民宿专题讲义2018年.6.25文档格式.doc

民宿专题讲义2018年.6.25文档格式.doc

《民宿专题讲义2018年.6.25文档格式.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《民宿专题讲义2018年.6.25文档格式.doc（66页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

感受“活”着的乡村，体现为一种对在地文化的深度体验

民宿所携带的文化基因是乡愁的依托，其建筑设计及服务理念都在传递一种文化表达。

2、从上层政策看

地方政府响应

顺应旅游产业变革的时代潮流

民宿行业标准纷纷落地，业态创新、有序竞争，局势大好。

2015年11月25日《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》：

推动了民宿合法化。

2016年1月27日《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》：

大力发展休闲农业和乡村旅游，有规划地开发休闲农庄、乡村酒店、特色民宿、自驾露营、户外运动等乡村休闲度假产品。

2016年3月2日出台的《关于促进绿色消费的指导意见》：

鼓励个人闲置资源有效利用，有序发展民宿出租等。

2016年3月两会期间，政协委员朱鼎健提出建议编制推行农家乐、民宿综合评定国家标准：

引发全国针对个性化住宿规范讨论。

3、空心村涌现

乡村空心现象为民宿发展提供了建筑载体和活动空间

全国空心村综合整治增地潜力可达约1.14亿亩。

我国自然村十年锐减92万个

4、返乡创客运动

文创和跨界为特征的新造乡运动，革新了乡村旅游的开发逻辑。

乡土地域文化得以传承，乡村活力得以延续。

首批20个“中国乡村旅游创客示范基地”分布图

5、资本狂潮

各路资本注入，社会的财富和一部分资源正从都市向乡村转移

品牌、连锁运营模式助推民宿品质高端化发展。

首旅酒店旗下首旅寒舍，计划在全国各地筹建近6-10个项目；

众安集团旗下香港主板上市企业中国新城市转战民宿市场；

外婆家跨界投资6000万元发力高端民宿……

二、民宿发展历程

民宿最早起源于英国，上世纪60年代初，英国西南部与中部人口较稀疏的农家，为了增加收入开始为客人提供住宿和早餐，属于家庭式的招待，成为最早的民宿类型。

民宿广泛发展于上世纪80年代的台湾地区和日本。

台湾旅游景区的住宿设施不足，当地居民便自发将闲置的房屋出租给游客使用；

90年代，台湾农业在加入世贸组织的冲击下以及休闲观念的流行，由农民提供给游客吃住游玩的新消费品“民宿”开始流行起来；

日本民宿的发展，则是由租借民居歇脚或暂住而发展兴起的行业。

民宿的分类：

1、农村体验型民宿：

在传统的农业乡村中，拥有农村景观，进行农家生活体验，并提供农业生产加工方面的体验活动。

2、艺术体验型民宿：

由经营者带领游客体验各项艺术品制作活动，包括揑陶、雕刻、绘画、竹木品制作等，游客可亲手创造艺术作品，体验乡村或现代的艺术文化。

3、复古经营型民宿：

其住宿环境均为古建筑老房子所整修，或以古建筑的式样为设计蓝图，提供游客深切的怀旧体验。

4、赏景度假型民宿：

乃结合自然的景观或是精心规划的人工造景，如万家灯火的夜景、满天星斗、庭园景观、草原花海或是高山大海等。

居家式的民宿最突出，多以青年旅舍、家庭旅馆的形式呈现，价格便宜。

民宿经营以保护农舍为目的，民宿收入仅作家庭补贴。

以观光农场经营民宿的方式呈现，属于副业经营。

40%游客选择民宿过夜。

起源80年代，后来居上，成为全球民宿发展最成熟的地区，民宿自身成为核心吸引力之一。

民宿属于旅游的一种，多位于景区、地域特色鲜明的区域。

美洲地区

欧洲地区

亚洲地区

发展特色：

美洲民宿发展相对成熟，以居家式为主。

以英国、法国为突出，是民宿发展的起源地。

以台湾、日本为经典，是全球民宿发展精品的代表。

开发形式：

以青年旅舍、家庭旅馆的形式呈现，价格相对便宜。

开发方式：

优先保护农舍，结合开发，采用副业形式经营。

发展趋势：

不同主题风格的民宿成为旅游核心吸引物之一，并呈现高端化、精品化、重服务的趋势。

三、我国民宿态势

1、发展阶段

从住宿补充向旅游特色吸引的转变

发展阶段

起步期20世纪90年代萌芽阶段

21世纪初期发展阶段

2010年以后拓展升级阶段

关键字

低端、分散、农家菜

个性化、情怀

精致化、中高端、小而美

自身规模

乡村个体农家乐

品牌化发展，区域拓展、模式复制

美丽乡村改造、集群式发展,形成民宿度假区域

主要功能

主要承担住宿及餐饮功能

关注选址，依托景区发展，如人文古镇、自然山水景区等

成为景区的核心吸引之一，体验多元化，旅游微目的地逐渐形成

民宿档次

价廉、档次低，设施不足

档次升级，设施健全

精品化、中高端、设施完善

民宿主题

基本无主题

个性化开始凸显，主题风格与服务理念开始衔接

关注人文，融入在地文化；

但同质化问题也不断出现

民宿服务

村民自发的“热情好客”

