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对高校学生公寓实行免征房产税政策。

第一节　房产税法

　　■本节重点与难点

　　1.纳税义务人

　　房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

　　2.征税对象与征税范围

　　房产税的征税对象是房屋，关注房地产企业；

房产税的征税范围不包括农村房屋。

　　3.计税依据、税率

计税方法

计税依据

税率

税额计算公式

特别关注

从价计征

房产计税余值

1.2%

全年应纳税额＝应税房产原值×

（1－扣除比例）×

（1）房产原值范围，包含地价款、与房屋不可分割的附属设施；

（与宗地容积率相关）

（2）对外投资

（3）融资租赁

从租计征

房屋租金

12%（个人为4%）

全年应纳税额＝租金收入×

（1）劳务抵付租金

（2）约定免收租金期限

　　4.税收优惠

　　5.纳税义务发生时间

　　■房产税近三年考题评析

　　一、单项选择题

　　1.（2011年）下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是（　）。

　　A.房产售价

　　B.房产余值

　　C.房产原值

　　D.房产租金

　　[答疑编号3943090101]

『正确答案』B

『答案解析』对融资租赁房屋实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　2.（2011年）某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。

出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。

当地规定房产税原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房产税（　）。

　　A.288万元

　　B.340万元

　　C.348万元

　　D.360万元

　　[答疑编号3943090102]

『正确答案』C

『答案解析』2010年1～2月从价计征的房产税：

30000×

（1－20%）×

1.2%×

2÷

12＝48（万元）

　　2010年3～12月从价计征的房产税：

25000×

10÷

12＝200（万元）

　　2010年3～12月从租计征的房产税：

1000×

12%×

12＝100（万元）

　　合计应纳房产税＝48＋200＋100＝348（万元）

　　3.（2010年）某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入l60万元。

该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（　）。

　　A.21.2万元

　　B.27.6万元

　　C.29.7万元

　　D.44.4万元

　　[答疑编号3943090103]

『正确答案』B

『答案解析』该公司2009年应缴纳的房产税＝160×

12%＋3000×

（1－30%）×

4/12×

1.2%＝27.6（万元）

　　4.（2009年）某供热企业2008年度拥有生产用房原值3000万元，当年取得供热收入2000万元，其中直接向居民供热的收入500万元，房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20%。

该企业2008年应缴纳的房产税为（　）。

　　A.7.2万元

　　B.21.6万元

　　C.27万元

　　D.28.8万元

　　[答疑编号3943090104]

『答案解析』本题考核房产税的计算。

向居民供热的收入部分的房产税可以免税，因此，应缴纳的房产税＝3000×

1500÷

2000＝21.6（万元）

　　二、多项选择题

　　1.（2010年）下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（　）。

　　A.融资租赁的房产

　　B.产权出典的房产

　　C.无租使用其他单位的房产

　　D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产

　　[答疑编号3943090105]

『正确答案』ABCD

『答案解析』上述选项全部应缴纳房产税。

　　2.（2009年）下列各项中，符合房产税法有关规定的有（　）。

　　A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税

　　B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税

　　C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税

　　D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税

　　[答疑编号3943090106]

『答案解析』本题考核房产税的有关优惠。

以上选项均属于房产税的税收优惠。

　　■房产税经典习题

　　1.甲企业与乙公司于2010年12月签订房屋租赁合同,从2011年1月1日起将部分自有房产（原值500万元,所在地规定的房产余值扣除比例为20%）出租给乙公司，租期为10年,年租金30万元,并约定前两年（2011年1月1日～2012年12月31日）免收租金。

则甲企业2011年应纳房产税为（　）。

　　A.0

　　B.3.6万元

　　C.4.8万元

　　D.9.6万元

　　[答疑编号3943090107]

『答案解析』对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

甲企业2010年应纳房产税＝500×

1.2%＝4.8（万元）

　　【经典题解P154，单项选择题第4题】2.某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。

A、B两栋房产在2011年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2011年4月底B栋房产租赁到期。

