春河里项目可行性研究报告Word下载.docx

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第五章工程技术方案23

第一节项目内容23

第二节节能技术改造方案23

第三节节能技术改造设备选择26

第四节总平面布置28

第五节公用工程及辅助工程29

第六章环境保护31

第一节概述31

第二节环境现状及主要污染源31

第三节项目污染治理方案32

第七章消防与劳动安全卫生36

第一节消防36

第二节劳动安全卫生37

第八章节能40

第一节用能标准和节能规范40

第二节能耗状况和能耗指标分析40

第三节节能措施和节能效果分析41

第九章企业组织及劳动定员43

第一节企业组织43

第二节项目工作制度及定员43

第三节职工来源与培训44

第十章项目实施进度45

第一节项目实施进度45

第二节项目进度计划45

第十一章项目招标方案46

第十二章投资估算及资金筹措48

第一节投资估算48

第二节资金筹措及使用计划49

第十三章经济评价50

摘要

春河里项目是沈阳XX房地产有限公司2011年全新推出的旗舰大盘，是沈阳市为推动产业化住宅的示范项目。

位于沈阳市沈河区，地处城市金廊CBD与CCD的交汇处。

整个项目占地近8.1万平方米，总建筑面积43.2万平方米，计划分三期开发。

春河里作为金廊沿线最大比例住宅用地项目，融合了居住、休闲及现代商务等众多功能，堪称XX在沈阳深耕18载后的倾城之作，为了将其打造成沈阳典范的生活社区，给沈城高端人群营造一个繁华城市中舒适宜居的高品质生活环境！

同时，为了使项目可以有一个更好的品质保证，XX也是首次在沈阳采用了目前世界上最为先进的装配式建筑技术，即住宅工业化技术！

为了在这片无法复制的土地上可以呈现超出期望的佳作，沈阳XX也是首次与东京建物、京阪电铁及鹿岛建设三家国际企业通力合作。

XX在沈阳经过了十八年的发展，这次带给沈阳高端人群的是一种全新的城市高端生活方式，它诠释了繁华城市中真正的豪宅价值，即不仅仅要拥有繁华都市的配套设施、最新的技术成就，而且还要享有绝佳的自然景观资源，同时更要保证高度的安全性和私密性，并且具备突出的个性化特征及文化品位。

春河里正是这样一个适合沈阳财富阶层的真正第一居所，也必将成为城市核心最为宜居的唯一选择！

该房地产投资项目进行了严密的可行性研究，房地产营销策划，对项目的可行性进行了全面的分析和研究，并编制了切实的房地产可行项研究报告，以供该房地产项目进行有效地调查研究以及市场分析。

