吉林省下半房地产估价师《理论与方法》：后续开发的应得利润考试试题Word下载.doc
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D．房地产净收益按－固定比率逐年递减
4、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。
价值
价格
效益
利润
工业用地的监测点评估价格
5、某房产面积3136m2，要求测绘精度为一级，则其限差为__。
A．1
B．3
C．6
D．10
6、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。
预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。
目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。
已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。
A．3758.57
B．394203
C．3966.10
D．4769.85
7、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．允许的最低经济效益指标
B．最大费用
C．利润为零
D．最大利润
8、资本化率的公式为。
9、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。
6％
7％
7．2％
8％
10、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
11、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。
A．及时性
B．简便性
C．明晰性
D．可比性
12、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。
土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。
采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。
70．00％
83．33％
84．00％
86．67％
13、，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。
1986年1月
1987年1月
1988年1月
1989年1月
房地产估价机构必须加盖公章
14、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A．0.060
B．0.940
C．1.060
D．1.064
15、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是。
虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款
涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可列当事人处以2000元以下罚款
非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款
因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任
执行层的组织协调
16、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。
现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。
3275
3287
3402
4375
17、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是__。
A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
18、下列不属于优先股股东享有权利的是。
分配股息的优先权
股票转让权
有限的表决权
要求赎回权
19、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。
75.00
75.60
83.60
86.00
20、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。
A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
21、等于产品价格与销售量的乘积。
平均收益
总收益
边际收益
长期收益
22、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于__。
A．社会平均收益率
B．通货膨胀率
C．国民经济增长率
D．项目基准收益率
23、房地产投资方案比选通常是在__之间进行。
A．独立方案
B．互斥方案
C．净现值法
D．等额年费用法
24、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由__名的单数业主担任。
A．2～7
B．3～11
C．5～11
D．6～13
25、__的成交日期应与估价时点接近。
A．可比实例
B．要约案例
C．指数实例
D．加权实例
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是项目。
短期投资
累计折旧
未分配利润
存货
2、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入。
管理费
销售费用
其他费用
前期费用
借款合同
3、某宗地的面积为1000m2：
采用市场法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。
A．2160
B．2175
C．2181
D．2205
4、下列关于物权的表述中，正确的有。
物权具有优先效力
任何情况下的物权均优先于债权
物权的设定必须公示
不动产物权的公示方式是登记
动产物权的公示方式是占有
5、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．流动比率
D．偿债备付率
E．速动比率
6、王先生预购了一套经济适用住房，售价为1500元／；
交房比原定时间延期8个月，此时邻近地块新开盘的经济适用住房项目的售价为1800元／，如原合同对延期交付无相关约定，则交房时应按结算房款。
（2006年房地产经纪人试题）
1500元／
1650元／
1800元／
主管部门主持抽签决定的价格
7、下列属于不得转让房地产情況的有。
司法机关依法决定查封的
经过其他共有人书面同意的共有房地产
未依法登记领取权属证书的
依法登记领取权属证书的
权属无争议的
8、按照废物的化学性质，固体废物可分为。
污泥
一般废物
有害废物
无机废物
有机废物
9、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估
拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
超过批准期限的临时建筑
10、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
11、城镇土地使用税的计税依据是__。
A．土地总价值
B．纳税人实际占用土地的租金
C．土地年收益
D．纳税人实际占用的土地面积
12、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。
二者既有相同之处，又有质的区别
股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资
股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系
在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任
股票投资风险是很大的。
相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资
13、下列房产中，可免征房产税的是__。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
14、房地产投资的风险主要体现在。
投入资金的安全性
期望收益的可靠性
投资项目的变现性
宏观经济的稳定性
资产管理的复杂性
15、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：
直接费=每平方米造价指标×
建筑面积，属于（）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
16、某农村集体经济组织人均耕地面积0．2公顷。
国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元／公顷。
下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。
不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
该耕地的土地补偿费最少为60万元
每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费
17、城市用地分类中，绿地不包括。
市级、区级的公共绿地及生产防护绿地
居住区级的公共绿地及生产防护绿地
专用绿地
专用园地
专用林地
18、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元／㎡，张某交付了全部价款．买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。
40000
53600
66800
80000
执行层的
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