成都某旅游地产项目可行性研究报告文档格式.doc

成都某旅游地产项目可行性研究报告文档格式.doc

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一、旅游地产专题研究

1、休闲体验旅游是发展主导方向

中国旅游市场需求及趋势分析：

Ø

趋势一：

旅游体验深度化，观光旅游向休闲度假旅游转变

趋势二：

居民旅游支出由集中性消费向经常性消费转变

趋势三：

投资第二居所甚至第三居所的需求增加

趋势四：

旅游方式散客化

趋势五：

旅游需求类型多样化、个性化

趋势六：

会务旅游日益突出

趋势七：

自驾车旅游日益兴起

趋势八：

银发旅游市场潜力巨大

当前我国国内旅游消费的结构中食、住、行的比例较高，达75%—85%，游购娱占25%—15%。

旅游业发达国家和地区如新加坡和香港，旅游消费中游览、购物、娱乐支出占60%。

旅游需求

特征

体验化

国际化

多样化

个性化

时尚化

生态化

健康化

我国旅游消费资料中，物质消费资料多，精神消费资料少。

今后我国国内消费旅游结构中游购娱的比例将进一步加大，精神消费资料的比例将加大。

2、旅游地产发展阶段和趋势

l主要以海滨别墅、度假酒店、高尔夫度假村等

l是初级的资源占有型旅游度假产品

l1955年开业乐园，占地160英亩的迪斯尼乐园是世界上最早具有“主题”意义的公园，构建了现代概念的旅游目的形态

l1964年末，迪斯尼在奥兰多以低廉的价格买了2.75万英亩沼泽地

l1971年耗资6亿美元有六大主题园区的迪斯尼世界旅游主题公园开园

l周围建设了一个体育中心、、26个主题酒店、6个高尔夫俱乐部（99洞）、以及网球场、游泳场、餐厅和购物中心等容纳大量游客的设施和供大型企业举行活动的场所

l随着旅游休闲成为一种大众化的生活方式，促使旅游项目走向多主题、复合型、开放性、具有游客集散功能的大型旅游休闲社区

l它更关注人的生活质量，最求人文关怀，以可持续发展的开发理念，体现人与自然的全面整合与交流，强调游客的参与性、互动性

l打破传统的景区概念，把家庭游休闲的功能分散到社区的每个角落，从而组合观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等不同功能。

