广州萝岗新城地块开发项目可行性研究报告书Word文档格式.docx

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（二）萝岗区概况

2.1萝岗区概况

2005年4月,经国务院批准,在原广州开发区基础上,整合周边农村地区,设立萝岗区,管辖面积393.22平方公里。

萝岗区位于广州市东部，与白云区、天河区、黄埔区、增城市和从化市五个行政区交界，与东莞市和广州市的番禺区隔江相望。

区内交通干线密集，有东二环高速公路、广深高速公路、广惠高速公路、广汕公路、广深公路、广园东路、广深铁路等路网体系。

萝岗区是广州市经济强区，全区GDP从2005年的653亿元涨至2010年的1618亿元，年均增长近20%，GDP增速自2008年以来名列全市之首；

工业总产值从1608亿元提高到4228亿元，年均增长21.45%；

全区有20家企业入选广东省现代产业500强，30家企业入选广州市战略性新兴产业重点企业。

目前进驻萝岗区的世界500强企业已有108家，无论是在产业发展，还是GDP上都是排名中国前列。

广州开发区（萝岗新城片区）一举揽下百事、拜耳集团两家世界500强企业增资项目和温州百润华南总部项目，并与广东高新低碳晶越科技有限公司、江苏津通投资建设有限公司、上海新生源医药集团达成签约意向协议。

其中，百事饮料（广州）增资项目为进军中国非碳酸饮料市场的重点项目，将建成百事国际非碳酸饮料模范生产基地，集研发、生产为一体，成为百事在中国境内设立的唯一的非碳酸饮料生产基地。

主要生产纯果乐果汁、果缤纷果汁饮料、都乐果汁等家喻户晓的饮料产品。

增资后预计2011年生产规模达到70万吨，同比增加40万吨。

萝岗区另一个政府重点打造的广州知识城则吸引了45个高端项目入驻，其中中新合作项目19个，其他国际合作项目6个，国内自主创新型项目20个，京东商城物联网基地及华南总部、勤上光电研发中心及销售总部、中山大学国际健康医疗研究中心、金发碳纤维生产基地等12个项目已落实用地，即将动工建设。

2.2萝岗新城

根据《广州城市总体发展战略规划》，政府提出了建设萝岗新城的城市发展战略。

萝岗新城被定位为“国际级新兴复合之城”萝岗新城作为未来萝岗区的中心城区，也是广州市副中心之一，将辐射整个广州东部地区，成为萝岗区人口最密集、集聚程度最高的区域。

萝岗新城总面积为68平方公里，其中包括山体、生态林地及水域，共由四个组团组成，从西向东依次是天鹿湖旅游度假区、科学城现代服务业集聚区、公共服务中心区和文化教育园区，新城总投资达到100亿元。

目前，西起科学城，东到香雪公园的10公里萝岗新城中心已基本建设成型。

萝岗新城中心从东向西依次是文化教育园区、公共服务中心、科研孵化中心（科学城）三个规划区。

文化教育园区主要是青少宫、民俗博物馆、香雪公园、萝峰小学、科技人公寓、十里梅林、塘头艺术村等项目。

公共服务中心主要有市民服务中心、体育中心、行政服务中心、会议服务中心、社会联动指挥中心、图书馆、综合医院、市民公园等；

科研孵化中心主要有总部经济区、科学城综合研发孵化区、INTEL大厦、微软、假日酒店、美国人学校、国际会馆等。

本地块位毗邻萝岗新城，周边环境优美，空气清新，适合人居。

萝岗新城作为未来萝岗区的中心城区，也是广州市副中心之一，将依托开发区强大的产业基础和发展能力，增强城市服务功能和产业服务功能，辐射整个广州东部地区，成为萝岗区人口最密集、聚集程度最高的区域，新城优良的生态环境和高标准的建设除了为东区、西区、科学城和永和四个产业区的就业人口提供居住生活配套外，还将吸纳广州主城区疏散出来的部分居住人口。

