酒店可行性研究报告.docx

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酒店可行性研究报告

灌南酒店项目

市场调研及可行性分析报告

第一章前言

一、总则

二、概述

第二章当地市场综合调研分析

一、地理位置、人口、文化

二、地方经济及产业结构

三、城市发展规划及交通、市政建设

四、旅游经济及酒店业发展趋势

五、当地酒店结构、数量及经营现状

六、旅游、商务潜在市场分析

七、客源消费能力及消费方式调查

第三章酒店工程建设及可行性研究

一、酒店项目建设主要内容

二、酒店项目建设拟建标准

三、酒店项目发展方向

四、酒店主要市场路线

第四章建筑及装饰设计方案

一、概述

二、设计主导思想

三、主要设备及用料建议

四、平面分布

第五章酒店的功能布局

一、酒店功能布局一览表

二、酒店主楼功能分布图

第六章酒店经营管理方案初步构思

一、餐饮康乐部分主要营业点描述

二、酒店设施与服务

三、餐饮康乐经营策略

四、酒店宣传推广

五、会员俱乐部

六、筹备前期工作

七、员工招聘培训计划

八、酒店管理工作（筹备期内容）

第七章投资概算

一、建筑及装修工程估算

二、主要设备工程概算

三、酒店经营开业预算

第八章酒店经营收益预测

一、营业收入预测分析

二、经营成本预算分析

三、首年经营收益预测

四、首五年营业收入预测

第九章结论

第一章前言

一、总则

根据连云港市灌南县市场经济综合调研及旅游酒店业发展趋势分析，本公司参照《中华人民共和国旅游涉外饭店星级评审的规定与标准》，本着实事求是的原则，结合酒店项目自身的规模特点，经过我酒店管理公司酒店专家的市场考察、调查、研究，编制这部酒店项目市场调研及可行性分析报告。

二、概述

（一）酒店名称

中文：

易道文化酒店---（待命名）

英文：

E-WAYCULTUREHOTEL（RESORT）

（一）地址：

连云港市灌南县

（二）注册资本：

------人民币

（三）筹建投资额：

人民币壹亿捌仟万元

（四）星级标准：

准五星级（第一年）

精品五星级（第二年）

（五）酒店类型：

商务型度假酒店

第二章

当地市场综合调研分析

一、地理位置、人口、文化

灌南县地处北纬33°59′至34°27′、东经119°07′至119°48′之间，位于中国大陆东部沿海，长江三角洲北翼，江苏省东北部，灌河流域下游，淮安、连云港、宿迁、盐城四市交界处，东接仙鹤神鹿之都盐城，南连周恩来故里淮安，西邻项王故乡宿迁，北望大圣故里、新亚欧大陆桥东桥堡—连云港；东部濒临黄海，与韩国、朝鲜、日本等国家隔海相望。

灌南县政府驻地新安镇位于县境中西部，南距省城南京270公里，东南离国际大都市上海453公里，离苏州380公里，北距连云港市城区70公里。

东西最大直线距离71公里，南北30公里，县域总面积1041平方公里，其中海岸线8.72公里，拥有海域面积1160多公顷，水域面积263平方公里。

灌南县地处暖湿带向亚热带的湿润地区，属暖温湿性季风气候，太阳年辐射总量约为118.0kcal/cm，日照时数平均为2435小时，年日照百分率在55%左右，年平均降水949.99毫米。

灌南县地处淮、沂、沭、泗诸水下游，河流水质清澈。

境内现有流域性河道两条：

新沂河、灌河。

灌南土地为海水冲积平原，地势一马平川，土壤集海、陆多种微量元素于一体，在此土地上出产的农副产品微量元素含量丰富，现有耕地分5个土属，16个土种，土壤肥沃污染较少。

灌南县淡水、海水资源丰富，境内有14条淡水主干河，长380公里，最大的湖泊为硕项湖（9平方公里）。

丰富的水资源形成的40多万亩水域可进行多种水产品养殖，全长74.5公里的灌河是河运、建港、造船业的黄金水道，东部的黄海海域是捕捞、海水养殖和化工制盐的理想之源。

灌南建县于1958年3月，位于江苏省东部沿海，是连云港市的南大门，1996年8月由原淮阴市（现淮安市）划归连云港市。

灌南县地处亚洲大陆东部，东部濒临黄海，东与响水接壤，南与涟水相连，西与宿迁为邻，北隔新沂河与连云港相望；全县温和湿润，四季分明，下辖14个乡镇，238个行政村（居），拥有5个工业园区，2个农业园区，1个文化产业园区。

