成都甲级写字楼建设项目可行性研究报告（投资估算财务分析）文档格式.doc

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3.2. 2010年成都房地产情况 9

3.2.1.2010年上半年全国房地产市场运行情况 9

3.2.2.2010年上半年宏观调控政策分析 10

3.2.3.2010年上半年宏观调控政策对商业地产的影响 12

3.2.4.2010年上半年成都市商品住宅市场整体概况 13

3.2.5.2010年上半年成都市主城区土地供需市场概况 13

3.2.6.成都市主城区写字楼市场 15

3.3. 天府新城发展情况 24

3.3.1天府新城，成都新中心！

24

3.3.2天府大道，成都商务第一线！

25

3.3.3天府新城规划 26

3.3.4成都金融商务总部区 27

3.3.5天府新城写字楼供给 30

3.3.6天府新城写字楼需求 30

3.4. 项目所在区域企业入驻情况 31

3.5. XX项目所在区域写字楼现状 32

3.5.1在售写字楼项目综述 32

3.5.2在售写字楼价格 32

3.5.3在售写字楼建筑形态 33

3.5.4在售写字楼面积 33

3.5.5在售写字楼销售情况 33

3.5.6下半年入市写字楼 34

3.6. 项目地块周边写字楼现状 34

3.7. XX项目周边典型楼盘情况 35

3.7.1拉德方斯 35

3.7.2ICON高新国际广场 36

3.7.3特拉克斯 37

3.7.4德商国际 37

3.7.5新希望国际 38

3.7.6美年广场 39

3.7.7凯旋广场 40

3.7.8蜀都中心 41

3.8. XX项目优劣势分析 42

3.8.1XX项目区位情况 42

3.8.2XX项目优势分析 47

3.8.3XX项目劣势分析 48

3.8.4XX项目机会分析 49

3.8.5XX项目威胁分析 49

3.9. XX项目销售方案 50

3.9.1销售计划 50

3.9.2营销及销售团队 50

3.9.3营销及销售相关工作 52

3.10. XX项目预期销售价格 53

3.10.1.影响XX价格的因素 53

3.10.2.XX价格制定原则和方法 54

3.10.3.楼盘对比法 55

3.10.4.租金还原法 56

3.10.5.XX项目销售价格 58

3.10.6.XX价值和销售收入 59

3.11. XX项目销售计划 60

4. 项目投资 61

4.1. 项目投资概述 61

4.2. 项目成本测算 61

4.2.1土地费用 61

4.2.2前期工程费用 61

4.2.3建筑安装工程费用 61

4.2.4基础设施建设费用 61

4.2.5公共配套设施建设费用 61

4.2.6管理费用 61

4.2.7销售费用 61

4.2.8财务费用 61

4.2.9各种税金支出 61

4.2.10其他成本支出估算 61

5. 开发进度 61

6. 资源供给 61

7. 资金筹集与使用计划 62

7.1.1建筑材料的需要量、供应计划和采购方式 62

7.1.2施工力量组织计划 62

7.1.3项目施工期间的动力、水电等供应 62

7.1.4项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应 62

8. 财务评价 62

8.1.获利性评价 62

8.1.1成本利润率 62

8.1.2销售利润率 62

8.2.效率评价 62

8.2.1经营比率 62

8.2.2资金利用率 62

8.3.信誉评价 62

8.3.1流动比率 62

8.3.2杠杆比率 62

8.4.静态获利分析 63

8.4.1投资收益率（R） 63

8.4.2投资回收期（Pt） 63

8.5.动态获利分析 63

8.5.1财务净现值（FNPV） 63

8.5.2财务净现值率（FNPVR） 63

9. 风险评价 63

9.1.盈亏平衡分析 63

9.2.敏感性分析 63

9.2.1变动因素一 63

9.2.2变动因素二 63

10. 综合评价 63

10.1.经济评价（定性） 63

10.2.社会评价（定性） 63

10.3.环境评价 63

10.4.总体结论及建议 64

1.项目概况

1.1.项目名称

1.2.项目开发公司

1.3.项目建设单位

1.4.项目位置（四至范围）

1.5.项目周边目前现状

1.6.项目性质及主要特点

1.7.项目地块面积及边界长

2.项目建设合法性及建设条件

2.1.项目合法性

2.2.项目建设条件

2.3.项目规划数据

3.市场研究

3.1.宏观经济环境

3.1.1全国整体经济情况

据初步统计2010年上半年，中国国内生产总值172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。

其中，第一产业增加值13367亿元，增长3.6%;

第二产业增加值85830亿元，增长13.2%;

