商业市场推广策划案Word文档下载推荐.docx
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纯商业项目底商住宅两用,小商铺在伽师县遍地开花,商铺相互冲击的局面不可阻挡。
"
马路商业"
成为经济发展的空前景象,只要临街、临道的物业有开发的机遇,半地下室和首层大都被划定商铺,这已成了开发思路的主题。
因此形成了"
遍地开花小商铺,集散经营觅商机"
的景象。
·
房地产商用势头不可逆转
小商铺彼此冲击不可阻挡
集散经营是把"
双刃剑"
大批商铺的纷纷崛起,使得伽师县战况空前复杂。
市场局面既然已经如此,那么应该更多的反思顺应发展的市场策略。
本案立足于这一点,认为经得起市场考验的不是开发的问题,而是经营思路转变支配下的模式转变。
面对竞争激烈的市场,开发商急需吹响发展的的"
集结号"
!
本案认为开发商应该走"
统一规划经营"
之路。
当然说来简单,"
并不是每家房地产都能做到,开发商的专长是房地产开发,而对于如何进行商业经营,还得有商业经营单位的加盟,此为症结之一;
同时众多经营单位考虑的客观因素过多,此为症结之二。
激烈的战场上,精兵锐师必然所向披靡,无坚不摧!
一旦进攻的集结号吹响,开发商的脚步便不会停止,随着业态竞争压力不断加大,新的市场闪光点开始变得光彩夺目--走"
专业精品市场"
之路!
同行不怕竞争,竞争则有市场,因而各地各种专业精品市场孕育而起。
经营思路转变破市场坚冰
开发商果断吹响"
专业精品市场前景明朗
2、旧市场焕发新活力,市场空间令人窒息--商业竞争大势的表现之二
旧市场不断焕发新的活力,在顺应市场发展需求的大背景下,不断提升自身市场竞争力。
尤其表现突出的是,在各种商业较成熟的老城区域,这些本就吸引着众多投资者和经营者目光的"
黄金地段"
,"
商业功能的大改造"
也在如火如荼的上演!
如:
布拉克商贸城这些旧的商业区为了迎接商业发展的趋势,纷纷进行重新规划改造,重新进行招商引资运营。
顺应市场发展需要的举措
对市场发展有"
垄断"
之嫌
如此快节奏的竞争角色转变,使得众多市场新贵叫苦不迭,"
亚黄金地段"
的区域商业发展空间越来越小,令开发商窒息的市场状况成为商业发展的重大难题。
3、固有模式阻碍发展,商业发展积累成"
疾"
--商业竞争大势的表现之三
市场空间的不断萎缩,造成了商业经营的切入点难以寻觅。
开发商固有的发展思路使得商业开发速度严重滞后。
人气旺,则财气旺"
的江湖老规矩,阻碍了新时代商业开发的良好发展,尤其是对于"
商住混搭"
的项目,"
先推住宅,后推商业"
造成了大量的商业积累,整个市场集中消化的商业在短时期内加大了很多。
综上所述,不难看出伽师县商业竞争局势表现相对集中,同时也可以看到这样竞争所带来的大批商业物业的积累积压,在未来一段时间内仍将在市场中有所体现。
二、商业运营拘泥眼下,科学方法亟待引入
1、市场竞争不断压迫,开发商利令智昏
市场的竞争压力不断增大,对于开发商形成了一种"
看不见但是感受得到"
的压迫感。
开发商的商业资本终究要推上市场,为了吸引客户的关注和实际行动,开发商纷纷推出各种优惠政策,想要迅速形成市场的"
短期聚拢"
,但是本案认为,这不免有一些"
画饼充饥"
的盲目。
甚至有的开发商通过"
低首付,高按揭"
的思路吸引客户,这不免有些哗众取宠的不理智。
如:
一个50万元的铺位,如果正常交易的话,客户首期需支付25万,另25万按揭,但开发商把起价如果提到50万的话,客户只需支付首期8万,另外42万按揭。
竞争压力使得市场变形
开发商频出险招求安慰
2、客户期待"
双赢"
,开发商惧怕谈"
未来"
不可否认,许多开发商利用这些策略取得了很好的客户渠道,但是当客户投资经营商铺的目的是为了追求更长远的利益时,商业经营所能带来的利益回报便成为一个未知数。
而开发商的盲目必然不能提前营造一个良好营销环境,商业项目在以后的经营过程将不会乐观,与客户的合作也会更加的捉襟见肘。
如此一来,客户如果认为这里不适合他们的经营,他们宁愿舍弃前期很少的投资而不再继续按揭,也就是停止资金投入,这种后果使开发商要承担巨大的回购风险。
开发商追求眼前忽视客户
客户亦步亦趋难有突破
综上所述,可以看到目前伽师县的商业在运作过程中,追求利润的关键是开发商能够与客户真正的达成"
共赢"
局面,这是本案关键的定位问题。
三、冷静看待客观局势,追求"
人气"
是关键
1、"
的客观价值
人气旺则财气旺"
是来形容未来商业运作经营,"
讲的是购买者的多少,"
财旺"
是指商业的利益,意思是说,市场上只要购买人多--旺,其商业利润就大。
也正是因为这样,这一概念成为诸多商业投资者的经营理念,其实,反过来说,此概念也是商业运作的决定性因素。
2、"
人财两旺"
与商业经营
在市场的基本原理中,市场一般由三个因素构成,第一为人,第二为购买力,第三为购买欲望,而后两种都是人的因素而产生的。
商业的运营靠人的支持,靠人的消费支持。
在商业的经营领域里,人的因素往往成为诸多商家运营的参考指数。
