某房地产项目楼盘包装营销广告策划Word文件下载.docx
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●接待区布置正对售楼处入口，方便业务员看到来往客户的位置，但应该保持一定的角度，避免直视，导致客户不自然；
●在接待区要通过背景板营造视觉焦点，背景板可以展示楼盘的LOGO、名称，也可以用图片展示一种氛围，接待区灯光要作特别的处理，考虑天花的悬挂；
●室内灯光要明亮，重点地方要有灯光配合作为强调，如展示板、灯箱和背景板等；
●配合楼盘性质（产品定位和形象、客户定位）营造氛围，本项目应该第一阶段体现“温馨、舒适和品质感”第二阶段的售楼处在第一阶段的基础上，增加豪华和尊贵的元素（不需要多的改变，只要改变部分符号元素就可以达到效果）；
●主要卖点应该有明确的展示，比如通过展板、模型和图片等，此外必要的地方应该布置小装饰品和绿色鲜活元素。
灯光效果
酒吧式洽谈区
背景墙展示
吊饰、背景墙、沙盘
大屏幕电视放映区
展板、POP
3、功能区间的分布
导示牌
入
口
模型展示区
接待洽谈区
办公、仓储区
茶室、影音区
停车场
4、办公用品
销售大厅——电话6部，饮水机1台，音箱设备（提前接线）、无线MIC、大屏幕背投电视，空调接待台（双层），洽谈桌椅8套、沙发1套、接待台座椅8个，绿色植物若干
经理室——桌椅2张、办公台1张，文件柜，ISDN上网电脑，打印机、传真机、复印机、POS机、保险柜、点钞机各1台；
其他——更衣室衣柜和桌椅各1个，纸娄，烟灰缸，纸巾，复印纸以及销售物料
第三节样板房
1、样板房选定原则及应用
●户型占小区总户数比例大、重点推介户型及难点户型，方便客户参观，能够有一定的代表性
●在本项目中112平方米的三房两厅户型占总套数的近40%，可以设两套样板房；
四房158平方米户型和183平方米户型各设一个样板房；
小两房设一个样板房；
大三房也可以考虑设一个样板房
2、装修的总体构想
本项目各个户型所面对的客户群相对是比较明显的，我们在样板房的装修方面应该以适应各户型的主力客户为基本原则。
典雅大三房——中层管理人员和专业技术人员、部分生意人和商贩
温馨中三房——公务员及金融、学校、医务人事、部分中层管理人员和专业技术人员
舒适小四房——生意人和商贩、中层管理人员和专业技术人员
阔绰大四房——生意人和商贩、部分企业老板及高层管
个性小两房——新兴白领，部分公务员及金融、学校、医务人事
据此，样板房的设立和装修均应从符合上述买家的身份特征和需求出发，提高物业品质，突出户型和结构优势，每个细节部分都充分考虑档次和实用并重，给客户居家生活的氛围，做到实实在在煽情。
在几种不同风格的样板房中，我们针对几类客户具像描述，目的是根据他们的身份特征和喜好，使样板房能够引导客户产生这样的心理共鸣：
这就是我心中所理想的，但一直没有描述出来的生活。
3、具体装修建议
1）典雅型
房号
户主
籍贯
年龄
职业
教育水平
家庭人口
日常生活习惯
喜欢的房屋风格
大三房带多功能房
张一平
王小丽
广东
33
TCL国际电工品质部主管
酒店工作人员
大专
中专
3
看电视、读《经理人》，带孩子到广场放风筝，在家做饭，两个人去逛街，不管什么地方
装饰要雅致要有韵味，自己的房子是对自己的一个最大的艺术品，需要天天欣赏而不厌烦，客厅要有档次，多用木材，稳重色调多，局部装饰有传统色彩元素
2）温馨型
中三房
李亮
张眉
湖南
30
公务员
护士
本科
2人（孩子即将诞生）
听歌、轻音乐、萨克斯，读书《新周刊》，《南风窗》等，多与太太散步或羽毛球
素色麻质地毯制造温暖、温馨的卧室效果，整洁有序，空气中清香淡淡，天然木质双人床，布艺沙发，四个以上的乖乖抱枕
3）舒适型
小四房两厅
孙力为
35
装饰建材店老板
高中
在家看电视、和朋友聚会喝茶、聊天、打麻将偶尔读惠州日报和广州日报，茶餐厅的常客
客厅要大，够档次，工夫茶茶具，色调庄重沉稳，金色应用多，讲究风水，客厅放置热带鱼
4）阔绰型
大四房两厅
郭伟
河北
36
汽车销售公司总经理
4
上网、读报《汽车导报》，读《MBA案例》，与朋友沟通，与家人团聚
大气、宽敞、明亮的居住空间，浅色调增加舒适感，有自己的书房，强调整个空间的开扬和儒雅，线条简洁明快，灯光明亮
5）个性型
小两房带花园
赵雷
ELIS（女友）
