工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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四、鸣谢 2
第一章总论 3
1.1项目背景 3
1.2项目概况 8
1.3研究结论 11
第二章项目区现状和建设条件 12
2.1区域基本情况 12
2.2项目区概况 15
2.3建设条件分析 15
第三章市场分析 19
3.1宏观经济分析 19
3.2城市化发展分析 19
3.3土地市场分析 21
第四章建设内容和工程方案 23
4.1土地整理、植被恢复工程 23
4.2道路工程 24
4.3供电建设点工程 27
4.4给水工程 27
4.5排水及雨水工程 29
4.6通信管道、智能综合布线及综合管道工程 30
4.8公共服务设施 31
第五章环境影响评价 32
5.1环境保护标准 32
5.2现状环境质量状况 32
5.3大营庄片区环境规划目标 35
5.4本项目环境影响及环境保护措施 35
第六章劳动安全和消防 39
6.1劳动安全 39
6.2消防设施 41
第七章组织机构与工程管理 43
7.1组织机构 43
7.2工程管理 44
第八章项目实施进度 46
8.1建设进度安排 46
8.2工程建设管理 47
第九章社会评价 50
9.1项目对社会影响分析 50
9.1.1现状与问题 50
4
9.1.2社会影响分析 50
5
9.2项目与所在地互适性分析 52
9.3社会风险分析 53
9.4社会评价结论 53
第十章投资估算 54
10.1投资估算编制依据 54
10.2投资估算编制范围 56
10.3投资估算 57
第十一章 融资方案 62
11.1项目资本金筹措 62
11.2债务资金筹措 62
11.3债务资金还款计划 63
11.4融资方案分析 63
11.5营销策略 64
第十二章经济效益分析 66
12.1依据与计算说明 66
12.2土地开发的成本 69
12.3项目竣工后土地销售收入估算 69
第十三章风险分析 71
13.1项目主要风险因素识别 71
13.2项目风险估计与风险评价 74
13.3防范及降低风险的对策 76
第十四章结论与建议 78
14.1结论 78
14.2建议 79
西山区xx工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告
前言
一、项目由来
深入推进西部大开发战略，加快昆明市社会经济的发展，积极培育面向滇中新的经济增长极，打造我国面向东南亚，南亚的桥头堡，是国家关于区域发展的重要战略部署。
为了克服全球金融危机对我国社会经济带来的不利影响，国际提出了“保增长、保民生、保稳定”的重大战略措施，保增长、扩内需、调机构成为我国应对国际金融危机、保持经济平稳增长、继续充当世界经济发动机的重要手段。
作为昆明4个主城区之一，西山区位于昆明主城的西南部，区位优势明显。
基础设施建设是扩内需、调结构、保增长喝改善民生的重要内容。
为认真贯彻落实国际土地政策、法规，科学实施土地利用规划，合理安排土地使用的功能分区，提高土地承载能力和产出效益，节约集约利用土地，显化土地的市场价值，增强政府对土地资源的优化配置喝对房地产市场的宏观调控能力，昆明市委、市政府下发了《昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》（昆政发[2010]68号）、《昆明市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知》（昆政发[2010]69号）等重要文件。
本项目旨在深入贯彻落实市委、市政府关于土地开发整理的总要文件精神，加快推进西山区xx工业园区大营庄片区的土地开发整理过程，尽快完成该片区土地一级开发整理和熟化工作，使该区域内土地具备供应条件，提升人居环境和招商引资竞争力，在西山区全面落实国家改善民生、促进经济增长、保障民生和应对国际金融危机的重大战略举措之一。
中国投资协会北京中兴华源投资咨询有限公司承担西山区xx工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究。
项目工作小组成员先后进行了多次实地考察和调研，于有关部门进行了广泛深入的交流。
本《可行性研究报告》实在西山区有关方面的大力协助下完成的。
二、本项目研究的程序
（一）前期准备
1、对国家、云南省、昆明市和西山区有关产业发展、城乡建设方面的法规政策
82
进行研究；
2、拟定研究工作计划，进行员工分工。
（二）实地考察阶段
1、对研究报告中涉及土地状况、土地资源的开发潜力、生态环境概况等进行调研；
2、对昆明市西山区产业发展需求情况调研；
3、对区及周边的社会经济、自然环境条件、生态环境条件、旅游开发情况进行全面调研；
4、对西山区xx工业园区大营庄片区及其周边地区的城镇建设和交通条件建设情况进行调研。
（三）报告编制阶段
1、编制初稿汇报；
2、报告修改、终稿审定。
三、研究成果
《西山区xx工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告》
四、鸣谢
在可行性研究过程中，得到昆明市西山区人民政府、海南正和实业集团股份有限公司等有关部门的大力支持和帮助，在此，特别表示忠心的感谢！