自2011年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。

企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20%的余值计税。

该企业当年应缴纳房产税（　）。

　　A.15.04万元　　

　　B.16.32万元

　　C.18.24万元　　

　　D.22.72万元

　　[答疑编号3943090108]

『正确答案』A

『答案解析』纳税人因房屋大修停用半年以上，大修期间免征房产税。

　　A栋房产2011年应纳的房产税＝1200×

4÷

12＝3.84（万元）

　　2011年4月底B栋房产租赁到期，B栋房产2011年应纳的房产税＝1000×

8÷

12＋10×

4＝11.2（万元）

　　该企业当年应缴纳房产税＝3.84＋11.2＝15.04（万元）

　　【经典题解P154，单项选择题第7题】3.赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2011年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。

赵某当年应缴纳的房产税为（　）。

　　A.288元　　　

　　B.576元

　　C.840元　　　

　　D.864元

　　[答疑编号3943090109]

『答案解析』根据房产税法的规定，个人所有非营业用的房产免征房产税，但对其出租的房产属于经营用房产，应当征收房产税；

对个人按市场价格出租的居民住房用于居住，暂按4%税率征收房产税。

本题赵某当年应纳房产税＝1200×

6（个月）×

4%＝288（元）

　　1.甲公司2009年支付4000万元取得20万平方米土地使用权，新建厂房建筑面积8万平方米，工程造价1800万元，宗地容积率为0.4。

2010年12月完工并通过验收。

该企业计算2011年房产税时的正确处理有（　）。

（注：

当地按房产原值一次扣除30%后的余值计税）。

　　A.地价款不计入房产原值

　　B.地价款按3200万元计入房产原值

　　C.房产税42万元

　　D.房产税48.72万元

　　[答疑编号3943090110]

『正确答案』BC

『答案解析』宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

土地单价＝4000万元÷

20＝200元/平方米，计入房产原值的地价款＝2×

8×

200＝3200万元,该厂房的房产税计税原值＝1800＋3200＝5000万元，2011年应纳房产税＝5000×

1.2%＝42（万元）。

　　【经典题解P155，多项选择题第2题】2.下列各项关于房产税纳税说法中，正确的有（　）。

　　A.租赁合同约定有免收租金期限的出租房产，免收租金期间不需缴纳房产税

　　B.产权出典的，由承典人缴纳房产税

　　C.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人代为缴纳房产税

　　D.融资租赁的房产，由承租人依照支付的租赁费缴纳房产税

　　[答疑编号3943090111]

『答案解析』租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的出租房产，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；

融资租赁房产的，依照房产余值缴纳房产税。

　　3.甲企业从2011年1月起以融资租赁方式出租给乙企业一栋房屋，原值为200万元，租期5年，年租金40万元，税务机关确定纳税人为承租方（该省规定允许按原值减除20%的余值计税）。

下列处理正确的有（　）。

　　A.甲企业应纳房产税为0

　　B.甲企业应纳房产税为4.8万元

　　C.乙企业应纳房产税为0

　　D.乙企业应纳房产税为1.92万元

　　[答疑编号3943090112]

『正确答案』AD

『答案解析』承租方为乙企业，融资租赁以房产余值计算房产税，乙企业应纳房产税＝200×

1.2%＝1.92（万元），出租方甲企业不交房产税。

　　4.下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（　）。

　　A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税

　　B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税

　　C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税

　　D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

　　[答疑编号3943090113]

『答案解析』纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；

纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。

第二节　城镇土地使用税法

　　2.计税依据——实际占用应税土地面积

　　3.税率——有幅度的差别税额

　　4.税收优惠（熟悉）

（1）全国性免税项目（11大项、15小项）

（2）地方性减免税项目（15项）

　　■城镇土地使用税近三年考题评析

　　1.（2010年）甲企业生产经营用地分布于某市的三个地域，第一块土地的土地使用权属于某免税单位，面积6000平方米；

第二块土地的土地使用权属于甲企业，面积30000平方米，其中企业办学校5000平方米，医院3000平方米；

第三块土地的土地使用权属于甲企业与乙企业共同拥有，面积10000平方米，