第三产业增加值73643亿元，增长9.6%。

2010年上半年，全国规模以上工业增加值同比增长17.6%，比上年同期加快10.6个百分点。

分登记注册类型看，国有及国有控股企业增长17.7%，集体企业增长10.2%，股份制企业增长18.8%，外商及港澳台商投资企业增长17.0%。

分轻重工业看，重工业增长19.4%，轻工业增长13.6%。

分行业看，39个大类行业中38个行业实现同比增长。

分地区看，东部地区增长16.7%，中部地区增长20.7%，西部地区增长17.6%。

2010年上半年，全社会固定资产投资114187亿元，同比增长

25.0%。

其中，城镇固定资产投资98047亿元，增长25.5%;

农村固定资产投资16140亿元，增长22.1%。

分地区看，东部地区投资增长22.4%，中部地区增长28.0%，西部地区增长27.3%。

上半年，房地产开发投资19747亿元，增长38.1%。

2010年上半年，城镇居民家庭人均总收入10699元。

其中，城镇居民人均可支配收入9757元，同比增长10.2%，扣除价格因素，实际增长7.5%。

3.1.2成都经济情况

3.1.2.1.2009成都经济情况

2009年成都市实现地区生产总值4502.6亿元，比上年增长14.7%。

其中：

第一产业实现增加值267.8亿元，增长3.7%；

第二产业实现增加值2001.8亿元，增长17.7%；

第三产业实现增加值2233.0亿元，增长13.4%。

一、二、三产业比例关系为5.9:

44.5:

49.6。

全年民营经济实现增加值2389.1亿元，比上年增长17.1%，占GDP的比重为53.1%，对经济增长的贡献率为61.1%。

2009年末成都市从业人员为729.5万人，比上年末增加25万人，其中城镇从业人员为409.5万人，增加27.3万人。

全年城镇新增就业13.9万人。

2009年成都市建筑业实现增加值337.0亿元，比上年增长13.0%。

建筑企业完成总产值1587.9亿元，竣工产值631.4亿元，施工面积11295万平方米，竣工面积3472万平方米。

2009年成都市固定资产投资完成4025.9亿元，比上年增长34.0%。

民间投资完成2173.0亿元，增长19.8%。

2009年新增固定资产2257.5亿元。

2009年房地产投资完成945.1亿元，比上年增长2.4%。

含预售在内的商品房销售面积2693.1万平方米，增长84.0%，其中住宅销售面积2532.0万平方米，增长85.9%；

实现商品房销售额1329.0亿元，增长87.2%，其中住宅销售额1234.3亿元，增长90.0%。

2009年末成都市区建成区面积439.2平方公里，城市铺装道路长度2645公里，铺装道路面积6289万平方米。

全年地铁1、2号线工程完成投资33.3亿元，东部、南部新区起步区基础设施建设完成投资57.9亿元。

2009年末成都市户籍人口1139.6万人，比上年末增加14.7万人；

常住人口1286.6万人，增加16.0万人。

城市居民人均可支配收入18659元，增长10.1%；

农村居民人均纯收入7129元，增长10.0%。

3.1.2.2.2010上半年成都经济情况

2010年1-7月，成都市固定资产投资累计完成2428.47亿元，比去年同期（下同）增长7.3%。

按构成看，基本建设完成投资1110.98亿元，下降10.4%；

房地产开发投资完成703.25亿元，增长56.4%。

工业完成投资726.33亿元，增长1.3%;

民间投资完成1483.37亿元，增长23.8%。

从经济类型看，国有经济投资呈现下滑态势，非国有经济投资增长较快。

1-7月，国有经济共完成投资780.00亿元，下降17.1%；

非国有经济共完成投资1648.47亿元，增长24.7%。

分产业看，一产业下降，二产业略有增长，三产业增长较快。

1-7月，一产业完成投资43.04亿元，下降38.5%；

二产业完成投资741.58亿元，增长2.1%；

三产业完成投资1643.85亿元，增长12%。

其中增长较快的行业有电力煤气及水生产供应业、批发零售和住宿餐饮业，分别完成投资43.44亿元、46.95亿元、28.72亿元，分别增长49.0%、38.2%、52.1%。

3.2.2010年成都房地产情况

3.2.1.2010年上半年全国房地产市场运行情况

3.2.1.1.房地产开发完成情况

上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。

6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。

上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%;

房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%;

房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。

上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。

3.2.1.2.商品房销售情况

上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长

15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。

上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。

其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。

3.2.2.2010年上半年宏观调控政策分析

2010年，国家调控房地产业的基调是“重民生、抑投机”，进一步加强房地产市场调控，房地产政策坚持“维稳”调控政策取向，同时加大和完善市场制度建设，抑制部分城市住宅价格上涨速度过快，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。

2010年国家具体出台了促进房地产市场