是商业经营的关键,也是商业发展的决定性因素。
商业策划的工作在于对商业的整体规划和对未来的经营指点方向,同时通过一些行而有效的策略手段,为商业项目提前营造商业气氛和氛围,实现市场突围和营销目标。
四、分析结论
1、商业竞争在短时间内仍将表现出增长趋势;
2、商业活动应以"
长远利益"
作为发展要义;
3、商业运作与人相辅相成,白纸商业上好写文章;
4、宁亿精品广场缺乏"
支持,"
自然难以迅速实现;
5、为宁亿精品广场寻找切合的、有战斗力的经营主题是本案的重中之重。
第二部分伽师县商业市场的压力源探究
【引】伽师县商业市场的压力分为两种,一是前期的销售压力,一是后期的经营压力,主要表现如下:
1、前期销售压力
1、伽师县整体商业市场前景并不乐观,实际销售面积积压量过大;
2、伽师县近两年商业开发量较大,市场空置已成目前关键难题;
3、在开发的商业实体中,底层的销售较为乐观,地下、二层销售状况堪忧;
4、商业缺乏统一规范经营,集散经营难成"
重拳"
,市场竞争力无形削弱;
5、大百货引进受众多因素制约,小铺位经营状况混乱,总体销售并不积极;
6、商业项目的经营透明度日益加大,投资者持币观望趋向理智;
7、开发商脱离市场实际发展状况,商业开发缺乏科学的市场定位;
8、商业物业在推广时期,盲目鼓吹投资回报理想化,脱离市场实际。
2、后期的经营压力
1、商业区域的发展趋势迅猛,商家经营各自讲求特色,难成统一局面;
2、商业租赁市场较为活跃,小柜台经营的泛滥使得商业整体氛围较差;
3、产品自身竞争导致商品利润越来越小,商家的利润随之受到影响;
4、缺乏大品牌商的强势支持,众多新兴商业难以在短时间内深入市场;
5、加大商业的品牌经营成为趋势,商业的持续经营风险不可预知;
6、开发商的自身压力增大、风险提升,主要是在经营过程中回购风险大;
7、销售和经营构成矛盾,销售"
小型化"
与经营"
规模化"
对立明显;
8、开发商受到客观因素印象越来越明显,附加服务的提供成为发展趋势;
9、开发商受到市场压迫,为刺激销售盲目选择发展策略,毫无道理。
综上所述:
1、在销售压力和经营压力之中,要办经营压力放在首位;
2、用经营特色来解决销售压力是本案突破瓶颈的关键思路;
3、宁亿精品广场需要一次策略升位来实现自我的"
二次飞跃"
第三部分宁亿精品广场周边环境情况
以上两部分针对伽师县商业总体市场状况进行了较为客观的分析,对市场从整体上进行了把握。
但是,宁亿精品广场周边商业市场环境虽然是伽师县市场的一个组成部分,存在共性的问题,但同时不同商业区域周边环境也会存在个性的问题。
因此,在对项目进行诊断的时候,必须把宁亿精品广场商业市场标本化,进行课题调查。
第四部分宁亿精品广场自身原有策略
一、宁亿精品广场基本情况
1、项目硬件介绍
本地段在不远的将来,将成为繁华的商业地段,但商业投资讲究即时回报的特性,让本地段的商业价值目前无法得到完全体现。
宁亿精品广场处在伽师县新城区,城市规划和市政建设相对不完善。
居住居民较少,缺少"
相对而言"
财气"
不旺,经营户对未来的前景信心不足。
都呈持币观望的状态。
2、项目原有定位
宁亿精品广场
--伽师县高品位、一站式购物广场
--高品质高配套优雅休闲的购物环境赢得高端客户群体
3、项目原有策略
--以实现项目利润最大化为目标,尽量增加商业体量,拉长开发周期,待项目价值最大化后销售。
优点--项目利润价值最大化。
缺点--长期持有大量商业物业不可预见风险过大,因长期持有大量商业物业后期运营成本过大。
4、项目商业定位--主题定位
--新城区敞开式情景商业休闲购物中心。
第五部分宁亿精品广场定位的策略思考
一、项目定位思考
结合以上的分析结论和我们对市场的深入、详细、科学的市场调查,本案讲项目定位为:
专业化的、规模化的、有影响力的分段主题--精品专卖城
二、项目规划思路
1、规划思想
--大卖场、大品牌、大金融、大餐饮带动小商户的进入;
2、规划布局
位置
楼层描述
经营方式
首层
在一号商铺正临街隔大、中型商铺供银行、大餐饮等集团购买经营;
市场化自主经营;
二层
进行细分,分区设卖场;
统一物业管理,市场化自主经营;
负一层
超市大卖场,家电细化卖场,家具卖场,蔬菜瓜果批零市;
采用全开敞式统一物业管理,市场化自主经营;
3、商业分割布局的建议
一楼临街铺位,全面公开发售在统一主题下自主经营和统一物业管理。
内铺可引进一些中高档品牌的服装、鞋、皮具、化妆品;
二号楼临街商铺可以清真餐饮,五金、电动车,建材装饰材料,内街商铺以美容美发,足浴按摩,酒吧等娱乐和牙科诊所为主;
三号楼外街可拿出近千平米进行分割设立以低档服饰卖场为主,内街以汉餐,糕点、特色小吃,等为主。
二楼分割布局建议的理由:
划整为零,建立细化的分区卖场。
黄金一条街,中档男女服装、鞋帽,婴儿用品玩具,各种饰品,小摆件工艺品,旅游产品。
床上用品,
负一层建立超市大卖场,家电细化卖场,家具卖场,蔬菜瓜果批零市场交叉发展。
经营方式采取开敞式统一物业管理,市场化自主经营。
4、价格体系