使之相符相承、互为撑和补充，共同组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的休闲度假圣地

发源中世纪法国地中海沿岸世袭贵族城堡

迪斯尼乐园为标志的单一型文化主题公园

迪斯尼世界为标志的综合性区域性开发雏形

以“未来社区的实验原型”为标志的

大型旅游休闲社区

50年代中末期

60年代中期

70年代中期

现今

国外旅游地产产生及发展历程

国外旅游地产发展历程

中国旅游地产发展趋势

景区景点阶段

自然依托模式

产品系列阶段

新城旧城/行业嫁接模式

旅游与地产开发结合阶段

主题公园为主克隆模范模式

主题城镇阶段

旅游资源范围和层次合并形成，特色浓郁的功能区

节日经济

假日经济

休闲经济

旅游地产经济

旅游消费发展阶段

中国旅游消费正在由假日经济向休闲经济转变，旅游地产经济将成为发展方向。

旅游地产还以第二阶段产品系列、第三阶段旅游地产开发为主，但正向第四阶段开发过渡，单一住宅产品开发不能够支持发展。

旅游加地产两个黄金产业的交叉型领域，兼具消费和投资双重特性的旅游房地产将成为中国旅游业、房地产业发展的一个新经济增长点。

2006年将成为“中国旅游地产元年”，其行业发展将呈现如下特征：

第一，2006年将是中国旅游地产开发热潮的启动年，城市房地产开发重心开始“上山下乡”、“依山傍水”，向以休闲度假为主题的旅游房地产转移；

第二，旅游地产项目开始走向整合，日益注重其流通性，由“居家型”向“旅居型”过渡，逐步形成规模化产业网络；

第三，以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换，使旅游房地产的开发模式发生根本性变革；

第四，旅游房地产金融证券化模式初显端倪，交换平台、交易系统成为旅游地产发展的动力引擎。

第五，旅游房地产已经成为中国居民新的投资渠道。

全世界在过去20年的时间内，有1000万家庭和个人购买了旅游度假房产或权益。

目前中国经济高速增长，人均收入和生活水平迅速提高，预计在未来10年的时间里，中国将有500万家庭或个人接受旅游度假房产或权益，若仅按每个家庭出资5万元人民币购买旅游房产，将会产生2500亿元的市场份额。

因此，自2006年开始，以2008-2010年奥运会、世博会为动力契机，中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，至2020年将持续走强15年。

3、区域大规模旅游地产开发模式研究

旅游驱动地产开发模式

地产带动度假开发模式

旅游居住互融开发模式

主要功能

旅游景区地产为主，旅游度假与住宅相结合

旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及配套设施

旅游景区与住宅、度假功能的综合体，注重体验式生活

产品构成

主题公园、酒吧街、高尔夫球场、SHOPPINGMALL、别墅、酒店等

独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、广场、学校、酒店、度假村、食街、会所等

独特风貌居住组团、社区风情商业区、社区文化中心、休闲娱乐中心、教育中心等

主题风格

第二居所/度假/休憩

生态居住/健康居住

中西式风貌/古典、国际风貌

分期物业开发重点演变

初期：

旅游设施开发

中期：

中端住宅开发

后期：

高端住宅开发

第二居所及配套开发

旅游设施与住宅共同开发

高端第一居所开发

组团式开发

各期围绕相异主题

各级团采取综合式开发

国内案例

深圳华侨城/杭州宋城

广州祈福新村广州凤凰城

芙蓉古镇

国外案例

迪斯尼乐园

托乐嘉社区

豪斯登堡生态旅游城

目前，地产带动度假开发模式已经成为主流的旅游地产开发模式。

不但能够快速回笼资金，进行滚动开发，而且能够促进区域发展，提升开发商的品牌形象和扩大知名度。

4、旅游地产空间分布特征

旅游空间分布的居住特征

随着通讯、交通方式的不断变革，人们的生活圈伴随旅游圈的拓展而扩

大，深度体验旅游、第二居所正成为旅游业和旅游地产的重点开发

领域。

二、项目发展背景

在体验性旅游成为热点和地产带动度假开发模式形成主流的背景下，我司对项目进行了研判：

1．地块价值分析

（1）项目概况

项目概况:

本项目位于成都郫县友爱镇，项目总控制范围约为12000亩，起步区约235亩作为整个项目的示范区域。

示范区用地大致呈矩形，地势平坦,东侧紧邻通往温江的迎宾路，北侧为七斗路，其余两侧皆为村道。

（2）项目周边情况

项目周边的"

农科村"

是以农家了为主题的休闲场所,建筑外立面以川西民居为主,多为一至二层的砖混结构,一户一院,遍种植物。

项目示范区地块现为苗木种植园,地块周边已经用道路围合,地块上除人工植物外,还有部分长势良好的原生竹类等.总体来说,友爱镇本地具有相当良好的景观资源。

（3）项目SWOT分析

项目优势：

生态优势：

项目现状包括人工植物外,还有部分长势良好的原生竹类，有明显的生态优势。

品牌优势：

开发商朗钜地产为深圳知名房地产开发公司，拥有雄厚的实力和具有丰富开发经验。

规模优势：

开发规模超大，形成规模效应。

人文优势：

项目区域拥有大量的人文历史资源，增强项目的吸引力。

政策优势：

有政府在开发政策方面支持。

项目劣势：

片区成熟度不足：

在成都周边区县房地产板块中，郫县板块目前片区认知度不足。

项目机会：

城市发展机会：

成都经济加快发展，城市居住人群日益扩大，具备的购买能力将不断增强，进入休闲旅游阶段。

区域发展机会：

郫县作为“成都市重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住、又适宜创业的‘综合性城市片区’”。

