上海房地产估价师《相关知识》：土地面积量算的概念考试试题Word文件下载.docx

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D．产品专业化

4、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付__万元土地补偿费。

A．30

B．40

C．60

D．70

5、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。

成本加成定价法

价值定价法

目标定价法

认知价值定价法

借款合同

6、不属于保险合同辅助人的是__。

A．保险受益人

B．保险代理人

C．保险公估人

D．保险经纪人

7、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%

8、一般来说，标准方差越小，投资风险__。

A．越小

B．越大

C．越难控制

D．越难估算

9、从卖方的角度看，成本法的理论依据是__。

A．销售状况价值论

B．市场供求价值论

C．生产费用价值论

D．经济花费价值论

10、投资者对房地产内部使用功能的变动（例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资__的重视。

A．各异性

B．适应性

C．相互影响性

D．专业管理依赖性

11、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任选其一

12、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。

则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。

A．2.5%

B．3.5%

C．2.4%

D．3.4%

13、对市场规模的估计，实际上就是（）。

A．宏观环境预测

B．企业的销售预测

C．预测市场的需求

D．竞争对手预测

14、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

15、在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格称为__。

A．基准地价

B．标定地价

C．宗地价格

D．路线价格

16、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

17、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。

超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担

在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外

如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限

如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止

工业用地的监测点评估价格

18、下列情况中会导致房地产价格上升的是。

上调贷款利率

收紧房地产开发贷款

开征房地产持有环节的税收

增加土地供应

19、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。

2020．80

2214．29

2336．45

2447．37

20、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。

富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

完全弹性、单一弹性、完全无弹性

完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

富有弹性、单一弹性、完全无弹性

21、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升

B．均衡价格下降

C．均衡价格不变

D．取决于供给和需求变动的程序

22、《土地登记办法》所称其他登记不包括。

土地预告登记

土地异议登记

土地更正登记

土地变更登记

执行层的组织协调

23、拆迁强制执行的要求中，房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前日通知被拆迁入，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁入自行搬迁。

7

10

15

30

房地产估价机构必须加盖公章

24、我国住房公积金制度实行的利率政策是。

（2009年试题）

低存低贷

低存高贷

高存低贷

高存高贷

25、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。

A．11

B．12

C．13

D．15

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列关于环比发展速度的公式，正确的是。

环比发展速度=计算期发展水平×

固定基期发展水平×

100％

环比发展速度=计算期发展水平／固定基期发展水平×

环比发展速度：

（计算期发展水平+前一期发展水平）×

环比发展速度=计算期发展水平／前一期发展水平×

2、民法中的人身关系包括。

财产所有权关系

财产流转关系

财产形成权关系

人格权关系

身份权关系

3、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。

土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的

国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权

各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权

不按批准用途使用土地

未经原批准机关同意，连续一年未使用土地

4、不能为金融机构提供建设贷款担保的是。

用其他房地产做抵押

提供质押

物资抵押

第三方担保

借款合同

5、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（）。

B．市场交易价

C．标定地价

D．房屋的重置价格

E．市场成交价

6、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。

挑战定价法

领导定价法

随行就市定价法

7、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场

B．财务

C．政策

D．经营

8、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是__。

A．买卖

B．抵押贷款

C．拆迁补偿

D．保险

9、以下这些权利中，属于他物权的有__。

A．使用权

B．租赁权

C．地役权

D．所有权

E．抵押权

10、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。

其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。

工程进度控制

工程质量控制

工程投资控制

工程形象控制

工程报表控制

11、影响工程造价的主要因素包括。

基本构造要素的单位价格

基本构造要素的实物工程质量

基本构造要素的实物工程数量

基本构造要素的实物工程概况

基本构造要素的实物工程特点

12、实施加成征税，加二成等于加正税的。

10％

20％

30％

40％

13、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。

房地产抵押估价

房屋征收评估

房地产转让估价

房地产火灾保险估价

房地产司法拍卖估价

14、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有。

利率是由储蓄和投资决定的

利率是由货币的供求决定的

利率是由可贷资金的供求决定

利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

15、根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得__。

A．涉及贷款服务

B．出现融资的内容

C．承诺为入住者办理户口

D．利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

E．使用建筑设计效果图

16、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。

房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式

实行销售代理必须签订委托合同

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同

受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用

房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务

17、以下不属于销售费用的是__。

A．广告费

B．售楼处建设费

C．销售人员费用

D．交易手续费

18、下列关于商品房销售的说法正确的是。

必须按套销售

不得分割拆零销售

不必按套销售

可以分割拆零销售

在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式

19、下列关于物业服务合同，说法正确的是。

物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同

物业服务合同只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间

业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；

业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》

业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效

20、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。

市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同