额=-每年本利摊还额46,125.67*房贷支出年金现值倍数(n=15,r=4.5)=495,369元。

当时售屋净所得=1,175,462–495,369=679,993元。

售屋所得现值(n=5,i=3)=586,567元。

购屋净现金流现值=(自备款-200,000)+(5年房贷支出总现金流量现值-211,242)+(售屋所得现值586,567)

=175,325元。

3、结论

因为(购屋净现金流175,325)–(租屋净现金流现值-246,984)=422309元>

目前购屋合算

4、贷款额度概算

理想房子三年后价格=800,000*复利终值系数1.25971(n=3,i=8)=1,007,768元。

房价*25%=届时需自备金额251,942元。

房价*75%=届时需贷款金额755,826元。

5、购房能力评估

A.自备款额度评估

在其它条件不变的情况下,目前可能用作自备款来源有两部份:

1)依资产负债表,现有净资产可投入=金融资产–消费负债=29,000元。

2)依现金流量表,未来每年可再投入=年度总结余(可储蓄额)28,000+已清偿消费负债6,000=34,000元(前项已经扣除)。

三年后总储蓄额度=29,000*复利终值系数1.33100(n=3,i=10)

+34,000*年金终值系数3.31000(n=3,i=10)[112540]

=38,599+112,540=151,139元<

自备款金额251,942元。

自备款准备尚不足,差额=100,803元。

B.每年偿债能力评估

已清偿消费负债6,000元后,每年度总结余(可还房贷金额)28,000+6,000=34,000<

每年摊还金额58,105元。

每年偿债能力尚不足,差额=24,105元。

结论:

前述购屋计划无法以目前收支结构达成。

C.如何调整收支

自备款不足部分,每年需要多储蓄额度=100,803/年金终值系数3.31000(n=3,i=10)=30,454元。

房贷偿还部分,每年差额=24,105元。

故,

未来三年,每年比现况需多储蓄金额=30,454,=>

每月多储蓄2538元即可。

购屋之后,每年比现况需多储蓄金额=24,105=>

每月多储蓄2009元即可。

建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出,或寻找薪资更高的工作机会。

6、投资组合

调整现有资产与未来的储蓄,将股票基金的比重提高至少到七成左右。

(以下的组合仅供参考,并非唯一答案,报酬并非保证,波动风险仍需纳入考虑)

目前占金融资产组合比重

预估报酬率

加权预估报酬率

建议调整后百分比

调整后加权预估报酬率

活期存款

2.5%

0.35%

0.00%

4%

1.16%

5.00%

0.20%

债券基金

0%

6%

25.00%

1.50%

股票基金

12%

6.84%

70.00%

8.40%

调整前投资组合报酬预估

8.35%

调整后投资组合报酬预估

10.1%

7.风险控制

投资市场风险主要是股市债市相关的波动风险,实务上可透过下列方式降低或分散:

产品挑选方面:

选择有长期稳定绩效可参考者;

选择投资于较大区域市场的基金;

选择同类型基金中各项指标表现较佳者(低波动幅度,高平均报酬率);

同类型产品中,仍可考虑分散持有几支不同的基金组合。

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