某商业街改造项目可行性研究报告文档格式.docx

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3.2项目建设场址 9

3.3.待改造的商业街现状 17

第四章项目建设方案 20

4.1设计目标 20

4.2.设计理念 20

4.3.总体布局 20

4.4.广场部分 21

4.5.步行街部分 24

4.6.城市家具的设置 26

4.7.植物配置 26

4.8.灯光照明 27

4.9.建筑立面设计 28

4.10.交通组织 30

4.11.建筑与结构设计 30

4.12.建设规模 31

4.13.主要参考设计规范 31

第五章节能 32

5.1景观、建筑节能 32

5.2技术节能 32

第六章项目实施组织 33

6.1项目实施期的组织管理机构 33

6.2项目实施进度计划 33

6.3招投标 33

第七章投资估算、资金筹措 35

7.1投资估算 35

7.2资金筹措与运用 36

第八章研究结论 1

8.1结论 1

8.2建议 1

第一章总论 商业街广场及步行街改造工程可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称、承办单位及负责人

1.1.1项目名称：

1.1.2项目建设地址：

1.1.3项目建设单位：

建设单位地址：

法人代表：

1.2项目提出的背景

随着南沙产业大开发的大力推进建设，商业生活服务需求日益增多，对商业环境的要求也日益提高。

目前金洲商业街已初具规模，大体形制基本形成，而南沙街金洲商业街正处于南沙岛的中心城区，是重要的商业发展地段。

然而由于种种原因，金洲商业街整体环境品质差，部分建筑立面显得陈旧不堪，作为南沙岛的中心地段，不利于南沙区创建文明城市、创建卫生城市以及生态节能城市。

为了实现南沙建设指挥部提出的'

'

三年一大变"

城市建设目标，尽快提升南沙地区的城市形象，首先应该抓住金洲商业街这个形象工程，大力加以改造。

1.3项目建设的必要性和意义

根据广州市南沙区商业网点发展规划要求，蕉门河商业中心结合了公共交通枢纽，是根据城镇产业特色、基础设施、人口趋势等形成的具有一定商业特色、功能相对完善、能够带动和辐射一定区域需求升级的区域级商业中心。

南沙街金洲商业街正处于蕉门河商业中心范围内，是南沙街经济发展的重中之重。

金洲商业街的商业形象问题应该纳入到整个南沙中心区的商圈规划中统一考虑。

提升业态档次和经营环境是重要手段。

目前的街区形象难以满足金州村地区的商业规划需要，店面形象差，同类业态竞争环境恶化。

由于南沙街金洲商业街处在优势地段，良好有序的步行商业系统将为形成南沙区中心地段的商业圈打下良好基础。

本改造项目将通过整体设计及重点改造的途径，改善南沙街金洲商业街的环

境品质、建筑形象和发展条件，提升商业街的形象，促进商业街的发展，同时把该地段发展成为集商业、居住、休闲、生活服务为一体的特色商业街区，为广州市南沙区创文创卫做出贡献。

1.4项目改造内容

南沙街金洲商业街广场及步行街改造项目主要以《广州市南沙区商业网点发

展规划2007-2020））和南沙街裕兴花园地段和珠江管理区中心区商业街整治规划的相关调研工作以及已得出的相关结论为参考依据，充分结合南沙街街道办研究拟定的近期改造实施计划的有关要求进行改造。

项目改造内容主要包括金洲商业

街广场和部分步行街的环境及建筑立面改造。

1.4.1.广场部分

1.4.1.1.广场的环境改造

广场环境改造面积8240平方米，我们将保持原有的平面构图，运用对称的、和谐的布局风格进行调整，改造成为以集会、表演功能为主，展现南沙的历史文化，体现广场实用性的公共空间。

