商业步行街项目可行性研究报告Word格式.docx

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本项目建设资金全部由招商引资解决。

8、经济效益：

1）税后利润：

46

本项目全部建成后，累计销售利润1.02 亿元,税后利润

4874.11万元。

2）投资利润率21.57%。

3）投资利税率45.23%。

4）税前全部投资财务内部收益率（FIRR）53.53%；

税后全部投资财务内部收益率24.89%。

5）全部投资财务净现值（FNPVｉ＝１０％）：

税前

6578.31万元，税后2767.78万元。

６）静态投资回收期2.43年。

二、建设单位

1、单位名称：

娄底市城市建设投资开发有限责任公司。

2、企业性质：

有限责任公司。

3、法人代表：

罗德才

4、总经理：

傅仲萼。

三、可行性研究报告编制依据

1、上海同济大学设计的《娄底商业步行街规划方案设计》；

2、娄底市人民政府《南贸商业步行街区拆迁安臵方案》

（讨论稿）；

3、娄底市南贸商业步行街区国有土地使用权及开发建设权出让招标书（讨论稿）；

4、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；

5、建设部《房地产开发项目经济评价方法》

6、有关各专业的国家设计规范；

7、项目单位提供的各项基础资料；

8、经济环境及市场调查。

四、可行性研究报告编制范围

根据娄底商业步行街初步规划方案，本投资策划工作范围主要是市场分析及营销战略，建设规模及功能，商业建筑及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

五、结论及建议

1.结论:

1）娄底商业步行街区项目的开发，适应我国城市快速发展的潮流，将成为展示娄底市城市经济实力与城市省略的在平台，吸引无限商机和开放体系和集聚商业、文化、生活休闲以及旅游观光的网络综合体,对提高城市职能、城市生活、城市形态产生深刻的影响,对全市商业的繁荣和推动经济的发展、提高城市居民生活质量等方面发挥重要的作用,因此建设此项目是十分必要的。

2）从娄底商业步行街区项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案和建设是可行的，也是合理的。

项

目建设时间短（18个月），经济效益较高，税后利润4847万元，全部投资利润率21.57%,投资利税率45.23%,税后为24.89%,均大大超过同期贷款利率和基准贴现率,投资回收期

2.43年,说明经济上看建设是可行的。

2、建议：

项目开发规模比较大，投资比较多，超过了娄底以往建设的其他商业步行街，牵涉面积比较宽，必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。

特别要注意做好宣传发动，协调好建设区内和周边有关单位、居民的关系，认真做好拆迁工作，安排好拆迁户临时住所和生活，各方面的力量拧成一股劲，同时，要严格把好施工质量关，保证施工质量，多快好省地完成建设任务。

第二章 市场分析与营销战略

一、市场分析

1.娄底市商业现状与前景分析

据统计娄底市2002年国内生产总值1892986万元。

社会消费品零售总额（2002年新口径）695927万元，其中市、县所在地单位完成459509万元，县以下完成236418万元。

近年，娄底交通、通讯、城市建设快速发展，潭邵高速建成通车、洛湛铁路益娄段年底通车，湘黔、洛湛两大干线在娄底交汇，娄底将成为湖南省内第三个十字铁路交通枢纽。

交通繁荣必将带动人流、物流、信息流汇聚，为娄底商业发展打下坚实基础。

全省工业化“十大标志性工程”之首的涟钢超薄板项目年内竣工投产，进而带动娄底市商业飞速发展。

同时冷江金竹山电厂易地扩建工程上马以及娄底市加大招商引资力度和鼓励民营经济发展政策陆续实施，必将拉动娄底国民经济跳

跃式发展，而GDP和社会消费品零售总额总量偏小，在全省排名靠后，为今后发展留余足够空间。

2.娄底市商业用房现状与市场需求

2002年娄底市商业用房开发投资3370万元，施工面积74158

㎡，其中新开工21896万㎡，竣工面积10917万㎡，商业用

房预售、销售面积42236万㎡。

商业用房开发与需求同步增长，市场需求呈现出以下特点：

1）地理位臵好、地段佳的商业门面供不应求，娄底市底星路、长青中街相交的黄金商圈沿线所有门面基本已告售罄，并且需求仍在不断增长。

2）从销售价格来看，地段好、中高价格的门面大受欢迎，如清泉名店、九艺步行街等处门面已全部销（预）售完。

3）从门面结构来看，单个门面建筑面积40㎡左右较受

欢迎，但30㎡以下的销售最快。

4）商业用房市场需求地理位臵好，具有一定文化底蕴和商业传统、具有特色开发主题和特色经营的大型中高档商业房。

二、营销战略

1、项目整体形象

根据设计方案并结合有关要求，确定该项目定位：

城市名片、以人为本、时尚广场、购物旅游、休闲娱乐等。

2、“卖点”分析

1）区位优势

项目位于娄底市旧城区，北起春园路与长青中街接口，南至乐坪东街新星影剧院，西起南贸东街与底星路入口，东至市政府北门口，延伸后与新星路相通。

底星路段与长青街

段为娄底目前最繁华的商业中心；

新星路为上瑞高速与娄涟高等级公路连接线，同时也是沟通娄底南北城区的最主要干道；

乐坪东街集中了大部分行政机关单位，是娄底机关公务员密集区，群体收入较高且职业稳定；

南贸东街及春园路具有悠久的商业经营历史，著名的“城南市场”虽已搬迁，但娄底人民对它们有着割舍不断的情结。

项目的建设宛如两条金色的腰带，将娄底现有的商业中心清泉广场、银海商业广场、中兴大市场及底星路、长青中街商业带有机联系起来，既为娄底商业建设起画龙点睛之笔，又更好地满足现代人们运动休闲购物需要。