1.1项目背景
第一章 总论
1.1.1项目名称
项目名称：
西山区xx工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目。
1.1.2建设业主
海南正和实业集团股份有限公司作为项目投资人，由其下属的全资子公司云南正和实业有限公司执行项目建设。
（1）成立时间的资产概况
海南正和实业集团股份有限公司于1984年8月经原中国人民银行海南行政区分行批准首次发行股票，公司注册资本为122,011.7545万元，于1966年10月8日在上海证劵交易所上市，证劵代码：
600759。
截止2011年3月31日，公司资产总额为
390,411.275968万元。
云南正和实业有限公司是海南正和海南正和实业古风有限公司的全资子公司，于2010年9月7日正式成立，注册资金3,000万元。
（2）性质和机构
海南正和实业集团股份有限公司为我国上海证劵交易所上市的公司，法定代表人为董事长：
林瑞，主管会计工作负责人：
叶耀华。
海南正和实业集团股份有限公司系依照公司法喝其他有关规定成立的股份有限公司。
云南正和实业有限公司是由海南正和实业集团股份有限公司全额在西山区组建的项目执行公司。
2010年8月16日，海南正和实业集团股份有限公司与昆明市西山区政府签署了《西山区xx工业园区大营庄片区土地一级开发整理合作协议》，负责大营庄片区的一级开发整理，根据协议，由海南正和实业集团股份有限公司出资在昆明市西山区成立一家注册资本不低于三千万元人民币的项目公司，作为项目法人运作大营庄片区土地一级开发整理工作。
云南正和实业有限公司设董事会，成员三人，设董事长一名，现任法定代表人为董事长：
游祖雄。
公司设经理一名，由董事会决定聘任或解雇。
（3）公司宗旨
海南正和实业集团股份有限公司的宗旨：
以服务社会会、回报股东为宗旨，本着
“诚信、协作、严谨、实干”之精神，锐意创新，不断开拓，努力把公司建设成为发
展稳健，竞争力强，经济效益良好的上市公司，给股东以最大的回报。
（4）公司经营范围
项目投资人海南正和实业集团股份有限公司的经营范围：
房地产开发、租赁、经营、管理：
国内外贸易；
旅游资源、旅游产品的开发、经营、服务；
建筑材料生产、销售。
能源基础产业投资、开发、经营；
矿产业投资开发、林业的投资开发经营；
高新技术项目及产品的投资、开发、生产与经营。
项目执行公司云南正和实业有限公司经营范围：
项目投资以及对所投资项目进行管理；
广告设计、代理、发布；
组织文化艺术交流活动（不含演出）；
农业技术的研究开发；
建筑材料的销售；
彩钢瓦的生产销售。
（5）公司运营模式
坚持“政府主导，多元化投资，市场化运作”的投融资总体思路，努力吸引外资和民营资本，实行市场化运作，实现多元化的投融资体系。
1.13报告编制依据
1.《中华人名共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011年3月）；
2.《中华人民共和国土管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修正）；
3.《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
4.《中国人民共和国森林法》（1998年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二次会议修正）；
5.《中华人民共和国文物保护法》（2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；
6.《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）；
7.建设部《城市规划标准》（GB50188-2007）；
8.《国务院村庄和集镇规划建设建设管理条例》；
9.《关于加大统筹城乡发展力度 进一步行市农业农村发展基础的若干意见》（国发
[2010]1号）；
10.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；
11.《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）；
12.《云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
13.《昆明城市总体规划（2008-2020）》
14.《昆明市与城镇体系规划》；
15.《昆明市马街片区控制性详细规划》；
16.《昆明市西山区xx工业园区大营庄片区控制性详细规划》；
17.《城市居住区规划设计规范（GB50180-1993）》；
18.《城市道路交通绘画设计规范（GB50220-1995）》；
19.《城市工程管线综合规划规范（GB50289-1998）》；
20.《城市给水工程规划规范（GB50282-1998）》；
21.《城市电力规划规范》（GB50239-1999）》；
22.《城市排水工程规划规范（GB50318-2000）》；
23.《污水综合排放标准（QB8978-1996）》；
24.《城市
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