广东省房地产估价师《理论与方法》：设定标准临街深度考试试题Word格式文档下载.docx

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工业用地的监测点评估价格

4、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。

A．40

B．42

C．48

D．50

5、住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、、财政监督”。

社会监督

政府监督

银行专户

审计监督

执行层的组织协调

6、共有房地产的房地产权证由__收执。

A．共有人共同

B．共有人分别

C．权利人推举的持证人

D．房地产主管部门指定的权利人

7、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。

A．变现风险

B．时间风险

C．或然损失风险

D．通货膨胀风险

8、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。

A．12%

B．18%

C．27%

D．33%

9、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准，由规定。

国务院

国工资源部

省、自治区、直辖市

县

房地产估价机构必须加盖公章

10、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。

路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

工业用地的监测点评估价格

11、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为__万元。

A．992.06

B．983.10

C．1080

D．832

12、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。

A．估算开发成本

B．选择最佳用途

C．确定最佳开发利用方式

D．估算房地产开发完成后的价值

13、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】

估算后续开发经营期

估算后续开发的各项支出、收入

估算后续开发的各项支出、收入在何时发生

估算开发期中的利息和利润

14、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超过50%同意

C．超过2/3同意

D．有人同意就行

15、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是。

16、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

17、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。

上升

下降

不变

升降难定

18、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。

A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。

债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费

D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

19、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。

按国家规定，该评估机构收取评估费最高为__元。

A．9000

B．10000

C．12000

D．15000

20、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。

A．3.6%

B．4%

C．36%

D．40%

21、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。

A．拆迁补偿费及有关税费

B．市政基础设施建设有关费用

C．贷款利息

D．建安费用

22、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。

A．城市环境保护规划

B．控制性详细规划

C．城市总体规划

D．修建性详细规划

23、如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩”，应查找。

建筑平面图

建筑剖面图

建筑立面图

总平面图

24、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。

30

60

80

100

房地产估价机构必须加盖公章

25、下列不是直接融资优点的是__。

A．安全性高、筹资上可以积少成多

B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要

C．有利于筹集长期投资资金

D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；

债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。

A．土地费用

B．前期工程费

C．房屋开发费

D．管理费用

2、报建审批管理主要包括审批核发__。

A．项目选址意见书

B．建设用地规划许可证

C．建设工程规划许可证

D．国有土地使用证

E．施工开工证

3、下列可不计算面积的有__。

A．有顶盖无围护结构的场馆看台

B．利用地下室设置的消防水池

C．建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台

D．单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台

E．设计不利用，或作为技术层，或层高小于2.2m的深基础架空层、吊脚架空层

4、某房地产总价值100万元，其中土地价格45万元。

已知土地的报酬率为8%，综合报酬率为15%，则建筑物报酬率为__。

A．11.4%

B．11.85%

C．18.6%

D．20.73%

5、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。

处罚类会计科目

负债类会计科目

所有者权益类会计科目

成本类会计科目和权益类会计科目

资产类会计科目

6、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金利润率

D．偿债备付率

7、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。

A．1

B．2

C．3

D．4

8、合法建造房屋的物权自发生效力。

记载于不动产登记簿时

颁发房屋权属证书时

申请房屋所有权登记时

事实行为成就时

9、下列关于强制拆迁，说法正确的是。

《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁

实施强制拆迁必须以裁决为前提

对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁

实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行

实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行

10、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。

采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为__元/㎡。

A．55.20

B．103.22

C．109.63

D．114.82

11、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是。

进行项目的财务评价

获取项目所需土地

确定规划设计方案并获得批准

对项目的建设工程进行招标

提交项目开工申请并获得批准

12、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于。

不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

资本化率的求取

市场比较法中交易日期修正

不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较

折旧的计算

13、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指__。

A．本票

B．银行卡

C．支票

D．汇票

14、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。

A．形状相似

B．在同一条街道上只有一个路线价区段

C．面积接近

D．地块相连

E．可及性相当

15、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率

B．投资回报率

C．贷款利率

D．成本利润率

16、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．180

B．196

C．200

D．300

17、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。

城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分

城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划

城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系

城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态

城市环境保护规划属城市专项规划范畴

18、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。

A．7.78%

B．8.28%

C．13.21%

D．14.21%

19、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。

50％～65％

60％～75％

70％～85％

80％～90％

借款合同

20、影响房地产价格的经济因素有__。

A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

B．社会发展状况、房地产投机和城市化

C．财政收支及金融状况、利率

D．物价、汇率、居