望京SOHO项目策划.docx

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望京SOHO项目策划

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承接和进场背景分析

望京SOHO中心T2工程是我局与SOHO中国合作的第一个项目，我局参与SOHO中国的投标工作已有十几年的历史，从光华路SOHO、银河SOHO、望京SOHO售楼处，直至今天的望京SOHO中心工程。

投银河SOHO时，我司付出了大量人力、物力、财力，但没能中标，投望京SOHO时，我司不折不挠，抱着必胜的信心，在技术标和商务标中均取得了很好成绩，从激烈的竞争对手中建一局和中建八局中脱颖而出，我们的主目标T3塔楼，由于种种原因没能茯得，不过我们喜中T2塔楼。

我司投标的望京SOHO中心工程为SOHO中国的第二大项目，今年也列入了局重点工程，公司、分公司领导也给予很高期望和关注，做为望京SOHO项目的一员责任重大，所以必须脚踏实地的干好每一件事情，特别是业主关注的事项。

我司投标望京SOHO售楼处、望京SOHO中心工程的项目经理均为同一人，即叶万川同志。

现把投标时业主重点关注的一些问题列述如下：

1.超高层施工场地内的交通运输如何解决？

2.大型机械的来源，现在所在位置阐述：

塔吊和施工电梯、混凝土输送泵？

3.启用消防电梯的位置，使用时间，施工电梯安装拆除的时间？

4.超高层防火如何解决？

5.测量放线三个标段如何协调，超高层的测量具体如何组织？

6.外幕墙为内缩式，如何解决外墙装饰的防水问题？

7.三家总包单位如何协调？

8.合理化建议

（1）沿结构的板边设置高50mm，宽150mm的混凝土止水台，与结构板混凝土一起浇筑，防止雨水倒灌外装饰板内；

（2）围护桩及护坡施工时即考虑塔吊的布置位置，有利于预先错开塔吊的最佳布置位置；

（3）外装饰板提早招标和深化设计，确保钢结构骨架能尽早施工，外架可以尽早拆除；

（4）外装饰施工如采用单层的斜抛撑脚手架，可以在结构施工时预埋抛撑架的拉结点。

我司进场后业主最关注的事项列述如下：

1.现场的安全文明施工，特别是现场道路清扫干不干净、厕所卫生、人员形象、大门出入口处形象、材料堆放整齐等；

2.土方开挖进度、基坑安全；

3.群塔作业；

4.工作面移交。

第一章项目分析

1.1编制及实施说明

序号

主要内容

1

为切实履行本工程施工总承包合同，全面提升项目管理水平，实现本工程总体目标要求及对业主的承诺，特编制本项目管理策划书。

2

本策划书由分公司工程管理部组织，分公司相关部门组成策划组，相关部门参与编制。

3

本策划书是项目实施过程策划，是项目施工组织及管理的纲领性文件，也是为项目组织资源调配和提供服务、支持的依据；同时也是分公司检查、督促、考核项目部工作的重要依据。

4

本策划书依据总承包合同和各建设参与方及工程特点、北京地区生产要素市场情况和分公司管理环境和相关规定编制。

5

本策划书编制的指导思想：

高端定位实施项目管理，提炼管理创新成果。

以生产为龙头，以技术为先导，达到对业主履约为前提。

6

本策划书经分公司工程管理部审核、分公司生产副总经理审批后印发项目执行。

项目于7日内组织管理人员学习、交底，并布置人、财、物等的具体实施计划，分解目标和任务。

分公司相关部门各备案一份。

7

本版项目管理策划为第一版，由于项目策划书执行过程中具有动态性，实施过程中，根据项目执行情况做阶段性调整和完善，形成第二版、第三版、第四版……项目管理策划，调整部分可由项目部提出，报分公司审批。