四川
26
IT人士
2
上网聊天、打游戏、和几个老乡同学喝酒、陪女朋友逛街购物，喜欢DIY，足球和网球运动，看《南方都市报》，《女友》
对比色彩强烈，张扬个性；
CD架必备，简洁组合式家居，音箱独特，旅游汽车杂志，卧室舒适，局部摆放雕塑作品，电脑在书房
4、注意问题
●样板房展示重点：
两厅的风格、卫生间的细腻、过度空间的顺畅、玄关的灵巧。
●重视细节，如：
衣帽间内可分出领带、皮包、西服等隔段，给客人以细致的感觉。
●样板房需局部体现出所处区域代表的国家的家居风格，但不宜浓重，异域风情偏现代式，体现度假、享乐的休闲氛围。
●样板房需明亮、开敞、避免出现暗室。
●用灯光、材质色泽和构思的新颖体现装修的风格和品位。
●户门不正对阳台门，注意梁柱的隐藏。
第四节形象包装
形象包装的目的在于快速建立本项目在惠州的精致生活领跑者形象，通过楼书、海报、折页、展板、模型、文件袋、条幅、电视片来展示。
1、VI系统：
从细部渗透本项目与开发商的形象，如水杯、名片、环境导示、车辆等；
2、楼书：
在消费者对本项目有了基本的色彩与定位印象后，楼书属于他们深入了解本项目的必需品，要求突出项目的档次感。
以表现精品意识和精致生活前景，强调给客户的超值感和荣耀感为主要目的；
表现上以大量精美图片为主，辅以简练、准确的文字说明；
图片应该切合楼盘的形象，精致尊贵的同时应带有生活味；
平面设计精美细致，文案构思在专业立场上突出生活理念。
3、海报、DM、户型折页：
作为项目楼书的补充，通过派发、夹送、直邮等方式扩大本项目的影响，海报比楼书成本更低，表现的内容可以更加灵活、丰富，可以采取4开对折，彩页双面；
定期结合不同的主题营销活动制作不同主题的派发和直邮海报；
根据不同的需要，一般一次印3000-5000份。
4、展板：
售楼处内使用，提炼卖点，渲染气氛，根据售楼处具体情况安排8-10块左右。
5、模型：
项目
范围/内容
比例
要求
项目本体模型
楼体、区位
1：
100
标注项目区位，楼体采用灯光效果分栋控制
分户模型
各个户型
25
材质通透，风格现代大方，空间宽敞，作为样板房的一个补充
小区园林模型
小区园林绿化
细腻丰富的表现环境的舒适、人性，体现价值感
商场部分模型
商铺分割
60
标注各个铺位的区位，将柱体视觉弱化，强调通畅感
6、手提袋
取代文件夹，放置楼书、海报、纸笔、销售文件，更加符合现代人的出行办公习惯。
7、电视片：
作为未来生活方式的一种提前演示，增加准业主的向往感，突出楼盘的物业管理和精致生活形象。
8、客户通讯：
在销售过程中，以客户通讯录建立起新老客户、业主与楼盘开发商之间的联系，使项目具有一种动态的感情与理念传递效能，便于关系营销。
第五节包装费用
各种包装费用均为经验数字，具体以实际发生情况为准：
现场包装
形象包装
包装项目
费用（万元）
单价
数量
金额（万元）
售楼中心（包配置）
楼书
8元/本
8000
6.4
样板房5套（包配置）
30-50（可通过销售回收，在此不计算在内）
精致生活手册
看楼通道（导示及配置）
2-5
海报、折页
0.6元/本
15000
0.9
户外导示（1块户外广告1年）
区内报建，主要使制作更换费用约3万元
客户通讯
——
控制在1万以内
形象墙包装
1.5-2.5
DM直邮
1元/份
1.5
前广场
按未来小区园林建造，增加包装费约1万元
手提袋
3元/个
5000
售楼处内导示
0.5万
展板（6-8块）
400元/块
10
0.4
灯杆旗
1.5万
模型
5-8万
8
电视片
10分钟
5
合计
约44万
约32万
总共合计
约76万
广告推广策略
第一节广告的总原则
循序渐进与强势推广相结合，突出实效性营销迅速打造惠州演达路片区第一精品社区，引领惠州精致生活的高素质形象。
策略诠释：
●以自己为中心，塑造品牌形象，占领中档高端市场；
●推广的前后期根据市场的竞争变化和SW变化，发挥优势，弥补劣势，适当弱化同质性，突出差异性；
●根据项目工程与未来销售的进展，不断发掘和利用新优势。
第二节媒体组合
主要媒体：
户外广告昭示系统、报纸强化和炒做系统。
报纸主要以〈惠州日报〉为主，部分选择〈南方都市报〉。
辅助媒体：
电视、DM、互
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