灌南简称“灌”，古称“海西”，于公元前90年建海西县，为境内建县之始，饱经沧桑，有“海西故国”之称。

自西汉汉武帝年间建置海西县至今已有2100年的文化历史，因地处灌河流域，又位于灌河之南而得名灌南。

灌南历史悠久，向来车水马龙，商贸云集，物华天宝，人杰地灵。

灌南是二郎神文化与南国汤沟酒的发源地，著名的魔术之乡，江苏省首批生态农林业试验示范县，国家级生态示范县，全国科普示范县，全国平安建设先进县，海河相通的水绿新城。

素有桐杨木之乡、淮山药之乡、浅水藕之乡、二郎神故里的美称。

灌南县总人口80万（2013年底），人口密度780人/平方公里，城镇人口比重为43%，方言淮语-洪巢片-灌南话。

灌南县于2013年新建的文化艺术展览中心、广电中心、乒羽中心已投入使用，并成立了魔术、剪纸、书画名家工作室7个，成功举办《青春飞扬》等大型文艺演出38场，送图书下乡6万余册。

各类书画作品获得国家级奖项8个、省级奖项19个，二郎神传说和曹氏热敷接骨疗法入选省级非遗名录，县歌为：

好地方（主唱：

祖海）。

二、

地方经济及产业结构

灌南县为传统农业大县，农业资源十分丰富，是全国有名的优质粳稻生产县、粮食生产先进县、国家级生态示范县。

近年来，现代农业呈现出蓬勃发展态势，两大农业园区建设走在全省前列，工厂化食用菌、花卉苗木、生猪养殖三大主导产业效益优良；工业更是后来居上取得了显著业绩，冶金特钢、船舶物流、医药化工、酿酒食品等支柱产业特色明显，成为全县经济发展的主力支撑。

全县农林牧渔及服务业总产值78.16亿元，其中农业产值46.71亿元，林业产值1.72亿元，牧业产值18.95亿元，渔业产值6亿元，农林牧渔服务业产值4.78亿元。

灌南县中药材品种有板蓝根、元胡、甜菊、白术、红花、丹参、杭白菊等，牧草资源十分丰富，品种有紫花苜蓿、黑麦草等，横贯8个乡镇的万亩沂河淌是天然草场。

灌南特产有毛脸凉粉、五妙水仙膏、淮山药、草鸡蛋、红掌、有机浅水藕、七品鲜菇、淮牌四豆、解暑养颜羹、风味凉拌菜、虾籽、小肉狗、杏鲍菇、西湖荡大闸蟹、汤沟酒等。

21世纪以来，灌南县经济社会保持科学发展、跨越发展、和谐发展的良好态势，按照“优质精品城市、水绿生态新都、现代宜居家园”的城市发展定位，全县每年多元化投入城市建设资金100多亿元，城市形象现代靓丽，城市功能配套完善，城市品位显著提升。

2014年实现地区生产总值264亿元，人均GDP42140元，公共财政预算收入35.1亿元，农民人均纯收入10274元，城镇居民人均可支配收入20786元，全面小康社会建设基本达到目标要求。

全县2014年实现社会消费品零售总额61.48亿元，其中批发业零售额6.38亿元，零售业零售额48.75亿元，住宿业零售额0.96亿元，餐饮业零售额5.39亿元。

金融机构本外币各项存款余额109.46亿元，其中人民币各项存款余额109.33亿元，居民人民币储蓄存款余额72.67亿元，金融机构人民币各项贷款余额88.67亿元。

全年完成进出口总额2.26亿美元，其中出口总额1.85亿美元，进口4104万美元。

全年内联客方实际到位资金110.24亿元，实际利用外资521万美元。

灌南县现有的工业园区主要为：

灌河半岛临港产业园、连云港化工产业园、灌南经济开发区、灌南现代化物流园、灌南金属精加工园、灌南现代农业示范园、灌南生态农业产业区、灌南五龙口文化产业园、灌南特种船舶产业园，概况如下：

灌南经济开发区：

经济开发区紧紧围绕“稳增长、抓转型、促发展”的总体思路，实现工业总产值103亿元，销售收入98亿元，生产性税收1.48亿元，固定资产投资24亿元。

秉承“科技优先、节约优先、环保优先”的理念，强化产业升级和结构调整，初步形成金属精加工、装备制造、光电三个新兴产业和酿酒食品、板材家具两大传统产业的“3+2”产业格局。