分公司将对本策划书的执行情况作出过程检查，并进行考核管理。

1.2工程概况及特点

序号

名目

内容

1

工程名称

2号塔楼（办公、商业）、2号商业楼、地下部分B区

2

工程地点

北京市朝阳区阜安西路与阜通西大街交叉口东南角

3

建设单位

北京望京搜候房地产有限公司

4

设计单位

由英国扎哈•哈迪德建筑事务所（ZahaHadidArchitects）和中建（北京）国际设计顾问有限公司共同负责

5

勘察单位

北京市勘察设计研究院有限公司

6

施工监理单位

北京兴电国际工程管理公司

8

投资性质

商业地产、资金自筹

9

建筑用途

商业-办公综合楼

10

工程规模

建筑面积165316㎡；结构高度98.8m，建筑高度130m；地下3层（局部地下4层）、地上26层。

11

工程造价

施工总承包3.59亿，暂定价约4亿。

合同签约额为7.2亿

12

合同范围

自行施工内容：

1、土护降工程：

场地平整、临时工程施工、地上地下管线保护、土方开挖、基坑支护、基坑降水、土壤氡气检测、基坑水平位移及沉降变形观测等；

2、土建工程：

CFG桩施工（含桩头剔凿和渣土清运）、T2标段主体工程、土方回填、砌筑工程、防水工程、隔热、保温工程、抹灰工程、室内粗装修等；

3、屋顶钢结构工程；

4、机电预埋预留工程；

5、施工总承包管理和配合服务。

甲方指定专业分包：

A类分包：

园林绿化工程、市政道路工程、市政给水污水雨水管道工程、外电源、分界小室设备、配电室设备安装及施工、室外燃气工程、热力外线、热力站设备及施工、有线电视外管线、电话外管线、电话模块局、室内燃气工程、后压浆灌注桩。

B类分包：

外窗和幕墙工程、擦窗机、防火门/隔断、钢质门及五金、卷帘门、车库耐磨地面、室内精装修、室外铺装、机电工程（暖通、给排水、电气）、弱电工程、电梯工程等。

13

承包方式

施工总承包，固定单价合同：

总承包合同中土建、安装预埋预留、屋顶钢结构、粗装修；包工期、包质量、包安全、包文明施工、包竣工验收、维修；业主指定专项分包工程负责提供管理、配合、服务、协调并承担全部连带责任。

14

工程设计特点

1、设计灵感来源于周围的城市景观、阳光和风的动感，项目由三栋塔楼组成仰视时犹如三座相互掩映的山峰，俯视时宛似游动嬉戏的锦鲤；灵动、曲线、智慧、舒适、流行。

2、本工程结构形式为框架剪力墙结构，屋顶为钢结构，现浇楼板和楼梯，现浇混凝土屋面。

混凝土强度等级见下表：

3、T2标段总建筑面积为165316㎡，地上123768㎡，地下41548㎡；地下室层高分别为6.2m、3.7m、4.4m、5.2m，地上层高：

1～2层5.0m；3～16层3.6m；17～26层3.8m。

4、本工程地上没有标准层，每层结构逐渐退收，无规律，且结构构周圈均为弧形结构。

每层退收平面图

T2塔楼结构面积退收变化如下：

1至26层

6449m2→6347m2→6180m2→6192m2→6112m2→6026m2→5932m2→5837m2→5732m2→5624m2→5508m2→5385m2→5255m2→5114m2→4967m2→4807m2→4631m2→4442m2→4242m2→4028m2→3802m2→3564m2→3313m2→3049m2→2771m2→2444m2。