萝岗区市政配套汇总表

分类

市政配套

建设进度

政务

萝岗区行政服务中心

已投入使用

会议中心

法院

110指挥中心

教育

萝岗中心区幼儿园

预计11月动工

萝岗中学、九十一中、开发区中学

市二中萝岗校区

已招生

玉岩中学

日本人学校

美国人学校

萝岗新城少年宫

文化

萝岗区图书档案大楼

预计8月动工

医疗

中山大学岭南医院

8月投入使用

市红会医院

体育

广州国际体育演艺中心

银行

四大银行及其它银行

商业

40万平方米商业服务中心

预计2012年落成

嘉禾3D电影城

预计2013年落成

酒店

皇冠假日酒店、华夏大酒店等

已开业

公园

七大市政公园

已开放

等级

道路

行车路线

到达区域

高速路

北二环

高速

开创大道--北二环高速向北

白云区帽峰山

开创大道--北二环高速向南

番禺区

环城高速

开创大道--广深高速--环城高速

海珠区

广深高速

开创大道--广深高速往东

增城区

开创大道--广深高速往西

天河区

广惠高速

开创大道--北二环高速--增城/惠州

快速路

永九快速

开创大道--天源大道--永和大道--永九快速

白云国际机场

广园快速

开创大道--广园快速往东

开创大道--广园快速往西

天河北

广汕公路

开创大道--广汕公路

龙洞

主干道

开创大道

开创大道往南

经济开发区东区

开创大道往北

科学城中心区

开源大道

开创大道--天源大道往东北

永和经济区

大观路

开创大道--大观路

中海康城、东圃等

地铁

六号线

暹岗站-浔峰岗站

天河客运站等

萝岗行政中心

国际演艺中心

孵化大楼

广州国际演艺中心

（三）地块四至及现状

本项目毗邻萝岗新城，边环境优美，空气清新，地块拥有较好的山景资源和自然生态环境；

地块临近开源大道及开创大道两条主干道，交通便利，距地铁6号线香雪站仅3公里。

目前地块周边暂时缺少成熟的生活配套，多为农民房或集资房，但地块周边已规划包括夏新电子、百特侨光等多家高科技产业公司；

同时紧邻地块的萝岗新城文化商业中心内规划有商业、酒店等多项配套设施；

随着未来地铁通行、商业配套逐步完善、产业发展引起的居住需求不断增大，该区域具有较好的发展潜力。

3.1地块四至

东向：

本地块东面为连绵不绝的山脉。

云城东路

南向：

本地块南面是云埔四路以及刘村。

西向：

本地块西面为刘村村留用地以及开创大道。

北向：

本地块北面为政府另一储备用地SDK-D-3地块以及洋城村。

3.2地块现状

本地块由两座山体组成，山坡上为果树及茂密的植被，山体落差约25米。

地块中间为保留的山体绿地，面积3.2万平米。

地块上现有三座高压线塔，据了解，将由政府负责迁移。

目前只有一条小径通往本地块内部，地块南面的云普四路正在建，地块西面和北面的河渠正在整治。

（四）周边环境

4.1人文环境

萝岗区充分利用自身生态和文化的优势，通过自然与人文的深度结合，形成“春有禾雀花、夏有荔枝果、秋有萝岗橙、冬有香雪梅”的四季美景，并以此为基础举办禾雀花文化旅游节、香雪文化艺术节、荔枝文化节等一系列特色节庆活动，形成浓厚的区域文化品牌。

4.2交通环境

本地块交通比较方便，位于萝岗区两大主要交通干道—开创大道和开源大道交接处，其中开创大道与南侧的广深高速相接，对外交通联系强，交通条件优越，是进入萝岗行政中心的门户地带。

规划中的地铁16号线途经本地块，出入口距本地块约1公里。

569、573、575等公交线路经过本地块。

4.3其他配套设施

政府提升城市综合服务功能。

加快完善萝岗中心城区40平方公里规划方案，打造串连“天鹿湖－科学城－公共服务中心－文化教育园区”的休闲与服务轴，实现萝岗中心城区“北生活，南生产，东文化，西休闲”的总体格局，强化萝岗中心城区行政服务、商业服务、金融服务和生产性服务四大功能，打造功能完善、生态宜居的萝岗板块。

学校：

地块本身配套有一个15班幼儿园。

地块东面有洋城小学，该学校已经纳入了本地块旁的SDK-D-3地块的用地红线范围，并将拆迁，届时在SDK-D-3地块上将建设24班设置的小学。

商业：

地块西北面未来将成为萝岗新城的文化商业中心，包括商业街、ShoppingMall、嘉禾IMAX影院等，预计2014年将形成较好的商业气氛。

（五）地块主要规划指标

序号

项目

广州萝岗新城D2地块

一

用地性质

二类居住用地

二

总用地面积（㎡）

三

保留山体用地面积（㎡）

32425

四

净用地面积（㎡）

157800

五

2.5

六

建筑密度

25%

七

绿化率

30%

八

九

套型要求

90平米以下占建筑面积40%

十

建筑物高度

无

十一

公建配套（㎡）

幼儿园及托儿所4400，肉菜市场1000，其他1390

十二

车位配比

1.2泊/户

（六）地块出让

根据广州市国土资源和房屋管理局的公告内容，地块采用挂牌出让的方式。

事项

时间

公告期

2011年8月11日

至

2011年8月30日

竞买申请

2011年8月31日

2011年9月7日16时

竞买报价

2011年9月9日15时

现场竞价

竞买保证金

人民币33407万元（竞买申请前缴纳）

起拍底价

人民币167032万元

付款要求

1个月内付50%；

2011年12月10日前付清款。

土地交付

自签订合同之日起按现状交地

开发要求

成交之日起3个月内，报规划方案；

方案获批后6个月内，动工建设；

签订出让合同2年内完成总建面50%

3年内全部竣工

我司拟与“广州市金誉实业投资集团有限公司”（下称“金誉”）合作成立项目公司参与竞买本地块，其中我司占90%权益。

（七）项目的联动

本地块紧邻我司与金誉合作开发的萝岗SDK-D-2项目，两地块同期开发可形成规模效应，有利于树立中海地产品牌形象。

根据两项目地块的具体情况，我们拟在D2项目先推出别墅+大面积单位，在D4项目则先推出40%套型面积90平米以下的中小户型单位，在开发节奏、产品形态和客户储备上形成错位和互补，确保两项目的顺利开发。

二、市场调查

（一）地方政策

1、广州市调控细则“穗10条”出台

2011年2月24日，广州市政府出台《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》，将综合采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等调控措施，切实将房价控制在合理水平。

该实施意见与国家“国八条”要求基本一致，主要如下：

1）将保障性住房建设资金在土地出让净收益中的提取比例从目前的10%提高至13%，并在此基础上逐步建立土地出让收入溢价部分阶梯累进提取机制；

2）个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；

3）对贷款（包括住房公积金贷款）购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

4）要确保2011年我市商品住宅用地实际供应总量不低于前2年平均实际供