买房完整流程及注意事项Word下载.docx

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（4）按揭房产有共有人的，必须确定其中一方作为申请贷款的主申请人，且主申请人必须具备以上条件，其他共有人作为抵押人，共同办理抵押登记有关手续；

（5）按揭房产已使用年限和按揭年限之和一般不超过３０年；

（6）借款人与售房人签定《房地产买卖合同》，并支付不低于房价３０％的首期购房款；

（７）银行规定的其他条件。

２．按揭贷款申请人须提供的资料：

（１）合法的身份证件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；

（２）借款人的婚姻状况证明；

（３）借款人收入或其他按期偿还贷款本息能力的证明：

Ａ．必须提供工作单位开具的收入证明、银行存款流水；

Ｂ．外籍人士还需提供个人纳税单据、珠海的居住证明（港、澳人士除外）；

Ｃ．个体经营者：

除提供单位收入证明外，还需提供自有营业执照、银行对帐单（存款流水）或其他房产、汽车行驶证等可以说明借款人收入情况、供款能力的资料；

（４）银行认可的房地产评估机构出具的抵押物估价报告书；

（５）借款人与售房人签订《房地产买卖合同》；

（６）已支付不低于所购房产全部房价３０％的首期购房款证明；

（７）该银行的通存通兑活期存折（个人结算帐户）；

（８）银行要求提供的其他文件或资料．

３．卖方须提供的资料：

（１）卖方为个人的，提供个人合法有效身份证明；

（２）卖方为企业的，提供企业营业执照、组织机构代码证书、法人代表证明书等；

（３）所售房屋的房产证明：

有房产证明的提供《房地产权证》，无房产证明的提供符合法律规定的购买住房合同；

（４）该银行的通存通兑活期存折（个人结算帐户）；

（５）银行要求提供的其他文件或资料．

４．贷款金额、期限、利率：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（１）贷款金额：

最高可达银行认可的所购房产价款的７成；

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（２）贷款期限：

最长３０年；

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（３）贷款利率：

按人民银行有关住房贷款利率管理规定执行．　　　　　　　　　　　　　　　　

以上资料仅供参考，所有细节请咨询贷款银行相关人员。

购买二手房同样可以申请公积金贷款、商业贷款、组合贷款。

基本条件是借款人男性年龄不得超过65岁，女性年龄不得超过60岁。

非本市户口的人员也可申请购买二手房按揭贷款。

公积金贷款的额度最高为房屋评估价的50％，最长期限为十年，具体贷款的额度及年限要以公积金管理中心查询的结果为准。

组合贷款的额度为房屋评估价的70％，公积金贷款不足的部分可进行商业性贷款，最长年限为15年。

纯商业性贷款额度最高为房屋评估价的70％，最长期限为15年。

公积金、组合及商业性贷款月还款能力不得超过家庭总收入的50％。

值得注意的是，二手房贷款的金额是以抵押担保为目的的估价结果计算的，而不是按房屋的成交价来计算的。

申请公积金贷款及组合贷款的流程一般是：

公积金查询、房屋评估、签借款合同、抵押合同银行审核及公证、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。

申请商业贷款的流程一般是：

房屋评估、签借款合同、抵押合同、银行审核、公证、买保险、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。

正常情况下，贷款手续办理开始到银行放款的周期大约为2.5—3个月。

由于大部分居民希望房屋出售后房款能够及时到手，为此，有些担保公司与金融单位达成协议，凡是二手房贷款的业务在前期手续规范操作的前提下，金融单位只需凭交易中心的受件凭证，而不必等他项权证出来就放款，这样可以大大缩短贷款周期，出售方可以提前1—2个月取得房款。

懂行情免花冤枉钱

1、关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.

2、浏览：

珠海特区报，南方都市报的地产专栏，珠海相关房地产网站的新闻快讯。

3、珠海未来城市规划，道路建设的影响，电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。

4、多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介（又叫物业代理）等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友

评估个人能力范围

１．一次置业应选在自己能力范围之内的不需要太贪图一时的豪华享受，时代不断变，三十年河东三十年河西，以后发了财什么样的都可考虑量力而行。

２．作生意当然资金不能太紧，所以购房应尽可能余留一部分以备不时之需，事业要紧，如在能力范围之内就一步到位，利率不段上涨很不划算

３.投资者在选房的同时更注意回报率，升值潜力、应多了解房产周边未来几年的市政发展或改建计划达到事半功倍的效果，投资不是盲目的。

买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向、学区等

找信息量大机会多

这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌的中介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。

