商业市场推广策划案Word文档下载推荐.docx

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纯商业项目底商住宅两用，小商铺在伽师县遍地开花，商铺相互冲击的局面不可阻挡。

　　"

马路商业"

成为经济发展的空前景象，只要临街、临道的物业有开发的机遇，半地下室和首层大都被划定商铺，这已成了开发思路的主题。

因此形成了"

遍地开花小商铺，集散经营觅商机"

的景象。

　　·

房地产商用势头不可逆转

小商铺彼此冲击不可阻挡

集散经营是把"

双刃剑"

　　大批商铺的纷纷崛起，使得伽师县战况空前复杂。

市场局面既然已经如此，那么应该更多的反思顺应发展的市场策略。

本案立足于这一点，认为经得起市场考验的不是开发的问题，而是经营思路转变支配下的模式转变。

　　面对竞争激烈的市场，开发商急需吹响发展的的"

集结号"

！

　　本案认为开发商应该走"

统一规划经营"

之路。

当然说来简单，"

并不是每家房地产都能做到，开发商的专长是房地产开发，而对于如何进行商业经营，还得有商业经营单位的加盟，此为症结之一；

同时众多经营单位考虑的客观因素过多，此为症结之二。

　　激烈的战场上，精兵锐师必然所向披靡，无坚不摧！

一旦进攻的集结号吹响，开发商的脚步便不会停止，随着业态竞争压力不断加大，新的市场闪光点开始变得光彩夺目--走"

专业精品市场"

之路！

同行不怕竞争，竞争则有市场，因而各地各种专业精品市场孕育而起。

经营思路转变破市场坚冰

开发商果断吹响"

专业精品市场前景明朗

　　2、旧市场焕发新活力，市场空间令人窒息--商业竞争大势的表现之二

　　旧市场不断焕发新的活力，在顺应市场发展需求的大背景下，不断提升自身市场竞争力。

尤其表现突出的是，在各种商业较成熟的老城区域，这些本就吸引着众多投资者和经营者目光的"

黄金地段"

，"

商业功能的大改造"

也在如火如荼的上演！

　　如：

布拉克商贸城这些旧的商业区为了迎接商业发展的趋势，纷纷进行重新规划改造，重新进行招商引资运营。

顺应市场发展需要的举措

对市场发展有"

垄断"

之嫌

　　如此快节奏的竞争角色转变，使得众多市场新贵叫苦不迭，"

亚黄金地段"

的区域商业发展空间越来越小，令开发商窒息的市场状况成为商业发展的重大难题。

　　3、固有模式阻碍发展，商业发展积累成"

疾"

--商业竞争大势的表现之三

　　市场空间的不断萎缩，造成了商业经营的切入点难以寻觅。

开发商固有的发展思路使得商业开发速度严重滞后。

人气旺，则财气旺"

的江湖老规矩，阻碍了新时代商业开发的良好发展，尤其是对于"

商住混搭"

的项目，"

先推住宅，后推商业"

造成了大量的商业积累，整个市场集中消化的商业在短时期内加大了很多。

　　综上所述，不难看出伽师县商业竞争局势表现相对集中，同时也可以看到这样竞争所带来的大批商业物业的积累积压，在未来一段时间内仍将在市场中有所体现。

　　二、商业运营拘泥眼下，科学方法亟待引入

　　1、市场竞争不断压迫，开发商利令智昏

　　市场的竞争压力不断增大，对于开发商形成了一种"

看不见但是感受得到"

的压迫感。

开发商的商业资本终究要推上市场，为了吸引客户的关注和实际行动，开发商纷纷推出各种优惠政策，想要迅速形成市场的"

短期聚拢"

，但是本案认为，这不免有一些"

画饼充饥"

的盲目。

　　甚至有的开发商通过"

低首付，高按揭"

的思路吸引客户，这不免有些哗众取宠的不理智。

如：

一个50万元的铺位，如果正常交易的话，客户首期需支付25万，另25万按揭，但开发商把起价如果提到50万的话，客户只需支付首期8万，另外42万按揭。

竞争压力使得市场变形

开发商频出险招求安慰

　　2、客户期待"