1.4.1.2.广场上烂尾楼建筑立面改造

广场上现有十五层（沿用俗称，实为十四层）和四层的两栋烂尾楼，十五层烂尾楼仅对其六层以下部分进行改造。

现状两栋建筑改造部分总面积为9592.8平方米。

改造的基本原则是保留烂尾楼原有的建筑结构，对其进行立面改造，根据现有的建筑立面情况，采取相应的简洁、经济的建筑处理方法。

1.4.2.步行街部分

1.4.2.1.步行街环境改造

步行街环境改造场地包括两条宽约16米，长约125米的步行街，方案改造主要包括沿街建筑的立面改造与步行街景观改造。

步行街景观改造主要配合沿街商业建筑，满足商业功能的基础上，从街道小品、休闲空间、街道家具、植物、灯光几个方面营造出浓郁的南方商业步行街形象。

1.4.2.2.步行街建筑立面改造

步行街上的建筑为底层商业、二层以上住宅的商住两用建筑。

对于这种竖向上功能不同的建筑，我们对其两部分将采用不同的策略，但是立面改造工作集中在一、二层，对其进行统一处理。

三到八层的建筑外墙仅进行整理，主要考虑到尽量节省投资以及减少协调工作的难度。

1.5主要技术经济指标汇总

改造项目名称

改造面积怦方米）

环境景

观改造

广场部分

8240

步行街

部分

4376

合 计

12616

建筑

广场部

分

5697

改造

3748

9445

3

第二章项目建设的必要性 商业街广场及步行街改造工程可行性研究报告

第二章项目建设的SWOT分析

本项目位于南沙岛分区西北部，南临分区主要交通干道一进港大道，西临金沙大道，北靠中围村，东至富佳花园，总用地面积16.34公顷。

目前改造项目范围是南沙街金洲商业街广场和与其相连的步行街。

在迎接如此激烈的市场竞争的过程中，南沙街金洲商业街的前景将如何，本节就南沙街金洲商业街的发展进行了SWOT分析。

2.1.Strengths（优势）:

2.1.1,地理位置优势

南沙区现在的人口规模和未来5年内的发展状况，南沙现拟定4个重要的商业发展点，而南沙街金洲商业街处于是南沙岛的中心城区，是重要的发展商业地段。

2.1.2,商业活力

周边拥有大型的商业金融设施和已建成大型购物中心和其他购物环境，可形成商业规模效应和城市区域优势。

整个大区域商业氛围良好，可以形成鲜明的形象及商机。

此地段商业街是南沙岛分区中心商业区的重点街区，它的整治和发展反映了南沙岛分区的城市面貌和主要街区的景观面貌，如果成功整治，也能提升了商业街区的活力。

2.1.3.现有格局

整个南沙街金洲商业街已具大体形制——入口的绿化广场，数条步行街，初具商业街规模，是南沙区最成型的商业街区。

但是整个街区商业形象、档次较低，不过，街区建筑环境、形象均较现代，易于进行商业街氛围改造。

2.2.Weaknesses（劣势）:

2.2.1,市政

本项目不触及市政设施和管网，因此只能就现有表面条件进行改造。

因而无法从根本上整治商业街环境，例如部分积水问题，以及生活污水排放，周边餐厅废水未经任何处理直接排入地下管网而造成的环境品质差等问题。

2.2.2.土地和建筑产权不清

南沙街金洲商业街土地产权现状主要为村经济发展用地，其次为小业主产权土地、东瓜宇村产权土地。

尤其是地段沿街土地产权主要为小业主产权土地，缺少整理和开发。

从地段发展的长远利益来看，会影响地段的整体开发。

南沙街金洲商业街是金洲村成立金洲房地产公司进行开发的，其商铺和住宅的建筑产权基本已经卖给私人业主，由于历史原因和村里的资金问题，有些住宅的产权还没有落实。

其中，十五层烂尾楼的建筑产权仍然属于金洲村所有。

2.2.3.建筑立面形象

一层及部分二层为商业，三层以上为居住；

建筑立面形式较统一，但污垢较多；

底层商业广告牌尺寸色彩混乱；

二层挑檐出挑较小，难以形成宜人的骑楼空间。

将对其底层商业部分业态、立面材质、广告牌等进行整治，三层以上住宅清洗立面，拆除违章建筑。

烂尾楼的立面照待进行改造。

2.2.4,景观环境问题

地段内以街道带型交通性空间为主，缺乏供市民活动的广场型开放空间，只有小区西南入口处有一小公园，作为居民娱乐休闲的场所。

入口节点空间和节点建筑不够突出。

金洲商业街建筑高度及体量相似，内部空间缺少变化，主次空间不明晰。

建筑层数比较平均，以四层五层为主，只有进港大道一侧有一栋八层商住楼；

二层挑檐普遍出挑较小，难以形成宜人的骑楼空间;

建筑之间空间尺度相当，多为街道线性空间。

2.3.Opportunities（机会）：

2.3.1.宏观发展机遇

作为南沙4个重要的商业发展点之一，南沙街金洲商业街处于是南沙岛的中心城区，是重要的商业发展地段。

南沙金洲商业街改造工程不仅能促进金洲步行街的发展，吸引更多外部资金投入发展，同时也是南沙岛中心城区商业发展的一个契机。

2.3.2.区域整体优势

在广州市南沙区商业网点发展规划中，大中型零售商业网点规划布局为一个都会级商业中心和四个区域级商业中心。

南沙街金洲商业街属于蕉门河商业中心所在的商圈，隶属于区域级商业中心。

2.4.Threats（威胁）:

目前，南沙区周边竞争个案同质性较高，竞争将极为激烈，如果本身特色不突出，服务不到位，会经营困难。

南沙区现拟定了四个重要的商业发展网点，而南沙街金洲商业街位于南沙岛中心城区，所以是重要的商业发展地段。

商业街周边已经形成很大规模的商业街、商业城、购物中心等，其规模已经十分可观，而且档次较高。

相比之下，金洲商业街的业态档次不够高，商业环境不够好，长期的竞争力较差。

因此，本项目改造宜谨慎务实，不能盲目追求高品质、高水平。

在对目前现状有清醒认识的前提下，寻求适当的定位。

5

第三章建设地点与建设条件 商业街广场及步行街改造工程可行性研究报告

第三章建设地点与建设条件

3.1建设区域概况

3.1.1南沙的交通设施

南沙交通便利，是区域性水、陆交通枢纽。

南沙四通发达，日往来人数众多，很适于发展商业步行街。

由南沙港快速路、京珠高速公路和黄榄支线、江中高速公路等组成的骨干交通路网，使南沙与广州中心城区乃至珠江三角洲地区的路网形成快速便捷的联系，充分发挥南沙作为珠三角交通枢纽的优势。

广州地铁四号线从广州科学城，经广州大学城通达南沙新城区，使南沙到广州中心城区的时空距离大大缩短。

疏港铁路的建设将为港口物流业和港口工业的腾飞插上强有力的翅膀。

南沙处于珠江出海口的咽喉要地，是广州通往海洋的唯一通道，水运交通非常发达，南沙客运港每天有多个航班直达香港。

3.1.2气候条件

南沙水网密布，湖塘众多，自然环境优美，土地资源丰富。

南沙受亚热带海洋性气候影响，气候较为温和；

阳光充足，雨量充沛，年平均气温21.9摄氏度,平均年降雨量1647.5毫米。

3.1.3自然资源

南沙建有全国首个湿地森林公园，这里也被称为“广州之肾”，3000多亩湿地、400多亩红树林、2万多只秋冬季节的候鸟，呈现出“曲水芦苇荡，鸟嬉红树林，万顷荷色美，人鸟乐优游”的醉人景致。

3.1.4南沙相关发展规划及措施

为适应经济和社会的发展，2000年