练习题123_精品文档Word文件下载.doc
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中国房地产估价师学会简称为（）。
A、IRCEAB、CAIREC、CIREAD、CEIRA
C
4.
政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种（）。
A.市场价值评估B．投资价值评估C．原始价值评估D．账面价值评估
B解析：
就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
但作为房地产估价人员，评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告，也是其服务的重要领域。
5.
第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当（）低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；
相反，他们将向市场出售过去的房地产。
A．市场价格B．投资价格C．使用价格D．交换价格
A解析：
投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；
反之，说明不值得投资购买。
6.
（）是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值B．账面价值C.市场价值D．投资价值
原始价值是始终不变的；
账面价值是随着时间的推移而减少的；
市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。
市场价值很少等于账面价值。
7.
（）是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
A.原始价格B．理论价格C．成交价格D．市场价格
D解析：
市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
8.
楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为（）。
A．楼面地价；
土地总价÷
总建筑面积B．楼面地价：
土地总价x总建筑面积C．楼面地价：
土地总价+总建筑面积D.楼面地价：
总建筑面积÷
土地总价
A
9.
合法原则要求房地产估价应以（）为前提进行。
A．最高最佳使用原则B．公平原则C．估价对象的合法权益D.替代原则
C解析：
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。
10.
收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。
A．最佳用途和最佳规模B．最佳约度C．最佳规模和最佳约度D．最佳用途
C解析：
它揭示的是两种投入产出关系：
一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；
另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
11.
（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、参考、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。
A，估价时点B．估价目的C．估价区位D．估价权益
A解析：
估价不是求取估价对象在某一个时间上的价格，这既没有必要也不可能。
二、多项选择题：
1.
房地产之所以有价格，其前提条件是（）。
A．房地产的有用性B．房地产的稀缺性C．房地产的有效供给D．房地产的有效需求
A,B,D解析：
房地产之所以有价格，与其他任何商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：
①有用性；
②稀缺性；
③有效需求。
2.
成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。
它是一个已完成的事实这种价格通常随着（）的不同而不同。
A．交易者的心态B．交易者的偏好C．交易者对市场了解程度D．讨价还价能力
A,B,C,D解析：
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺，没有私自利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素的影响。
（）是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。
A．市场调节价B．政府指导价C．政府定价D．评估价格
A,B,C解析：
国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。
价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。
可见，从政府对价格管制或干预的程度来划分，有市场定价、政府指导价和政府定价。
政府对价格的干预，还有（）。
最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；
最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。
所以，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；
对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。
A．基准地价B．最高限价C．最低限价D．标定地价
B,C解析：
对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。
就（）相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
A.投资价值B．原始价值C．账面价值D.市场价值
A,D解析：
原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出，账面价值又称账面净值，折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。
最高最佳使用具体包括（）。
A．最佳高度B．最佳用途C．最佳规模D．最佳集约度
B,C,D解析：
最佳高度无据可依。
房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是（）。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．估价时点原则D．替代原则和公平原则
A,B,C,D解析：
房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
合法权益包括（）等方面。
A．合法原则B．合法产权C．合法使用D．合法处分
B,C,D解析：
合法原则与合法权益是两个不同的概念。
现行的土地权属证书有（）。
A．《国有土地使用证》B．《集体土地所有证》C．《集体土地使用证》D．《土地他项权利证明书》
A,B,C,D解析：
这四种证书是我国现行的土地权属证书。
现行房屋权属证书有（）。
A．《房屋所有权证》B．《国有土地使用证》C．《房屋共有权证》D．《房屋他项权证》
A,C,D解析：
因为《国有土地使用证》属于土地权属证书。
房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响，但观察其形成和运动过程，仍有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。
所以，估价人员对房地产的估价要做到（）。
A．客观B．公正C．科学D．合理
因为估价人员不能将自己主观随意认定的价格强加于估价对象。
而必须遵循房地产价格形成和变动的客观规律。
12.从某种意义上讲，房地产价格是：
A、个别人的价值判断
B、估价人员的主观定价
C、由市场力量决定
D、市场参与者集体竟拍的结果
E、由交易双方委托经纪人确定
C、D
练习题二
一.单选题：
1.下列那些属于房地产（
A、种植在地上的树木花草
B、埋设在地下的管线设施
C、地上临时搭建的帐篷、戏台
D、地上建造的庭院、花园、假山
ABD
2.房地产价格实质上是房地产的（
）的价格。
3.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是：
A、空间直线距离
B、交通路线距离
C、交通时间距离
D、至市中心距离
4.决定某一房地产价格水平高低的，主要是（
A、全国房地产总的供求状况
B、本地区房地产的供求状况
C、全国本类房地产的供求状况
D、本地区本类房地产的供求状况
D
5.实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。
A、出让土地使用权上的房地产抵押估价；
B、商品房售价；
C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；
D、房屋火灾保险。
D解析：
因发生火灾时，毁损的只是房屋，土地却不会被毁损。
在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。
D解析：
二.多选题：
以下哪些说法是正确的？
A、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；
B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同；
C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同；
D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。
A,B,D解析：
两宗实物和权利状况相同的房地产，如果区位不同或用途不同，价值也可能有很大的不同。
引起房产自然增值的原因主要包括（）
A、通货膨胀；
B、需求增加，引起价格上涨；
C、交通条件或周围环境改善；
D、装修改造、更新或增加设备。
B,C解析：
对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；
通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。
一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（）A、扎实的理论知识；
B、广泛的人际关系；
C、丰富的实践经验；
D、良好的职业道德。
AC是对估价能力的要求，D是对估价诚实程度的要求，而B则是一个人交际的能力，与估价无关。
房地产可在下列活动中发挥作用（）A、房地产出租；
B、房地产保险；
C、房屋继承、分割；
D、房地产拍卖抵债。
房地产估价不仅可在上述活动中发挥作用，还可在买卖、抵押、典当等活动中发挥作用
A,B,D解析：
引起房产自然增值的原因主要包括（）A、通货膨胀；
C、交通条件
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