成都西部新中心的定位，政府打造千年蜀都新城，人居创业乐园，为郫县房地产发展带来新的契机。

项目威胁：

Ø

区域物业竞争分流：

紧邻项目有“今日田园”大型居住项目，在片区认知度不足，开发不成熟的情况下，项目未来会面临激烈的区域竞争。

（4）地块价值分析

项目最大的外部价值支撑来源与板块整体的区域优势，项目所处区域具有以下几大特征：

区位优势：

友爱镇属四川省小城镇建设试点镇、成都市重点镇，地处成都市环形生态旅游带，

交通优势：

东距县城2公里，距成都市区16公里，距双流国际机场28公里。

成灌高速公路、温（江）彭（州）快速通道和郫花公路贯通全境，已实现村村通、社社通公路，区位优势较为突出。

文化底蕴：

唐代诗人刘禹锡在《陋室铭》中“南阳诸葛庐，西蜀子云亭”，所述“子云”即指西汉一代大儒扬雄，“子云亭”即位于友爱镇子云村。

这里是扬雄先生的故里，在现今的子云村尚有“扬雄墓”，又称“子云坟”。

“扬雄墓”为全国名胜古迹之一，1985年被列为成都市重点文物保护单位。

人文、休闲化特征：

区域集中了多种人文资源，同时现有的观光农业、盆景之乡、东方兰花景观休闲设施也集中于此，区域具有潜在的可开发浓郁的人文、休闲特征。

农业观光示范：

受都江堰水利工程惠泽，走马河、江安河夹镇域而过，土地肥沃，是全国农业旅游示范点，是“农家乐”发源地，被誉为“鲜花盛开的村庄，没有围墙的公园”。

中国盆景之乡：

友爱镇是著名的“中国盆景之乡”，全镇花卉面积近2万亩，农家旅游接待户百余户，形成了以农科村为中心的花木盆景生产、销售和农家旅游基地。

东方兰花艺术：

友爱镇兰花基地历经十余年发展成为500余亩地栽兰草，数十种精品名兰的中国西部最大兰花基地，品种齐全、规格完备、技术雄厚。

（5）区域规划——友爱镇发展目标

有效聚集工业企业，形成具有规模效益的工业产业园区；

农业发展依托农科村和蜀都花卉园区的辐射带动效应，实现对现有花卉苗木的提档升级，以及农科院国家级粮食丰产示范点的高效农业技术优势，发展粮油、无公害蔬菜生产基地；

三产业发展充分发挥全国农业旅游示范点的示范带动作用，不断丰富提升农家旅游内涵，适度开发滨水休闲和绿色生态旅游房地产”的功能、产业布局。

开发杨雄文化资源，有效提升文化品味。

将友爱镇打造成富有农业生态观光、文化休闲魅力、城市和乡村高度和谐的特色产业型城镇。

第二部分发展定位

一、城市定位

城市定位＝休闲之都＋体验无限

作为天府之国四川的核心，古今中外文人墨客无不提及“少不入川”，意即年轻的时候不要进入四川、踏足成都，因为那里安逸的生活恐让人疲于享乐、不思进取。

2600多年前，李冰父子在成都平原建造的伟大水利工程－－都江堰，使得成都从此“水旱从人，不知饥馑”；

成都自古商业繁荣，世界上第一张纸币－－“交子”也诞生在成都；

成都的空气永远那么湿润温和，杜甫在成都写道：

“晓看红湿处，花重锦官城”……一切的自然氛围，都让人理解成都的闲适。

泡茶馆、打麻将、吃火锅……成都人的闲适生活是出了名的。

许多中国人也因此将成