双赢"

，开发商惧怕谈"

未来"

　　不可否认，许多开发商利用这些策略取得了很好的客户渠道，但是当客户投资经营商铺的目的是为了追求更长远的利益时，商业经营所能带来的利益回报便成为一个未知数。

　　而开发商的盲目必然不能提前营造一个良好营销环境，商业项目在以后的经营过程将不会乐观，与客户的合作也会更加的捉襟见肘。

　　如此一来，客户如果认为这里不适合他们的经营，他们宁愿舍弃前期很少的投资而不再继续按揭，也就是停止资金投入，这种后果使开发商要承担巨大的回购风险。

开发商追求眼前忽视客户

客户亦步亦趋难有突破

　　综上所述，可以看到目前伽师县的商业在运作过程中，追求利润的关键是开发商能够与客户真正的达成"

共赢"

局面，这是本案关键的定位问题。

　　三、冷静看待客观局势，追求"

人气"

是关键

　　1、"

的客观价值

人气旺则财气旺"

是来形容未来商业运作经营，"

讲的是购买者的多少，"

财旺"

是指商业的利益，意思是说，市场上只要购买人多--旺，其商业利润就大。

　　也正是因为这样，这一概念成为诸多商业投资者的经营理念，其实，反过来说，此概念也是商业运作的决定性因素。

　　2、"

人财两旺"

与商业经营

　　在市场的基本原理中，市场一般由三个因素构成，第一为人，第二为购买力，第三为购买欲望，而后两种都是人的因素而产生的。

商业的运营靠人的支持，靠人的消费支持。

在商业的经营领域里，人的因素往往成为诸多商家运营的参考指数。

是商业经营的关键，也是商业发展的决定性因素。

商业策划的工作在于对商业的整体规划和对未来的经营指点方向，同时通过一些行而有效的策略手段，为商业项目提前营造商业气氛和氛围，实现市场突围和营销目标。

　　四、分析结论

　　1、商业竞争在短时间内仍将表现出增长趋势；

　　2、商业活动应以"

长远利益"

作为发展要义；

　　3、商业运作与人相辅相成，白纸商业上好写文章；

　　4、宁亿精品广场缺乏"

支持，"

自然难以迅速实现；

　　5、为宁亿精品广场寻找切合的、有战斗力的经营主题是本案的重中之重。

　　第二部分伽师县商业市场的压力源探究

　　【引】伽师县商业市场的压力分为两种，一是前期的销售压力，一是后期的经营压力，主要表现如下：

　　1、前期销售压力

　　1、伽师县整体商业市场前景并不乐观，实际销售面积积压量过大；

　　2、伽师县近两年商业开发量较大，市场空置已成目前关键难题；

　　3、在开发的商业实体中，底层的销售较为乐观，地下、二层销售状况堪忧；

　　4、商业缺乏统一规范经营，集散经营难成"

重拳"

，市场竞争力无形削弱；

　　5、大百货引进受众多因素制约，小铺位经营状况混乱，总体销售并不积极；

　　6、商业项目的经营透明度日益加大，投资者持币观望趋向理智；

　　7、开发商脱离市场实际发展状况，商业开发缺乏科学的市场定位；

　　8、商业物业在推广时期，盲目鼓吹投资回报理想化，脱离市场实际。

　　2、后期的经营压力

　　1、商业区域的发展趋势迅猛，商家经营各自讲求特色，难成统一局面；

　　2、商业租赁市场较为活跃，小柜台经营的泛滥使得商业整体氛围较差；

　　3、产品自身竞争导致商品利润越来越小，商家的利润随之受到影响；

　　4、缺乏大品牌商的强势支持，众多新兴商业难以在短时间内深入市场；

　　5、加大商业的品牌经营成为趋势，商业的持续经营风险不可预知；

　　6、开发商的自身压力增大、风险提升，主要是在经营过程中回购风险大；

　　7、销售和经营构成矛盾，销售"