1.3项目参与方分析

序号

项目

参与

方

参与方

企业名称

参与方单位简介

1

业

主

方

北京望京搜候房地产有限公司

SOHO中国有限公司成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和SOHO中国总裁张欣联手创建。

SOHO中国是中国房地产行业领袖，目前北京最大的房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。

公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业。

北京望京搜候房地产有限公司是SOHO中国有限公司的一个子公司，主要承担望京SOHO中心工程项目的开发、销售等一系工作，注册资本2000万元。

2

设

计

方

英国扎哈•哈迪德建筑事务所（ZahaHadidArchitects）

本工程由世界著名建筑师扎哈·哈迪德（ZahaHadid）担纲总设计师。

扎哈·哈迪德，伊拉克裔英国人。

当今国际最顶尖的女性建筑师，被称作建筑界的「解构主义大师」，以一贯的开创性作品著称。

中建（北京）国际设计顾问有限公司

CCDI（中建国际设计顾问有限公司）成立于1994年，是隶属于中国建筑工程总公司的股份制公司，拥有工程设计甲级及城市规划乙级资质。

目前，公司总部位于上海，在深圳、北京、上海、成都、纽约五个地区设有分支机构，拥有员工1400多名，是国内最大的多专业综合设计咨询公司之一。

3

工程

监

理

方

北京兴电国际工程管理公司

北京兴电国际工程管理公司（原北京兴电工程建设监理公司，简称兴电管理）是我国工程建设监理的先行者之一，成立于1993年，具有建设部工程监理综合资质、甲级招标代理资质、甲级工程造价咨询资质的专业工程项目管理公司，是全国先进监理企业、北京市优秀监理单位、北京市监理协会副会长单位及中国建设监理协会理事单位。

4

其它总包

中建一局

四公司

中建一局集团建设发展有限公司，简称一局发展，原名中国建筑第一工程局第四建筑公司，隶属中国建筑工程总公司旗下的中建一局集团，成立于1953年。

现有员工2200余人，拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质（2002年6月28日获得），注册资本3亿元，年完成营业额近50亿元以上，新签合约额75亿元以上，资信等级AAA级。

技术力量：

包括国际杰出项目经理1人，全国优秀项目经理12人，国家一级项目经理120人，国家项目管理师87人，国家注册造价工程师43人，国家注册建造师109人，高级职称技术管理人员300人，中级职称技术管理人员462人。

中建八局

一公司

中建八局第一建设有限公司（前身为中国建筑第八工程局第一建筑公司）成立于1952年，是国有大型骨干施工企业。

公司具有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、机电安装工程施工总承包壹级资质，建筑装饰装修工程设计与施工壹级资质及机电设备安装工程、地基与基础工程、建筑装饰装修工程、钢结构工程、消防设施工程设计与施工等5个专业施工壹级资质，预应力专业施工贰级资质（此项最高级为贰级），建筑幕墙、建筑智能化2个贰级资质。

近年来，公司借助新体制新机制谋求更大的发展空间，各项经营业绩均实现快速增长，2006-2010期间,合同额年均增幅180%,主营业务收入年均增幅63%,利润年均增幅178%,人均收入年均增幅17%,2010年公司新签合同额已达135.48亿元,连续两年进入中建十强子公司行列。

1.4项目总目标及目标奖罚

序号

名目

内容

实现奖励（元）

未实现处罚（元）

1

工期目标

（2011.6.3-2013.9.30）

土护降完成（2011.11.30）

-

工期每延期一天，罚款为合同结算总价款的万分之二，工期违约金累计金额不超过合同总价款的5%。

基础底板完成（2012.3.31）

-

地下室结构出±0.00

（2012.5.15）

-

主体结构封顶（2012.12.15）

-

二次结构完成（2013.3.10）

-

外立面完成（2013.6.30）

-

屋面工程完成（2013.5.15）

-

电梯工程完成（2013.7.14）

-

粗装样板（2012.9.11）

-

精装样板（2012.11.10）

-

全部精装区域称交精装单位（2013.4.21）

-

机电工程完成（2013.7.30）

-

室外工程完成（2013.8.20）

-

电梯工程验收完成（2013.7.30）

节能分部验收完成（2013.8.12）

消防验收完成（2013.8.16）

-

园林验收完成（2013.8.22）

-

规划验收完成（2013.9.3）

-

四方验收完成（2013.9.10）

-

竣工备案完成（2013.9.30）

-

2

质量目标

质量标准：

合格

-

-

北京市结构和建筑长城杯金奖

整体工程“鲁班奖”

扣除合同开