01.龙湖集团项目启动会管理办法(2014版)Word文档格式.docx
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项目启动会在集团层面分二次召开：
第一阶段启动会确定项目运营关键指标、运营节奏、产品定位、产品方案、示范区定位等，由集团和地区共同进行决策，是项目运营中最重要的一次决策会；
第二阶段启动会主要解决项目专业决策和运营推演问题，以地区公司为主，集团进行支持。
在第一阶段启动会前，会召开项目定位会，主要研讨项目整体定位及方向，包括市场定位、产品总图、业态及主力户型等。
4启动会准备及成果审批：
4.1上会条件：
4.1.1定位会完成后，方能召开第一阶段启动会。
4.1.2地区公司将项目第一、第二阶段启动会资料提交集团运营中心，集团各职能中心负责人3天内给予明确意见同意上会，由集团运营中心确定具体上会时间。
4.1.3原则上，第一阶段启动会项目关键运营指标（利润、利润率、经营性现金流平衡时间、开盘、交房节点等）不应低于投委会指标，如低于投委会指标，须由集团CEO提议方能上会。
4.2定位会
4.2.1内容
包括三部分内容：
（1）客户与市场定位，包括市场调研与客户访谈内容及结论、单价、套总价、首次开盘去化速度等
（2）产品方案，包括总图、主要业态、主力户型等（3）关键财务指标，包括项目毛利率、净利润及拿地后发生的重大成本变化情况。
项目定位会以客户与市场定位和产品方案为主，关键财务指标是产品方案选择的决策参考。
4.2.2时间
住宅与销售型商业项目土地获取后20天内完成上会。
持有商业项目土地获取后30天内完成上会。
综合业态项目，按首期上会的业态来确定。
4.2.3参会人员：
集团：
CEO、运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、公司品牌及营销部总经理、商业地产部总经理（如涉及自持商业）、运营中心负责人、客研中心负责人、住宅研发中心负责人、商业研发中心负责人（如涉及自持商业）、会计中心负责人、成本管理中心负责人（如拿地后发生重大成本变化）。
地区：
总经理、运营负责人、研发负责人、营销负责人、成本负责人、项目总监、地区商业总经理（如涉及自持商业）
4.2.4会议成果：
《项目定位会纪要》
4.3第一阶段启动会：
4.3.1内容
包括：
（1）项目定位会结论及运营关键指标、
（2）营销策略、（3）产品方案、（4）工程管理、（5）体验区方案。
一阶段启动会重点关注指标：
序号
指标
定义
参考值
备注
1
首次开盘去化率
首次开盘起30日内签约额/累计供货值
≥60%
2
年度累计去化率
年度累计签约额/年度累计可售货值
≥70%
3
回款签约比
年度累计回款额/年度累计签约额
≥80%
根据开盘时点可做适当调整
4
可售比
地上可售建筑面积/总建筑面积
与竞品横向对比
5
赠送比例
赠送面积/可售面积
6
体形系数
建筑外表面积/建筑体积
参照《集团住宅产品配置及成本限额标准》并与当地竞品做横向对比
7
窗地比
门窗洞口面积/建筑面积
8
单车位面积
（总车位面积+行车道+为车库服务设备房+坡道）/车位数
9
车库层高
10
钢筋含量
11
混凝土含量
4.3.2时间
项目类型
住宅项目首期
持有商业项目首期
后期项目
成果完成审批时间
取得土地后45日内
取得土地后60日内
开工前4个月
取得土地：
指集团获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地日或土地收购协议签署日。
4.3.3参会人员：
CEO、运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、工程部总经理、公司品牌及营销部总经理、集团商业地产部总经理（如涉及自持商业）、会计中心负责人、营销中心负责人、运营中心负责人、客研中心负责人、成本管理中心负责人、工程质量中心负责人、住宅研发中心负责人、商业研发中心负责人（如涉及自持商业）、体验中心负责人、物业技术中心负责人、投资事务中心负责人、商业研策及招商中心负责人（如涉及自持商业）。
总经理、PMO团队、项目团队
4.3.4启动会成果审批
启动会成果在集团项目全景计划系统内提交审批。
审批流程
项目总监发起—地区公司运营负责人审核—地区公司总经理审批—集团运营中心负责人、会计中心负责人、成本管理中心负责人、住宅/商业研发中心负责人、营销中心负责人审核—运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、工程部总经理、公司品牌及营销部总经理、集团商业地产部总经理（如涉及自持商业）审核—集团CEO审批。
抄送：
集团董事长、集团各职能总经理，集团运营中心、成本管理中心、住宅/商业研发中心、工程质量中心、商业研策与招商中心、营销中心、体验中心、物业技术中心、会计中心、投融资中心负责人，地区公司总经理、运营负责人、地区公司各职能负责人、该项目团队成员。
4.4第二阶段启动会
4.4.1内容
包括项目
（1）产品方案、
（2）精装方案、（3）景观方案、（4）工程管理、（5）成本管理、（6）验收与客户风险梳理、（7）物业管理（含物业费定价方案）。
4.4.2时间
商业项目首期
取得土地后90日内
取得土地后120日内
开工前2个月
4.4.3参会人员
运营中心负责人、住宅/商业研发中心负责人、工程质量中心负责人、精装中心负责人、成本管理中心负责人、景观中心负责人、客户服务中心负责人、物业技术中心负责人、商业研策及招商中心负责人（如涉及自持商业）
CEO、集团运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、工程部总经理、商业地产部总经理参加全部自持商业项目第二阶段启动会，住宅项目视项目重要程度参加。
4.4.4启动会成果审批
项目总监发起—地区公司运营负责人、集团运营中心经理、运营中心负责人审核—地区公司总经理审核
地区公司总经理、运营负责人、地区公司各职能负责人、该项目团队成员、集团运营中心、成本管理中心、住宅/商业研发中心、工程质量中心、物业技术中心、商业研策及招商中心（如涉及自持商业）负责人。
5管理要求
5.1开发周期超过3年或建筑面积超过30万平米的项目可分期召开启动会。
5.2启动会回顾机制：
项目一次上会范围开发周期超3年或建筑面积超30万平米的，项目首次开盘6个月内，对启动会内容做重点回顾，回顾内容、流程及参加人员同第一阶段启动会。
5.3项目启动会成果审批完成后，出现以下任何一种情形即视为启动会成果变更，须进行变更申请:
（1）主要业态发生颠覆性改变；
（2）总图、户型发生较大变化；
（3）结算时间调整跨半年度；
（4）毛利率较启动会版减少≥3%。
变更后的启动会成果于项目全景计划系统提交，审批流程同第一阶段启动会成果。
6启动会奖罚措施
6.1对应4.3.2条规定，项目未按时完成启动会成果审批，每拖延一个月给予★★★处罚。
6.2对应4.4.2条规定，项目未按时完成启动会成果审批，每拖延一个月给予★处罚。
6.3项目未完成启动会成果审批，而提前开工的（包括体验区），给予★★★处罚。
6.4对应5.2、5.3条规定，启动会成果未按时进行回顾或变更未及时提交变更申请的，每次给予★处罚。
7责任部门：
本办法由集团运营及投资发展部运营中心负责制定与解释。
8生效日期：
本办法自签批日起生效。
集团运营及投资发展部
运营中心
2014年02月
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