小型化"

与经营"

规模化"

对立明显；

　　8、开发商受到客观因素印象越来越明显，附加服务的提供成为发展趋势；

　　9、开发商受到市场压迫，为刺激销售盲目选择发展策略，毫无道理。

　　综上所述：

　　1、在销售压力和经营压力之中，要办经营压力放在首位；

　　2、用经营特色来解决销售压力是本案突破瓶颈的关键思路；

　　3、宁亿精品广场需要一次策略升位来实现自我的"

二次飞跃"

　　第三部分宁亿精品广场周边环境情况

　　以上两部分针对伽师县商业总体市场状况进行了较为客观的分析，对市场从整体上进行了把握。

但是，宁亿精品广场周边商业市场环境虽然是伽师县市场的一个组成部分，存在共性的问题，但同时不同商业区域周边环境也会存在个性的问题。

　　因此，在对项目进行诊断的时候，必须把宁亿精品广场商业市场标本化，进行课题调查。

　　第四部分宁亿精品广场自身原有策略

　　一、宁亿精品广场基本情况

　　1、项目硬件介绍

　　本地段在不远的将来，将成为繁华的商业地段，但商业投资讲究即时回报的特性，让本地段的商业价值目前无法得到完全体现。

　　宁亿精品广场处在伽师县新城区，城市规划和市政建设相对不完善。

居住居民较少，缺少"

相对而言"

财气"

不旺，经营户对未来的前景信心不足。

都呈持币观望的状态。

　　2、项目原有定位

　　宁亿精品广场

　　--伽师县高品位、一站式购物广场

　　--高品质高配套优雅休闲的购物环境赢得高端客户群体

　　3、项目原有策略

　　--以实现项目利润最大化为目标，尽量增加商业体量，拉长开发周期，待项目价值最大化后销售。

　　优点--项目利润价值最大化。

　　缺点--长期持有大量商业物业不可预见风险过大，因长期持有大量商业物业后期运营成本过大。

　　4、项目商业定位--主题定位

　　--新城区敞开式情景商业休闲购物中心。

　　第五部分宁亿精品广场定位的策略思考

　　一、项目定位思考

　　结合以上的分析结论和我们对市场的深入、详细、科学的市场调查，本案讲项目定位为：

　　专业化的、规模化的、有影响力的分段主题--精品专卖城

　　二、项目规划思路

　　1、规划思想

　　--大卖场、大品牌、大金融、大餐饮带动小商户的进入；

　　2、规划布局

　　位置 

楼层描述 

经营方式

　　首层 

在一号商铺正临街隔大、中型商铺供银行、大餐饮等集团购买经营；

市场化自主经营；

　　二层 

进行细分，分区设卖场；

统一物业管理，市场化自主经营；

　　负一层 

超市大卖场，家电细化卖场，家具卖场，蔬菜瓜果批零市；

采用全开敞式统一物业管理，市场化自主经营；

　　3、商业分割布局的建议

　　一楼临街铺位，全面公开发售在统一主题下自主经营和统一物业管理。

　　内铺可引进一些中高档品牌的服装、鞋、皮具、化妆品；

二号楼临街商铺可以清真餐饮，五金、电动车，建材装饰材料，内街商铺以美容美发，足浴按摩，酒吧等娱乐和牙科诊所为主；

三号楼外街可拿出近千平米进行分割设立以低档服饰卖场为主，内街以汉餐，糕点、特色小吃，等为主。

　　二楼分割布局建议的理由：

划整为零，建立细化的分区卖场。

黄金一条街，中档男女服装、鞋帽，婴儿用品玩具，各种饰品，小摆件工艺品，旅游产品。

床上用品，

　　负一层建立超市大卖场，家电细化卖场，家具卖场，蔬菜瓜果批零市场交叉发展。

经营方式采取开敞式统一物业管理，市场化自主经营。

　　4、价格体系