大型商住楼建设项目可行性实施报告Word格式文档下载.docx
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•第一期建设容
项目实用地面积58004.31m2（折87亩），拟建高层建筑8幢（其中：
18层以上5幢，18层及以下3幢）、多层花园式洋房2幢，会所及酒店式公寓1幢，及地下人防工程（车库）、设备配套用房，小区安防、景观、道路、水、电、燃气、环保、消防、通讯、信息通道等配套设施。
计建筑物总占地面积10074.94ιtf,总建筑面积195677.36m2；
其中：
计容积率面积158685m2,不计容积率面积36992.36m2o
机动停车位1190位（地上260位、地下930位），道路面积11600m2,
绿地面积17450m2o
•第一期投资规模项目
第一期投资124885万元。
土建装饰工程53347万元，设备安装7985万元，工程建设其他费用48720万元（其中建设用地费42067万元），预备费5503万元，银行贷款利息9330万元。
•第一期资金筹措
工程建设投资124885万元，由**XX房地产开发自筹。
建设单位使用自筹资金59885万元作为项目资本金（含建设用地费42067万元）；
拟向银行贷款50000万元；
不足资金部分15000万元，按国家对商品房销售有关规定，可以从预售房款中解决，实行滚动开发。
1.1.2项目（一期）技术经济指标
详见：
《一期综合技术经济指标表》表1-1
一期综合技术经济指标表表1T
序号
项 目
单位
数值
备注
1
建设用地面积
m2
58004.31
折87亩
其中
建筑物基地面积
10074.94
折15.11亩
2
总建筑面积
195677.36
11幢+人防+配套
2.1
计容建筑面积
158685.0
计容积率158685
2.1.1
住宅建筑面积
150600.67
∏幢
其
中
高层建筑面积
143015.92
8幢
18层以上建筑面积
116877.6
5幢
18层及以下建筑面积
26138.32
3幢
花园洋房建筑面积
7584.76
2幢
2.1.2
会所及公寓建筑面积
4537.78
1幢
2.1.3
小区配套商业
1436.62
2.1.4
配套公建（物业、社区、卫生服务用房）不出售
2109.92
计容积率
（通风空调）
可出售建筑面积
156075.08
152062.21
含酒店式公寓
商业建筑面积
4012.87
2.2
人防、架空层及配套
36992.36
不计容积率
2.2.1
地下车库、设备用房面积
22059.01
2.2.2
人防工程建筑面积
11306.26
平时作车库
2.2.3
架空层建筑面积
3207.09
2.2.4
开闭所、变电房、消控和
弱电中心
420
3
容积率
2.736
4
建筑密度
%
17.37
5.1
小区道路
11600
占用地面积20%
5.2
绿地
17450
5.3
绿地率
30.08
6.1
总户数
户
1002
6.2
户均人口
人/户
3.2
6.3
居住人数
人
3206
7
停车位
位
1190
7.1
地上停车位
260
7.2
地下机动停车位
930
可出售600位
7.3
地下非机动车位
8
年耗能
吨
4345
标准煤
8.1
年耗电
万KWH
2792
折标煤3431吨
8.2
年用燃气
万m3
75.31
折标煤914吨
9
年用水
万吨
20.73
10
建设强度
万元/亩
1435.46
∏
财务指标
∏,1
销售收入
万元
204472.08
∏.2
利润总额
51983.35
∏,3
税收总额
22491.93
∏,4
投资利润率
41.62
∏.5
投资利税率
59.63
∏.6
销售利润率
25.42
12
全部投资税后指标
12.1
部收益率IRR
14.34
12.2
净现值NPV（i=12%）
6583.77
12.3
投资回收期（含建设期）
年
3.94
12.4
盈亏平衡点（BEP）
70.61
1.2建设单位基本情况
**XX房地产开发系XX地产开发在**投资的子公司，于2010年1
月19日注册成立。
公司性质为有限责任公司（法人独资），营业期限至2020年1月180o注册号350991100004452,注册资本1000万元，实收资本1000万元。
公司
住所在**市XX。
公司暂定资质证书：
可承担建筑面积20万平方米的开发建设项目。
公司经营围：
房地产开发、销售；
建筑材料销售。
公司设办公室、财务审计部、工程管理部、工程技术部、项目开发部、投资发展部等部门；
公司员工45人，其中：
工程管理、技术人员29人。
1.3可研报告编制依据和围
1.3.1编制依据
报告的所有分析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以2009年12月底截止为准，测算币种均为人民币。
主要依据：
•《城市居住区规划设计规》GB50180-93（2002修订版）；
•《住宅建筑规》GB50368-2005；
•建设部：
《房地产开发项目经济评价方法》；