“三看二注意”：

一看中介机构是否合法可信。

买二手房选好中介是关键，要留意其是否具有营业执照，考查其规模和服务质量，并要求经办人出示房地产经纪人资格证书；

要与中介公司签订规范的委托代理合同，明示代理方式、费用、期限、权限等内容，并索看卖房人的委托合同，同时特别注意其中的委托卖房价格，以免中介公司赚取差价。

消费者所付钱款都应尽量交给中介公司并要求其出具收据，而不应直接交给卖房人，谨防钱房两空。

二看卖房手续是否合法。

要认真审核卖房人的产权证、契税证与身份证等是否真实有效，身份证必须是夫妻双方或共有人缺一不可。

若卖房人并非房屋产权人，或涉及继承权、共享权的，应要求相关当事人一并到场，否则，应出示授权委托书。

三看所卖房屋是否可依法交易。

要清楚所卖房屋是否已被法院等行政管理机关查封、是否已经用于抵押或未经抵押权人的同意、是否已被列入拆迁范围以及产权证地址与房屋实际地址不符等，若是，则不可进行交易。

一注意即要注意听取、客观了解所卖房屋的其它相关情况。

如房屋出卖原因、水电费是否欠账、是否由于违章装修改建而存在种种隐患等等，这也是至关重要的，以免入住后再发现一些不尽如人意的状况而追悔莫及。

二注意不要贪小便宜。

千万不要听信中介商“发票少开点可少缴点税”、“这户主有门路，实际面积大于房产证上的面积”等等“好心话”，以免贪小便宜吃大亏。

看房许多注意事项

记住看房三十招置业安家更称心：

一看，看晚上不看白天。

了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。

二看，看雨天不看晴天。

再好的伪装也敌不过几天下雨，此时漏水、渗水一览无余。

三看，看格局不看建材。

不要被漂亮的建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥，有赖于格局是否设计周全。

房型结构，“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差，格局是否方正，实用率，公摊面积等。

房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患

四看，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；

管线是否太多或者走线不合理；

天花板是否有渗水的痕迹？

墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题

五看，看墙角不看墙面。

看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。

六看，看做工不看装璜。

尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。

七看，看窗外不看窗帘。

一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。

八看，看风水，好的房子风水也很重要。

尽管这一条有点迷信，但是迷信也是劳动人民长期的经验总结，还是有些道理的，不可全信亦不可不信。

有几点是要记住的：

不要买对着烟通的，对着对面楼墙角的，对着路口的，房型不正的等　　

九看，看楼梯不看电梯，即安全梯。

如果发生灾难，是唯一逃生之路。

十看，看插座不看电器。

设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。

十一看，看空屋不看家具。

空屋才是真面目。

十二看，问警卫不看屋主。

任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理员或警卫却了解房屋、环境和邻居的情况，一定要选一个好邻居，尤其是你的楼上的这位。

住过楼房的人都知道，这一点有多么重要。

他在你的楼上就是你的天，要是这个“天”整天打雷下雨，跑冒滴漏，不知道你能够容忍他几次。

要是再发生个口角，整天抬头不见低头见的，你说得有多闹心。

其实这一点也挺好选择的，你悄悄和售楼小姐或小区管理处、保安搞好关系，侧面打听一下就可以了

十三看，看天上不看地上。

注意看天花板和角落有无漏水。

十四看，看厨厕不看客厅。

客厅是外观，而厨厕是内部器官，家中的水电煤系统都在这里，是容易漏水、出问题的地方。

打开水龙头观察水的质量、水压；

打开电视看一看图象是否清楚，能收视多少台的节目；

确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；

观察户内外电线是否有老化的现象；

电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；

煤气的接通情况，是否已经换管道煤气：

十五看，尽量不看一楼或顶楼的房子。

一是不安全，二是不卫生。

三是不保暖、冬冷夏热，四是不安静。

在碰上什么渗水，堵厕那麻烦可就大了

十六看，看房屋内部情况：

是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建等是否搭建。

如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏，必须让对方拆除还原，以免被管理部门责罚或留下隐患。

十七看，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

十八看，看物业管理的水平：

水、电、煤、暖的费用如何收取？

是上门代收还是自己去缴？

三表是否出户；

观察电梯的品牌、速度及管理方式；

观察公共楼道的整洁程度及布局；

小区是否封闭？

保安水平怎样？

观察一下保安人员的数量和责任心；

小区绿化工作如何？

物业管理公司提供哪些服务？

十九看，入住以后的费用：

了解水、电、煤、的价格；

物业管理费的收取标准；

车位的费用。

查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

二十看，旧房的历史：

哪一年盖的？

还有多长时间的土地使用期限；

哪些人住过？

什么背景？

是何种用途；

是否发生过不好的事情？

是否欠人钱？

或者发生过盗窃案或刑事案。

二十一看、看附近公路、铁路、机场的远近。

以开窗时听到的噪音不明显为宜。

二十二看、看小区内公共活动场所的远近，尤其是，夜总会，大排挡，健身器械场地等，如果你同它们成为邻居，就将同吵闹声为伴。

二十三