张家港住房建设规划说明书doc 42页Word下载.docx

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各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。

直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；

其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。

”

近年来，张家港市住房建设均保持高速增长，但由于缺少规划统筹，建设和供应规模均无量化指标，难以做出科学预测并实施综合调控。

因此，结合张家港市实际情况，尽快编制住房建设规划，明确今后几年张家港市住房建设的总量、结构和区域布局等重要指标也迫在眉睫。

为认真贯彻中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署，积极推进张家港市房地产市场持续健康发展，促进张家港市社会经济全面、协调、可持续发展，实现率先基本实现社会主义现代化的发展目标，加强对近期城市住房，特别是今明两年各类住房建设的指导和统筹，制定本规划。

二、规划依据

1、《中华人民共和国城市规划法》（1990年）

2、建设部《城市规划编制办法及实施细则》（1995年）

3、国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）

4、《张家港市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》

5、《张家港市城市总体规划》（2003-2020）

6、《张家港市土地利用规划》（1997-2010）

7、国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号文）

8、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）

9、张家港市各片区总体规划

10、国家和省、市其他有关法规和技术规范。

三、规划范围和规划期限

本规划的规划范围为张家港市行政辖区，重点为张家港市市域行政辖区范围内国有土地上的住房建设。

本次规划的期限为2006—2010年，与《张家港市国民经济和社会发展第十一个五年规划》保持一致。

四、规划地位与作用

本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对规划范围内“十一五”期间国有土地上住房建设进行控制和指导的依据，与其它相关规划共同承担对规划区范围内住房建设的综合调控作用。

在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；

在规划区范围与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划相协调。

五、规划原则

1、切实落实“国办发[2006]37号”和“建住房[2006]165号”文精神，从土地供应管理和城市规划的角度出发，调整房地产市场住房供求结构不合理的矛盾，以满足不同收入层次的居民住房需求，理顺房地产市场秩序，促进房地产业健康发展；

2、调整住房供求关系，加强政府保障型住房建设，保证住房价格基本稳定；

3、调整住房供应结构，加大中小户型、中低价位住房供应，合理引导资源节约型住房消费和建设模式；

4、进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求；

5、坚持土地资源节约、集约、高效利用，重点保证政府保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房的土地供应，合理布局住房区位，引导房地产市场按照土地利用总体规划和城市总体规划方向发展；

6、充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，合理安排政策保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房用地的区位，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本。

第二章张家港市住房现状

一、规划区内住房建设整体情况

1、区域住房总量

根据办理房产证住房数量统计和房管局针对未办证住房的摸底调查、结合房产局针对市区范围内住宅小区的普查数据和课题组对各乡镇的调研数据计算，至2005年底，规划区内住房总建筑面积约为1576.49万m2。

2、“十五”时期建设量迅速增大，以商品房和安置房为主

根据张家港市统计年鉴（2001-2005）、结合课题组在各乡镇的调研数据计算，规划区内“十五”期间共建成各类住房1090万m2。

其中商品住房约549.75万m2，安置房约442.30万m2，经济适用房38.03万m2，其余为各类集宿房。

3、人均住房建筑面积远远超过小康指标

规划区内城镇户籍居民人均住房建筑面积总体上达到39.77m2，农村居民达到69.03m2，人均建筑面积在10m2以下住户为零，已远远超过小康住宅人均30m2的标准；

4、住房质量得到了极大改善

规划区内住宅成套率已达到99.6%，危险住宅面积已缩小到0.15万m2，户均成套率为1.26，住宅小区的绿化、配套和管理等都有了巨大的提升，居住环境质量得到极大改善。

二、规划区内住房保障体系完善，保障水平高

1、制定和出台多项文件，住房保障体系框架已建立

自1997年成为江苏省房改试点城市以来，张家港市先后出台了多项与住房保障相关的政府文件，主要有《张家港市城镇社会保障住房供应管理办法》、关于印发《张家港市城乡居民最低生活保障制度实施办法》的通知（张政发[2003]159号）、关于转发市房管局《张家港市城镇最低收入住房困难家庭廉租住房实施细则》的通知（张政办[2005]55号）、关于进一步完善全市城乡社会救助体系的实施意见（张政发[2005]93号）。

这些文件和规章制度，对经济适用住房等社会保障性住房工作开展了积极探索，取得了突出成效，形成了具有特色的经济适用房制度、安置房制度、住房公积金制度、廉租房制度、集宿房制度等多项住房保障制度，构成了一个完善的住房保障体系，使住房保障对象的认定、政策的落实、程序的执行做到了规范化管理。