民宿主个性化、特色化服务

在地文化交融，定制化活动体验

投资主体

村民自发经营为主

村民个体、村镇集体，以“村外”经营者与投资人普遍

政府、酒店集团、跨界、社会资本、众筹等多投资方式

2、现状特征

·

建筑体量小

唐乡主题院落只有9间；

宏村拾间房，主楼高3层，客房总数8间；

西山岛飞鱼民宿只有5间客房。

行业力度弱

行业协会数量少、行业监管力度弱、行业体系不健全……

营业份额小

2014年第二季度，在线酒店预订市场规模达16.7亿元，在线客栈民宿预订市场规模为1.3亿元。

民宿平日价格在500-800元不等，价格上浮幅度在20%-50%之间。

空置率60%-70%，入住率维持在50%—70%才能持续保障盈利。

小众（个性化）市场

小文艺、小性格、小情怀——1000个民宿有1000个民宿的特色，1000个人也有1000个选择民宿的理由。

主流市场特征

体验慢生活的人群——关注放松释压、慢节奏、休闲娱乐、有品质的居住环境，关注性价比。

青年、家庭人群——18-35岁的用户占中国在线客栈民宿预订用户的近90%，家庭客群居多。

关注新的消费群体

中产阶级消费升级，构成了整个消费服务行业增长的核心驱动力

中产阶级崛起城市由一线沿海城市开始往内陆三四线城市蔓延

中产阶级崛起：

2015年财富值已达7.3万亿美元，占全国财富的32%

中国中产阶级人数已增长至全球首位，2012年中国城市中产阶级人数达1.25亿，2020年将增长到3.56亿，占总人口的近70%。

中产阶级追求品质服务，城市周边周末休闲已成为增速最快细分板块之一

在生活和消费方式，在意品牌和品质，尤其是对某些特定产品类别的消费意愿。

他们也更注重休闲活动，如和朋友家人度假，看电影、自驾游等。

渴望释压、追求品质生活的中产阶级成为中高端民宿的主力客群

民宿供给品质升级、价格攀升VS不低的入住率反映出中产阶层的旺盛需求

连锁品牌-花间堂价格：

480-1880入住率：

平均65%

区域分布

价格区间

香格里拉

480-1280

束河古镇

周庄古镇

680-1380

苏州市区

720-1880

杭州西溪

1220-1620

丽江古城

480-1880

四川阆中

880-1680

无锡阳山

580-1660

同里古镇

680-1180

连锁品牌-正福草堂价格（自营）：

380-1380入住率：

52%

同里（自营）

480-1380

周庄（自营）

380-1080

丽江（转让）

120-580

单体-大乐之野价格：

1200-2000入住率：

60-70%

民宿区

一号楼

1200-1600

二号楼

1600-2000

三号楼

1200-1800

五号楼

1200-1500

六号楼

4、发展中的思考

看似黄金时代，更需理性的思考，非标住宿也应有自己的标准化

“民宿现在正以10%-20%的速度在增长，风头正劲。

但住过民宿的人，又常常有这样的感受：

有点贵，舒适度不够，可能不会再去了。

各地一窝蜂地建民宿，良莠不齐，有些过热、过剩，是该冷静下来思考一下了。

”

扎堆于景区周边，民宿经营同质化

初期投资成本过高，回报周期长

市场竞争加剧，投资回报率低

从业人员素质参差不齐

区域规划体系不完善基础设施配套不齐全……

民宿选址与客源地能级相耦合——民宿选址应充分考虑客源基础，客源市场的消费力是持续经营的基础。

民宿建筑风格与场地资源相耦合——民宿建筑是住宿体验的核心，从选材到设计应与自然景观、在地文化相融合。

民宿文化表达与细节设计相耦合——民宿客房设计、景观打造、配套服务等细节，是客人感受文主人情怀与地域文化的重点界面。

民宿投资量与运营收益相耦合——投资初期有效配置资金，依据客源分析合理控制建筑体量、客房量，做好回报周期的预判。

四、民宿发展趋势

1、概念更新

从概念上，我们提出广义民宿的概念——泛民宿

传统的民宿定义已无法涵盖兴盛的各类民宿，泛民宿其特征表现为根植于乡村文化形态，为旅游者驻留而设计的文化主题鲜明、功能复合、兼具人文情怀与经营理性的特色住宿产品。

是一种生活体验

一场主客的交流，共有情怀的互动

经营规模小，服务个性化人群

地域文化的充分展现

精彩的建筑设计，极致的服务理念

理性的投资回报，关注持久性

2、模式创新

从发展模式上，特色民宿“+”成为民宿经营的新潮流

依托资源

文化体验类：

古镇“+”

生态休闲类：

风景区“+”

微旅游目的地：

特色民宿“+”

核心特点

民宿因古镇存在

依托景区辐射，资源环境辐射或客群辐射

民宿本身足够特色，形成品牌

开发方式

门票主导模式

开放商业模式

乡村旅游、自然风景区景区依托

环境依托/品牌依托

典型案例

乌镇（东栅+西栅）

平乐（平乐古镇+平沙落雁）

九寨沟、黄山周边民宿群

台湾宜兰厝、莫干山民宿

商业业态布局

产品组成

1.特色商业街（餐饮、购物、住宿、休闲娱乐）购物比例40-60%左右，住宿与休闲娱乐的比例较低

2.民宿集群（住宿为主，民宿自带的少量休闲商业配套）

1.景区休闲观光

1.民宿集群（住宿为主，民宿自带的少量休闲商业配套）

2.集中休闲配套商业（满足游客日常生活需求）

3.多个休闲活动场所（生态采摘、温泉养生等）

特色商业民宿景区休闲活动场所

3、功能复合

从产品功能上，以住宿体验为核心，功能复合才是更好的发展思路

2017年10月1日，国家旅游局发布了《旅游民宿基本要求与评价》