山东省上半房地产估价师《制度与政策》：房地产交易管理的概念和原则考试题Word文档下载推荐.doc

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D：

“征收”和“征用”

E：

房地产估价机构必须加盖公章

5、下列关于环境噪声污染特征的表述中，不正确的是。

环境噪声污染是能量污染

环境噪声污染是感觉公害

环境噪声污染具有局限性和集中性

随着离噪声源距离的增加和受建筑物及绿化林带的阻挡，声能量衰减

执行层的组织协调

6、城建税实行的是地区差别税率，纳税人所在地在城市市区的，税率为__，在县城、建制镇的，税率为__，不在城市市区、县城、建制镇的，税率为__。

A．8%，6%，2%

B．7%，5%，2%

C．7%，5%，1%

D．8%，5%，1%

7、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。

《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。

A．10

B．15

C．20

D．30

8、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。

A．6.0

B．6.9

C．8.8

D．9.0

9、关于债务融资，下列说法不正确的是。

信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

债券偿付方式有三种：

第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年

利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

借款合同

10、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。

折价发行

平价发行

溢价发行

逆价发行

执行层的组织协调

11、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是__万元。

A．13.2

B．15.9

C．19.5

D．20.4

12、关于房屋转租，表述不正确的是__。

A．承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效

B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关

C．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同

D．除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

13、下列不属于物业服务企业的权利的是。

依照物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费

履行物业服务合同，提供物业管理服务

制止、纠正违反物业管理制度的行为

选聘专业公司承担专项经营服务管理业务

14、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。

房地产开发企业自有资金周转的速度

估价对象房地产变为现金的速度

估价对象房地产带来净收益的速度

房地产开发企业流动资金周转的速度

工业用地的监测点评估价格

15、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。

债务融资成本分析

资金占用费分析

资本金与债务资金的比例分析

担保费分析

16、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。

39.51

49.39

49.96

62.45

17、以中外合资企业的房地产抵押的必须经通过，但企业章程另有约定的除外。

工会

职工（代表）大会

股东大会

董事会

18、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住，减半征收土地增值税。

满5年的

5年以上的

满3年来满5年的

居住未满3年的

19、不属于法人成立必须具备的条件是。

独立承担法律责任

依法成立

必要的经费

自己的名称、组织机构和场所

20、某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为万元。

6.00

7.05

7.59

13.59

21、在以下房地产价格中，更能反映土地价格水平高低的是。

土地单价

土地总价

楼面地价

房地产单价

22、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。

则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元／m2。

A．2965.39

B．3035.02

C．3103.59

D．3067.78

23、下列费用中，不属于土地费用的是__。

A．土地使用权出让金

B．城市建设配套费

C．拆迁安置补偿费

D．基础设施建设费

24、下列房地产中，变现能力相对较强的是。

用途专业的房地产

价值较大的房地产

独立使用的房地产

不可分割的房地产

工业用地的监测点评估价格

25、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。

预收账款

应付账款

应收票据

预提费用

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于__的工作内容。

A．物业管理

B．设施管理

C．资产管理

D．组合投资管理

2、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。

该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A．毛租金收入

B．净租金收入

C．经营收入

D．税后现金流

3、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。

A．私有住宅转让后用于商业经营的

B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D．按照国务院有关规定出售公有住房的

E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的

4、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。

已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。

A．2290.91

B．2326.41

C．2344.16

D．2308.66

5、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。

A．操作风险

B．法律风险

C．信用风险

D．管理风险

6、实施加成征税，加二成等于加正税的。

10％

20％

30％

40％

7、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．&

ldquo;

干净&

rdquo;

的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

C．有租约限制的房地产

D．未来状况下的房地产

E．共有的房地产

8、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资的角度来看主要有。

风险因素

资本化率

通货膨胀率

投资利润率

资金总额

9、财务杠杆效应是由于引起的。

贷款利率与项目全投资收益率不同

预售收入与自有资金收入占总收入比例不同

预售收入资金回笼较快

自有资金投入时间点的差异

10、是税收制度的主体。

税收机关

税收管理人员

税收法律

税收法规

税收规章

11、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有。

土地出让价款

土地购置税费

基础设施建设费

水文地质勘测费

土地开发工程费

12、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。

某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。

A．2.4%

B．1.5%

C．2%

D．3%

13、按照规定，分层、分套的房屋拍卖，买受人按取得相应比例的土地使用权。

分摊的建筑面积

房屋拍卖的建筑年代

房屋拍卖的建筑区域

房屋拍卖人的许可

14、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是。

我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策

职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息

个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平

遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定

15、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A．35

B．45

C．48

D．50

16、下列__等是影响房地产制度的政策因素。

A．税收政策

B．人口素质

C．经济发展状况

D．特殊政策

E．有关规划和计划

17、房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用__的权利。

A．占有

B．使用

C．收益

D．处分

E．额外改建

18、砖木结构二等的残值率为__。

A．2%

B．4%

C．3%

D．5%

19、以下物业类型，属于经营性物业的有__。

①别墅；

②写字楼；

③购物中心；

④仓储用房；

⑤高尔夫球场：

⑥酒店；

⑦出租商住房

A．①②③⑥⑦

B．①②③④⑥⑦

C．②③⑤⑥⑦

D．②③⑥⑦

20、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括

图书馆

钢铁厂

空置的写字楼

单纯的建筑物

加油站

21、估价人员搜集交易实例的途径主要有。

房地产交易当事人

政府有关部门

道听途说

房地产交易展示会

报刊、网络

22、变更合同价款的确定方法包括。

合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款

合同中只有类似变更工程的