房地产商业开发拆迁补偿Word下载.doc

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其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。

计算过程如下。

1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。

2.拆迁补偿费支出＝7900×

0.7＝5530（万元）。

需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。

视同销售收入＝7900×

3.单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷

29000＝4113.7931（元/平方米）。

需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母。

4.视同销售成本＝4113.7931×

7900＝3249.8965（万元）；

视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。

会计处理如下。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号———非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：

万元，下同）：

借：

开发成本———拆迁补偿费5530

贷：

应付账款———拆迁补偿费5530

应付账款———拆迁补偿费5530

主营业务收入5530。

2.房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：

主营业务成本———土地征用费及拆迁补偿费3249.8965

开发产品3249.8965。

税务处理如下。

1.企业所得税的处理。

《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

因此，a公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元），缴纳企业所得税＝2280.1035×

25%＝570.0259（万元）。

需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。

2.土地增值税的处理。

国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第

（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。

假定预征率为2%，则a公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税＝5530×

2%＝110.6（万元）。

回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。

由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。

该项目土地增值税清算计算过程如下：

不含利息开发成本＝5530＋6400－400＝11530（万元）；

扣除项目金额＝11530×

130%＋14770×

5.5%＝15801.35（万元）；

增值额＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（万元）；

增值率＝4498.65÷

15801.35＝28.47%，适用税率30%，速算扣除率为0；

应缴土地增值税＝4498.65×

30%－0＝1349.595（万元）；

已预征土地增值税＝5530×

2%＝110.6（万元）；

应补缴土地增值税＝1349.595－110.6＝1238.995（万元）。

3.营业税的处理。

（1）纳税义务发生时间。

房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

（2）计税依据。

国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；

对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

这里的成本价如何确定？

有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；

有的地方则认为应包括土地成本。

笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。

a公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝4113.7931×

7900×

5%＝1624948.2745（万元）。

（3）开具销售不动产发票问题。

a公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，a公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票；

a公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则a公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。

需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。

篇二：

陈某与上海某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同案

陈某与上海某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同

案

_______________________________________________________________________________________

（2009）普民（行）初字第42号

民事判决书

原告陈某

委托代理人沈某

委托代理人曹某，上海某律师事务所律师。

被告上海某房地产开发有限公司

第三人王某

原告陈某与被告上海某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2009年12月18日受理后，依法由审判员彭瑞祖独任审判，于2010年1月20日公开开庭进行了审理。

原告陈某及委托代理人沈某、曹某，被告的委托代理人，第三人王某到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告诉称：

原告系知青子女，1997年原告户籍迁至本市普陀区某西路某170号，在本市没有住房。

2009年1月7日，该房屋被动迁，原告多次与被告交涉要求安置，但被告至今对原告未作安置，该行为侵犯了原告的合法权益，请求判令被告对原告予以住房安置。

被告辩称：

被告依照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001年11月1日起施行,以下简称《实施细则》）及相关拆迁法规的有关规定进行拆迁。

原告户籍所在的房屋为第三人所有，该户已于2009年1月7日与被告签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）》（以下简称《拆迁安置协议》），该协议已经将原告列为安置人员，协议内容合法，未侵犯原告的合法权益。

原告的诉讼理由不能成立，不同意原告的诉讼请求。

第三人述称：

《拆迁安置协议》是由其委托儿子王某、王某与被告签订的，相关拆迁事宜也均由王某、王某办理，第三人对此事不清楚。

经审理查明：

本市某西路某170号底层西北间及走道和二、三层西间房屋（以下简称被拆房屋）系私有房屋，房地产权利人为王某。

2004年9月26日，该房屋被列入拆迁范围，拆迁人为被告，拆迁实施单位为上海中盛房屋动迁有限责任公司（以下简称中盛公司）。

2008年12月18日，王某向中盛公司出具了一份由委托双方签名的委托书，主要内容为“现委托王某、王某在某170号房屋拆迁补偿安置事宜中，作为我的委托代理人，委托代理权限如下：

1、代为签收与拆迁相关的文书；

2、代为协商房屋拆迁补偿安置方案；

3、代为签订房屋拆迁补偿安置协议；

4、代为领取房屋拆迁补偿安置款及奖励费、设备迁移费搬家补助费等；

5、代为办理安置房屋的入户及房地产权证；

6、其他与拆迁有关的一切事宜。

”2009年1月7日，被告（甲方，拆迁人）、中盛公司（代理人，房屋拆迁实施单位）与王某（乙方，被拆迁人）签订了《拆迁安置协议》，主要内容为“一、乙方所有的房屋座落在某西路某170号，房屋类型旧里，房屋性质私（房），建筑面积72.5平方米。

二、乙方选择货币补偿的补偿安置方式。

三、根据普陀区政府规定，被拆除房屋同区域已购公房上市交易平均市场单价为5330元（人民币，下同）/平方米建筑面积。

四、被拆除房屋经上海申房房地产估价有限公司评估机构评估，其房地产市场评估单价为5565元/平方米建筑面积。

五、根据《实施细则》第35条规定，甲方应当支付给乙方货币补偿款计算公式如下：

[5565+（5330×

2-5565）×

25%]×

72.5=495809.38元。

六、乙方应当在签订本协议后10日内搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。

七、甲方按规定付给乙方搬家补助费870元。

设备迁移费2560元。

八、甲方应在乙方搬离原址后15日内支付给乙方本协议第五条的补偿款和第七条约定的搬家补助费和设备迁移费。

……十三、双方约定的其他事项：

1、本协议安置人员为：

王某、王某、李某、王某、王某、高某、陈某、王某、唐某、王某。

2、根据基地政策人均10平方（米建筑面积），计算公式为：

6838.75×

100=6838