•《**省办公厅转发省政府节能办关于**省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知》闽政办（2009）204号；
•《**市城市总体规划（2005-2020）》；
•《**市城市规划管理技术规定》（暂行）2002.2.26实施；
•**市规划、建设局：
《平规建函[2009]80号》；
•《国有土地使用权出让合同》合同编号：
35090120091026P010；
•国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
•其它有关的标准和规；
•业主提供的有关资料。
1.3.2编制围
本可行性研究的主要围包括：
对东侨经济开发区房地产业情况的考察，对项目建设必要性、可行性的分析，项目建设条件、建设方案及资源利用、生态环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济、社会效益评价等方面。
1.4项目建设背景
•东侨经济开发区作为海峡西岸东北翼**地级市中心城市新城区的重要组成部分，具有海西建设、“环三都澳区域经济圈"
战略部署的明显区位优势。
根据**省批准的总体规划，至2020年东侨经济开发区规划面积为36平方公里，人口达到30万人。
在未来的9年，东侨平均每年需新增70万平方米住宅面积，潜在的住宅市场容量巨大。
•2000年以来，东侨经济开发区主要经济指标增速都保持两位数以上，地区生产总值年平均增长30%左右。
东侨已成为**市极具活力和潜力的经济增长极。
经济的发展必将带来城区的拓展，带来城市人口的增加；
城市人口的增加必将增加房地产业的市场容量。
•东侨为顺应人流量急剧增加的形势，大力发展商贸流通服务业。
立足“商贸旺市"
，着力推进专业市场建设，重点培育大型建材、汽车等专业市场，并借助便捷的交通条件和良好的区位、港口优势，大力发展货运中转、仓储物流，大型连锁超市、品牌休闲中心等一批服务设施和中国银行、海峡银行等金融行业及各通讯部门在开发区设立营业并开展业务，有力地激活了人流、物流、信息流和资金流；
也为房地产业的发展提供了无限商机。
•早在2007年，东侨市政公用配套水平已居全省平均水平以上；
近两年，又借助我市承办第三届海峡两岸茶博会的良好契机，围绕宜居要素，扎实推进城市基础设施建设，强化城市环境卫生和公共秩序综合整治，初步形成道路畅通、景观优美、街道整洁的新区形象。
基础设施的不断完善，使东侨越来越成为**市最受青睐的人居环境。
•随着**市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、
品质、科技含量等方面上来；
不仅要求规划合理，建筑容积率低,而且要求绿地率高、低碳生活。
根据**市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，“精品住宅"
将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
•"
XX•XX"
——XX大型法式高档住宅小区。
项目立足于从**社会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本、可持续发展的原则，以高档楼盘标准设计，打造“豪华、科技、节能、生态"
住宅,将成为海西东北翼地区首屈一指的品质社区；
创造属于时代同时也属于地方的人文住区，并以古典的法式建筑造型成为**市区建筑亮点。
1.5研究结论及建议
•本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。
项目建设资金完全自筹，现场建设条件具备。
本项目针对**市商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和**市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为高档住宅。
根据对**市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
项目开发对合理利用土地等资源，促进生态环境保护，有着明显的社会、经济效益。
综合评价：
项目可行。
第二章项目建设的必要性
2.1东侨在海西建设中的区位优势
•**市陆地面积1.34万平方公里，直接相邻的海域面积4.46万平方公里，地处海峡西岸东北翼重要地带。
**市辖**区，福安市，福鼎市,古田、霞浦、寿宁、周宁、屏南、柘荣县，并设有三都澳、东侨、赛岐、穆阳四个经济开发区。
全市现有人口336万人。
为推进**港口城市的发展战略布局，**市委、市政府提出了**建设中心港口城市的六大功能定位。
一是对接的“桥头堡"
功能：
就是要积极承接长江三角洲经济区产业、资金、技术、人才转移，重点加强与浙南地区的互动对接，使**成为海峡西岸经济区连接长江三角洲经济区的
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