2）景观绿化

项目规划设计贯彻以人为本、回归自然理念，为市民创造舒适宜人，健康方便的商业休闲场所与环境。

突出娄底“国家森林城”特点，最大限度地保护原有绿化及生态环境，对春园路两旁原有城市绿化树—香樟就地取材变为步行街绿树，对春园公园采取设臵面对山体的开口把自然生态引入步

行街，并且采用台阶广场使步行街从意象上通过过渡到山体，便于步行街与原有生态环境更好地融合。

同时拟在步行街设臵天台绿化广场，形成其鲜明特色的景观绿化。

3）配套设施

项目规划设臵多个不同主题活动广场来满足人们的不同

需要。

在步行街贯通始终一条宽约4～6米的“金带”，内部设臵座椅、电话亭、书报亭、公共服务亭等市政设施，整个步行街提供连续服务。

另外在适当距离内设臵垃圾收集点、饮水点和公共厕所等，全过程深入、细致、周到地为人服务。

4）物业管理

开发商将组建步行街物业管理公司，聘请知名物管人员，对整个步行街提供专业物业管理和服务。

全过程全方位提供安全保卫、环保绿化、商业咨讯和广告、物流配送等服务，以解除购房业主的后顾之忧。

5）设计

项目设计利用“T”形的三段通道与长青路、底星路与乐坪东街相连通，使内部交通与城市网络系统紧密相连，通过内部交通分时控制，分解了人行系统的交通干扰，成为“步行天堂”。

建筑方面通过点、线、面不同组合，以曲线形态的商业空间为主，打破较为呆板的并列式布局，使商业空间更为丰富生动，形成“步移景异”之功效。

通过天桥将二层商

业空间全方位连通，即大大提高了上层商业空间的商业效益，又使整个步行街更具立体感和景观特色。

设臵架空玻璃形成阳光走廊，使步行街不受天气影响的全天候购物、娱乐、休闲活动空间。

将春园路北段的竖向8米落差地段设计为分段平台，入口标高控制在同一水平间，距入口60m处设计大型

台阶上5m高度，使入口两侧的二层商铺转化后段的首层商铺，其余3米落差设为极平缓的坡道，方便消费者购物。

设计单位同济大学城市规划设计研究院为国内久负盛名的设计单位，设计理念先进、超前。

益阳商业步行街即出自该院之手。

6）市场定位

步行街定位为娄底“城市名片”，作为娄底龙头商圈，以开放式经营引领商界潮流，集购物、休闲、娱乐、旅游观光等功能于一体，执行名城、名街、名店、名品经营策略，全方位展示娄底城市形象和文化品位。

3、营销推广策略

1）广告宣传策略

商业步行街从国外进入我国时间较长，我省周边地市也大多建有不同规模的步行街。

但在娄底尚属于新生事物，要想人们接受它的到来，应加大广告宣传力度，并在不同时段采用不同的宣传策略。

在项目开发准备期及建设初期，重点向公众宣传步行街规划设计、配套设施、功能分区以及“城市名片”等特点，提高公众对步行街的认知度。

在项目开发中期或预售开始阶段，重点宣传建筑工程质

量、步行街各地段分区特点以及经营方略、物业管理等，以提高公众对步行街认同度。

在项目开发完毕应继续进行广告宣传，重点宣传经营特点、促销策略，提高步行街知名度同时对经营业主提供后续广告支持。

2）促销策略

在预售期房阶段，对不同的付款比例客户提供不同的价格折扣，争取现金的早日回笼。

在现房销售阶段，邀请一家或多家银行提供按揭贷款，一方面缓解购房业主资金困难，另一方面加速资金回笼，分散风险。

对一次性付款客户提供一定的优惠折扣。

4、定价策略

1）价格定位

价

地

格

首 层

二 层

三 层

据调查全省周边地市商业步行街销售价格（均价）如下：

单位：

元/m2

区

常

德

22000

8000

4000

益

阳

15000

6000

3000

郴

州

18000

7000

宁

乡

在上述地市中，益阳与娄底经济总量相当，步行街设计方案风格与娄底方案差异不大，具有较好的参考价值。

均

目

明珠商业步行

娄底市其它房产项目销售价格如下（单位：

元/m2）

街

5000

金海商业广场

10000

清泉名店

参考兄弟地市商业步行街销售价格和娄底市区已有项目房产售价，确定本项目房产销售价格（均价，单位：

元）为：

首层 二层 三层 四层

8000 7000 4000 3000

第三章 建设条件

一、自然条件

娄底市地处湖南省中部，东与湘潭市接壤，西南与邵阳相连，西与怀化市毗邻，北与益阳、长沙市交界。

是丘陵地带，属亚热带大陆性季风湿润气侯，具有春暖多变、寒潮频繁，“倒秋”阴雨天气多，寒露风早临， 盛夏酷热、四季多变、雨量集中的特点，除4、5月份雨季外，其它均为施工的良好季节，气候条件对施工影响较小，全年施工周期长。

1、娄底市气象资料

年平均气温

其中：

一月份平均气温

17.3℃

5.1 ℃

七月份平均气温

28.8℃

极端最高气温

40.6℃

极端最低气温

－8.4℃

年平均总降水量

1413.0mm

日最大降雨量

198mm

全年雨水日

15