山西省下半房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试题Word文档格式.docx

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4、目前，我国房地产业中占主体地位。

房地产开发经营业

房地产咨询业

房地产经纪业

房地产估价业

房地产估价机构必须加盖公章

5、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。

A．随行就市定价法

B．价值定价法

C．应战定价法

D．挑战定价法

6、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。

A．0.060

B．0.940

C．1.060

D．1.064

7、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为200万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。

A．12%

B．20%

C．24%

D．30%

8、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】

过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

市场上能找到充分的房地产历史价格资料

房地产市场在过去无明显的季节变动

政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

工业用地的监测点评估价格

9、产生房地产价格泡沫的基础是。

土地稀缺

城市化进程快

投机需求膨胀

过度放贷

借款合同

10、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”．那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。

选择专业化

产品专业化

大量定制

市场集中化

借款合同

11、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。

估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去

估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在

估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在

估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

12、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。

部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

开发-销售模式

开发-持有-出租-出售模式

购买-持有-出租-出售模式

购买-更新改造-出租模式

13、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权，价格为1000万元/m2，容积率为3。

后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为__元/m2。

A．100

B．200

C．300

D．600

14、在市场调查中，__是最易出错的阶段。

A．分析信息

B．信息汇总

C．收集信息

D．报告结果

15、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。

（2009年试题）

汇票

本票

支票

银行券

16、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。

40

50

60

70

房地产估价机构必须加盖公章

17、《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过年，超过部分无效。

10

20

25

30

18、由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的__租金。

A．商品

B．理论

C．成本

D．市场

19、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府__提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。

A．建设行政主管部门

B．房地产主管部门

C．建设行政主管部门和房地产主管部门

D．房地产主管部门和土地管理部门

20、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，该房地产的价格为。

3384元／㎡

3436元／㎡

3565元／㎡

3620元／㎡

21、季节比率是__。

A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重

B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重

C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重

D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重

22、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。

空心砖是指孔洞率不小于的砖。

5％

8％

10％

15％

23、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。

A．变动可能性

B．影响重要性

C．发生经常性

D．类型归属性

24、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡．若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于．【2006年考题】

3816元／㎡

3899元／㎡

4087元／㎡

4920元／㎡

工业用地的监测点评估价格

25、是房地产需求的交叉价格。

房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比

房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起__日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。

A．15

B．30

C．45

D．60

2、我国现行法律制度体系包括。

法律

行政法规

地方性法规

部门规章

技术规范

3、开发经营期的起点是（假设）的__。

A．开工日期

B．取得估价对象的日期

C．取得待开发土地的日期

D．开始出售开发完成后的房地产的日期

4、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括__。

A．产品调查

B．市场需求容量调查

C．价格调查

D．分销渠道调查

E．促销策略调查

5、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。

法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序

是否委托由法院决定

法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序

法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定

法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查

6、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。

长期趋势

季节波动

年度波动

循环波动

不规则波动

7、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。

A．4

B．3

C．2

D．1

8、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡．（2008年试题）

2350

2937．5

3250

4062．5

9、房地产权属登记管理的原则包括。

房地产权属登记的合法原则

房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

房地产权属登记的属地管理原则

申请在先的原则

房地产权属瑕疵披露原则

10、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。

A．用途专业的房地产

B．价值较大的房地产

C．独立使用的房地产

D．不可分割的房地产

11、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元，其项目资本金应当不低于__万元。

A．750

B．1000

C．1500

D．1750

12、一般来说，与长期投资相比，短期投资。

风险较大

收益率较高

流动性较好

投资回收期较长

13、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险。

信用

管理

操作

14、某房地产开发项目，当=14%时，净现值为450万元；

当=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。

该项目的财务内部收益率为。

13.20%

14.31%

14.69%

14.80%

15、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

商品房的结构形式变化

商品房的户型变化

商品房的施工方式

商品房的空间尺寸、朝向变化

出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的

16、房地产投资的（）优点，是置业投资者能容忍较低投资收益率的原因。

A．能抵消通货膨胀的影响

B．相对较高的收益水平

C．提高投资者的资信等级

D．易于获得金融机构的支持

17、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的交通通达程度

B．停车的便利程度

C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度

18、对同一宗房地产而言，__。

A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧

B．建筑物价格=房地价格-土地价格

C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧

D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧

19、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是__。

A．将现金存入银行

B．购进一批材料，货款暂欠

C．以银行存款购买设备

D．以银行存款偿还银行借款

20、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。

A．市场需求容量调查

B．消费者行为调查

C．市场营销因素调查

D．竞争情况调查

21、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是__。

A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”

B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交

C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种

D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立

E．减价拍卖皆为买方报价拍卖

22、土地使用权的出让方式中，__适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

A．招标方式

B．拍卖方式

C．协议出让

D．挂牌转让

23、根据我国《保险法》的规定，我国保险公司的组织形式