湖南省上半房地产估价师制度与政策房地产中介服务收费模拟试题_精品文档Word文档格式.docx
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注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号
估价作业日期、估价报告编号、附件
估价时点、估价作业日期、估价报告编号
工业用地的监测点评估价格
4、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。
正常
较低
平均
较高
工业用地的监测点评估价格
5、以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的组合来提高收益、降低风险。
地理区域
时间分布
物业类型
收益形式
借款合同
6、征收集体土地，有偿使用土地的，应__。
A．预付足额的预付金
B．报乡（镇）级人民政府核签
C．出具征收单位财务状况报告
D．签订土地使用合同
7、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税
D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
8、房地产估价师执业资格考试，由负责。
住房和城乡建设部
国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门
国务院建设行政主管部门
国务院人事主管部门
9、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】
3758．57万元
3942．03万元
3966．10万元
4769．85万元
10、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：
1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。
A．2292
B．2236
C．2240
D．2290
11、下列控制性详细规划的控制体系指标中，不属于环境容量控制指标的是。
容积率
建筑密度
绿地率
土地与建筑使用相容性
12、商品房预售合同登记备案的申请人是__。
A．商品房销售代理机构
B．商品房预售人
C．商品房购买人
D．商品房购买人和商品房预售人
13、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于__元/m2。
A．3100
B．3195
C．3285
D．3300
14、住房公积金的本质属性是，是住房分配货币化的重要形式。
义务性
保障性
互助性
工资性
15、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。
A．经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则
16、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。
则该项目建造成本的利息是万元。
（2005年试题）
755.54
772.84
1400.88
1433.90
17、某经纪公司独家代理销售的一房屋成交价格160万元，最高收费__万元。
A．3.2
B．4.8
C．6.4
D．8
18、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在__年内延续弥补。
A．2
B．3
C．4
D．5
19、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。
如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。
2.4％
3.0％
3.8％
7.2％
20、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地产每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为。
130．0万元
119．2万元
117．5万元
120．0万元
21、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，经鉴定，此住房确实存在严重的主体质量问题。
下列关于造成损失的界定，表述正确的是。
给张某造成的损失，应包含直接损失，也应包含精神损失等间接性损失
给张某造成的损失，不应包含直接损失，应包含精神损失等间接性损失
给张某造成的损失，应包含直接损失，不应包含精神损失等间接性损失
给张某造成的损失，不应包含直接损失，也不应包含精神损失等间接性损失
房地产估价机构必须加盖公章
22、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
23、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、第3列所示．用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为．
8485元／㎡
8820元／㎡
8500元／㎡
8584元／㎡
24、我国目前建设监理主要是阶段的监理。
项目立项
项目可行性研究
项目实施
当事人使用
房地产估价机构必须加盖公章
25、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分）
1、设计方案评价原则主要有。
经济合理性与技术先进性相结合的原则
充分考虑近期效益的原则
充分考虑远期效益的原则
近期与远期效益相结合的原则
考虑项目全寿命费用的原则
2、房地产转让，当事人应当__。
A．签订书面转让合同
B．向县级以上政府规定的部门申报成交价
C．到工商管理部门办理转让合同登记手续
D．到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续
E．到房地产管理部门办理房地产转移登记
3、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为__。
A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
4、以下这些权利中，属于他物权的有__。
A．使用权
B．租赁权
C．地役权
D．所有权
E．抵押权
5、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是__。
A．降低房地产开发贷款利率
B．增加土地有效供给
C．降低契税
D．提高购房贷款利率
6、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。
13．5
25．5
18
36
7、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
8、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。
如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。
A．3000元
B．6000元
C．1.5万元
D．3万元
9、若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷款的风险属于。
市场
财务
政策
经营
10、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有__。
A．私有住宅转让后用于商业经营的
B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D．按照国务院有关规定出售公有住房
11、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。
A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
12、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为__，也是进行投资分析最重要的基础数据。
①投资；
②成本；
③销售或出租收入；
④税金；
⑤利润
A．①②③
B．①②③④⑤
C．②③⑤
D．①②④
13、不定值保险的特点在于，保险标的的损失额以为计算依据。
保险事故发生时保险标的的预期价值
保险事故发生时保险标的的实际价值
保险合同双方事先约定的保险价值
保险合同双方事后约定的保险价值
14、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。
A．人民法院
B．公安机关
C．人民检察院
D．乡级人民政府
15、影响工程造价的主要因素包括。
基本构造要素的单位价格
基
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