园区共入驻金属加工企业25家，机械制造企业15家，光电企业6家，板材家具企业13家，酿酒食品企业8家，产业规模、层次明显提升，集聚效应逐步显现。

其中注册资本2000万元以上项目8个，投资超10亿元的灌工重机等项目6个，超亿元的宝丽森秸秆板、力源电气、嘉隆建设等项目12个，目前协议总投资185亿元。

【中小企业园】完成20万平方米标准化厂房建设，园内各项配套设施进一步完善。

围绕机械加工、电子信息两大产业招引进项目17个，其中锦泰电子、建弘电子、博恩电子、永福模具、优凯机械、银翔钢结构、凯瑞机械、全一物流、仁友科技等9个项目正式投产，天鼎消防、益达管件、鑫友金属、万通迪迈、艺泽服装等5个项目试生产。

大力实施“腾笼换凤”战略，通过“回购、置换”等方式分类推进，共清理回收土地1070余亩，涉及企业12家，小规模、低技术、低产出、高耗能、高污染企业被清理出园区，提升了园区的产业结构，又盘活土地，为新项目顺利落户提供强力支撑。

灌河半岛临港产业区

按照“一区四园”的总体布局，正全力打造千亿半岛发展目标。

壮大医药化工、钢铁冶炼、船舶修造、现代物流四大主导产业，稳中求进，努力实现经济繁荣、社会和谐、生态宜居的三大发展目标，现实现工业销售收入420亿元，入库税收4.5亿元。

连云港化工产业园区

连云港化工产业园区坐落于县域东北部的堆沟港，东临黄海，南靠灌河，北依新沂河。

全区实现化工产业总产值99亿元，销售收入97亿元，工业入库税收3.4亿元，自营出口1亿美元。

园区经济发展在逆境中呈现快速增长趋势，产业结构进一步优化提升，新增规模以上企业11家，77家规模以上企业中有46家产值超5000万元，其中31家超1亿元，7家超2亿元。

园区共有在建和技改项目45个，总投资近100亿元，道博、亚新钢铁、佳麦、克胜等15家企业投产，仁欣、迪安、恒隆、恒飞等在建项目快速推进，完成阳方、安本、永龙、拜克等12家企业清理整合，清理出工业用地629亩。

灌南现代农业示范区

现代农业示范区位于县城东部，核心区总面积1万亩，拓展区占地20平方公里，是全省五大外向型农业示范区之一。

示范区先后顺利通过省级农业示范区和国家农业旅游示范点的验收，食用菌产业、花卉苗木、设施疏菜、特色农业、农业旅游等五大主导产业已成为全县现代农业发展的龙头、城区的又一靓丽景观。

通过新、扩建等方式升级壮大主导产业。

示范区实现生产纯白金针菇、杏鲍菇、海鲜菇、季节性秀珍菇等4.5亿袋15万吨，产值超18亿元。

灌南生态农业产业区

生态农业产业区按照现代农业“特色化、规划化、产业化、园区化”的发展要求，坚持生态优先、环保优先、安全优先、科技优先的原则，重点发展奶牛、生猪、设施蔬菜、绿化苗木等绿色产业，大力发展循环经济，注重生态文明建设。

入园企业共20余家，实现产值12.8亿元，效益2.6亿元。

灌南县金属精加工园区

金属精加工园以科学发展观为指导，按照“稳中求进、好中求快、务实苦干”的总体要求，以“转变发展方式、推动转型升级”为工作主旋律，推进重点项目建设和基础设施建设，实现钢产量400万吨，工业产值160亿元，入库税收8200余万元。

灌南县船舶工业园区

灌南特种船舶产业园创建于2006年8月，2009年2月获省外经贸厅批复，成为苏北唯一一家特种船舶产业园，是省政府规划的特种船舶生产基地之一。

园区共有船舶修造及配套企业14家，规划面积13平方公里，已开发面积4平方公里。

园区坚持以科学发展为主题，以推动产业转型升级为主线，加强产业结构调整，加快发展循环经济，转变经济发展方式，对区域经济发展起到推动和示范作用。

灌南现代物流产业园区

现代物流产业园区坐落于被称为“苏北黄浦江”的灌河岸边，依托