关键词：

产业化住宅；

装配式建筑；

工业化技术；

可行性研究

大连理工大学城市学院I

本科毕业设计（论文）I

XX春河里项目可行性研究报告II

摘要I

AbstractII

目录IV

1.总论1

1.1项目提出背景1

1.2项目可行性研究的依据2

1.2.1编制依据2

1.2.2编制原则2

1.3项目概况2

1.3.1项目名称：

春河里2

1.3.2项目地点：

沈阳市沈河区青年大街西、文艺路北2

1.3.3开发商简介：

2

1.3.4项目所在地周围情况：

4

1.4项目开发建设的必要性5

1.4.1项目建设符合国家产业政策5

1.4.2项目建设符合沈阳城市总体规划要求，是城市建设发展的需要。

5

1.4.3项目建设符合当今人居工程发展方向，有利于满足人们对居住条件不断增长的需要。

1.5项目开发建设条件6

1.5.1地理位置6

1.5.2气象条件6

1.5.3地质条件7

1.5.4用地现状7

1.6项目基础技术经济数据指标7

2.市场分析与预测8

2.1全国房地产市场宏观形势分析及预测8

2.2大连市房地产市场状况分析及预测10

2.2.1宏观市场综述10

2.2.2大连市房地产市场研究11

2.3项目所在区域房地产市场研究13

2.3.1市场分析13

2.3.2主要竞争楼盘分析调查14

2.4项目目标市场分析15

3.建设条件16

3.1项目开发用地状况16

3.2项目方案的确定16

4.规划设计方案17

4.1规划设计方案的指导思想及原则17

4.2建筑规模及规划设计方案设想17

4.3建筑设计21

4.4.配套规划方案22

4.5建筑装修22

4.6公用工程与配套设备23

4.6.1供电23

4.6.2给排水系统23

5.项目开发进度及组织安排24

5.1项目建设工期24

5.2项目开发进度安排24

6.项目销售计划28

6.1项目定价28

6.1.1．楼盘均价：

28

6.1.2．各楼均价33

6.1.3每户均价.33

6.2项目分阶段销售计划43

6.3项目销售收入的计算45

6.28项目每月销售计划45

7.投资估算及资金筹措47

7.1投资估算的原则47

7.2项目建设的投资估算：

47

7.3资金筹措与使用计划49

8.财务评价51

8.1财务评价基础数据的测算51

8.2盈利能力分析54

8.3清偿能力分析56

9.风险分析59

9.1敏感性分析59

9.2定性分析61

9.3投资风险的控制62

10.社会评价和环境影响评价64

10.1社会评价64

10.2环境影响评价64

10.2.1环境现状64

10.2.2项目前期及实施对环境的影响65

10.2.3环保措施及相应措施投资65

10.2.4节能计划65

11.结论及建议67

11.1结论67

11.2建议68

12.附表及附图70

参考文献73

1.总论

1.1项目提出背景

经过了20余年的经济改革，中国的经济取得了很大的发展，大众生活水平不断提高。

中国科学院《2004中国可持续发展战略报告》研究结果表明，到2020年时，中国的综合国力将进入世界前三名，城市化率将从现在的36%提高到55%以上。

在目前人口总额不增长的条件下，全国的城市人口将达到7.5亿以上。

此外，随着改革开放的不断深入，中国经济持续高速发展，大多数中国人的生活水平得到迅速提高，快速催生了中产阶层，如今中产阶级的比例越来越大，其综合消费能力迅速膨胀，极大地刺激了中国城市酒店、办公楼及中高档住宅的发展。

目前，中国的房地产业正处在一个飞跃发展时期，沈阳作为东北最大的城市，其房地产业在近几年也得到了迅猛发展。

本项目地处沈阳市沈河区中心，项目区域内与彩电发射塔、沈阳凯宾斯基酒店、华润万象城、辽宁工业展览馆、青年公园、沈阳九中、鲁迅美术学院等相毗邻。

该地址1000米区域圈内还有五里河茂业大厦、科学宫、三好科技街、盛京医院、沈阳药学院、陆军总院、辽宁省电视广播中心、沈阳银基地王花园、五爱市场等。

该地块毗邻青年大街、文艺路、彩塔街、三好街，地铁2号线的正式通车与沈阳市中心交通联系极为便利，区位条件极佳，是一处环境亲水、绿意环绕的绝佳风水宝地、是沈阳市高档住宅和高档办公商务用房比较集中的地区，是沈阳市交通、医疗、子女就学、自然环境、人文环境最为优越的区域之一。

此外，沈阳市委、市政府决定建设具有沈阳特色的金廊工程，是沈阳大都市国际化的一个战略举措，本项目所在地金廊工程地块，是辽宁省及沈阳市今年重点开发建设的十大项目之一，对该建设项目省、市、区各级政府均极为关注，给予一定的政策支持。

本项目的实施，对拓展沈阳城市功能，提升沈阳城市品位、改善城市居民生活条件、促进沈阳市经济发展，将起到十分重要的作用。

1.2项目可行性研究的依据

1.2.1编制依据

（1）国家有关政策、法律法规、项目所在地政府有关政策及批文；

（2）国内特别是沈阳地区市场调研资料、国外相关行业市场信息资料；

（3）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》；

（4）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

（5）建设单位提供的相关资料。

1.2.2编制原则

（1）符合国家和地区有关法律法规要求；

（2）符合国家有关行业政策、建筑规范、环保、消防等规定；

（3）充分发挥金廊地区的区域优势及地缘优势；

（4）充分发挥本项目的龙头作用，以商招商，带动沈阳市第三产业

的发展；

（5）充分利用国家关于振兴东北老工业基地政策，使项目在效益最

大化的前提下具有充分的社会效益。

1.3项目概况

春河里

沈阳市沈河区青年大街西、文艺路北

XX集团，全称为XX企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。

2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。

营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。

这意味着，XX率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

在企业领导人王石的带领下，XX通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“XX化”的企业文化（一、简单不复杂；

二、规范不权谋；

三、透明不黑箱；

四、责任不放任）享誉业内。

XX1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。

当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

XX1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去二十年，XX营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；

公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；

多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，XX逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：

“XX”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；

公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；

公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；

公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来，XX一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；

为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；

倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。

2001年起，XX每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司致力于不断提升产品品质。

至08年，XX共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其