2、保障范围做到全覆盖，保障水平位居全国前列

张家港市住房保障的对象不仅仅是城镇低收入家庭，农村住房保障也纳入政府视野，保障范围上做到了城乡统筹、全面覆盖。

对城镇中低收入家庭居民，由廉租房制度和经济适用房制度进行保障；

对农村的低保户、优抚对象、残疾人、社会困难户等住房困难人群，不仅有购房、建房、住房维修等方面的优惠政策，每年还有数百万专项资金进行直接补贴；

对外来务工人员，有各类集宿房进行保障。

从保障水平上看，截至2005年底张家港市城市最低收入家庭每户人均住宅建筑面积35.77m2，高于全国城镇人均住房面积近10m2。

全市中低收入困难家庭住房社会保障率达到99%以上。

张家港市经济适用房的建设数量、保障水平和覆盖面在全省乃至全国都处于领先地位，“十五”期间经济适用房的建设量占商品住房的6.9%，远高于全国平均水平；

廉租房制度尽管建立不久，但其保障水平和覆盖面居国内前列；

各乡镇在动迁安置过程中还充分考虑了老、病、残等困难群体的需求。

因此，全市已基本杜绝了无房户，实现了“居者有其屋、居住优其屋”的目标。

三、规划区内住房以大中户型为主，存在一定区域差异

根据张家港市房地产发证资料统计，90m2以下的住房面积占全市住房建筑总面积的14%，90-144m2的住房面积比重为43.25%，144m2以上的住房面积比重则42.75%。

从区域来看，中心城区90m2以下的小户型比例稍大，为15.94%；

外围片区中90m2以下的小户型所占比例则相对小一些，其中最大的塘桥片区占到12.36%，最小的乐余片区只有9.98%。

图1张家港市区现有住房套型面积结构图

图2张家港市区各类住房套型面积结构图

从房屋类型上看，市区安置房中小户型比例稍大，经济适用房中小户型比例则相对小些，但各类住房中占绝对多数的还是90-144m2的户型，而商品房中超过144m2的大户型的比例也达到了40%以上。

四、规划区内住房市场现状

1、住房市场化程度不断提高

商品住房形成了以市场为主导的供应体制，供应主体由政府转化为市场，土地供应实现了全面公开交易；

而政府仍在安置房、经济适用房的供应中起主导作用；

集宿房则有企业、镇（区）政府、村集体等多种供应主体。

2、商品住房市场需求以本地需求为主

商品住房的市场需求表现出以本地居民的改善需求为主的发展状态，根据住房购买对象户籍统计，2005年持苏州以外地区身份证的购房者所购买住房占住房销售总量的比例为19%，考虑到其中有部分已在张家港落户的居民，可以认为外来需求不足20%。

3、房价涨幅较大

从2000年至2005年，张家港市市区商品住房平均价格从1400元/m2上涨至3958元/m2，较之周边的昆山、苏州等市总体涨幅较大，特别是2003到2005年间，商品住房价格平均每年涨幅达868元/m2，增长了78%，而同期职工工资仅增长了36.6%，相邻的昆山市住房价格仅增长了41.2%，因此，住房价格的快速增长相对增加了居民的购房压力。

从区域分异来看，中心城区房价最高，外围各片区的房价相对较低；

最近两年，房价涨幅最大的是市区，其次是塘桥片区，其余三片区商品住房的价格都保持基本稳定。

4、商品住房空置和空关面积有一定的增加

受多种因素影响，2005年张家港的楼盘空置达到了新高，全市商品住房空置面积49.46万m2，其中空置一年以上面积为16.20万m2；

市区商品住房空置面积25.81万m2，其中空置一年以上为9.89万m2，较上年增长273％。

需引起注意的是住房空关率也在不断攀升。

对比房价的快速增长，说明市场存在一定的不理性因素。

五、规划区内住房区域差异

1、中心城区与外围片区差异较大

中心城区与外围片区之间在房价、市场化程度、住房类型、购买对象上存在较大差别。

中心城区房价高、住房市场化程度高、住房类型多样、人均住房面积稍低、购买对象中外地户籍者占比稍大，外围片区房价低、政府主导的安置房占绝对优势、商品住房较少、外地购房者少。

2、中心城区内部分异成五大特征鲜明的住房板块

中心城区内部由于区位、基础设施、产业、人口分布与构成等因素的差异，又形成了城东、城南、城西、城北、城中五大板块。

其中，城中地价和房价高，发展空间小；

城东生活配套成熟度高、人气旺，但环境稍差，乡镇、外地购房者较多；

城西生活配套还不到位，经济适用房、安置房等较多，房价相对低；

城南住宅的开发力度相对较小，但由于有暨阳湖带动，近期高档住宅开发力度大，房价上涨较快；

城北生活配套的成熟度较低，老公房多，道路路面状况以及外部环境相对较差，不是张家港市民心目中适宜居住的地方。

第三章住房需求预测

一、预测思路和总量预测

根据对张家港市住房需求的分析，采用“逆推法”——将需求类型细分后汇总来进行张家港市住房需求总量的预测。

主要步骤是先进行人口发展预测，再确定规划期末人均住房的标准，然后再确定不同类型人群对不同房屋类型的需求量。

1、人口发展预测

依据《张家港市国民经济和社会发展第十一个五年规划》、《张家港市城市总体规划（2002-2020）》、结合张家港市历年人口机械增长、自然情况及城市化率的变化趋势等，通过就业增长弹性系数法、趋势外推法等多种途径预测，确定至2010年末张家港市城镇户籍人口为47.64人，比2005年年末的39.64万人增加8万人（“十五”期间增加了6.68万人），平均每年增长率为3.75%；

外来暂住人口为82.5万人，比2005年年末增加36.47万人（“十五”期间增加了40.49万人）。

表1：

张家港市人口发展趋势预测表

单位：

万人

总人口

户籍非农人口

外来常住人口

暂住人口

2005年