上海美罗城：国内传统商业项目改造典范Word文档下载推荐.docx

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零售55%、餐饮35%、娱乐3%、配套7%

商铺面积占比

零售35%、餐饮33%、娱乐24%、配套8%

▼

02| 

各楼层业态业种分析

B1层

零售45%、餐饮52%、娱乐0%、配套3%

零售60%、餐饮39%、娱乐0%、配套1%

以餐饮美食为主要业态

中档定位，满足一般白领的需求

▼业态布局

布局特征：

距离地铁站连接口较远的顶端处

布局了快时尚品牌店（认牌消费）

中西快餐（需人流量多）

家居家纺集合店（流行品牌）

以目的性消费吸引客流

消化商场面积

1F层

零售68%、餐饮32%、娱乐0%、配套0%

零售58%、餐饮42%、娱乐0%、配套0%

1F层仅包含零售及餐饮内容

有44个品牌商家，以零售业态为核心（30家）

以中档偏高年轻潮流品牌为主

在商场主入口处

一边排布了知名的西式快餐-肯德基

另一边排布了潮流时尚的鞋类集合店

还有化妆品、黄金珠宝、手工艺品

与现代化的购物中心一层的经营品类排布相似

距地铁口近的走道

两边排布了男女时装、电子产品、轻餐饮

能较好适应年轻时尚白领的消费需求

而非家庭式消费业种

转角的顶端死角处排布了餐饮店、便利店

较好地利用了商场不同位置的经营价值

2F层

零售76%、餐饮21%、娱乐0%、配套3%

零售67%、餐饮32%、娱乐0%、配套1%

2F层仍以零售为主要业态

在动线尽端布置目的性消费的休闲餐饮

实际商业经营价值较高

一定程度上能够保证商业的租金收益

二楼是出租金效益的楼层

因此零售购物比重大

商场两端都为顶端死角

配置了租金相对低的餐饮业态

楼层的转弯处端头布局了男女时装集合店

较好地实现了商铺租赁目的

以大店/次主力店形式引领业种经营

为适应年轻白领消费需求

还配置了多家时尚眼镜店

3F层

零售45%、餐饮40%、娱乐6%、配套9%

零售27%、餐饮36%、娱乐34%、配套3%

3F层分布齐全的四大业态

含33个品牌

包含运动健身/智能家居/智慧医疗

凸显以年轻白领及时尚家庭客群为出发点的配置需求

商场两端死角处

排布了目地性消费的餐饮业态

商场转角大面积处

排布了运动健身（属于次主力店）

三层的四大业态齐全

说明其经营价值在下降（不如规模型购物中心）

零售购物业种配置了电子数码

为了适合年轻商务人士的需求

4F层

零售37%、餐饮47%、娱乐3%、配套13%

零售23%、餐饮49%、娱乐16%、配套12%

3F层以餐饮数量最多

且以特色餐饮为主，单铺面积较大

含30个品牌，包含电子数码/宠物店

四层的经营业态业种与三层布局相似

只是餐饮业种配置有所增加

说明楼层越往上经营价值越往下掉

5F层

零售20%、餐饮40%、娱乐20%、配套20%

零售8%、餐饮10%、娱乐79%、配套3%

4F层以餐饮数量最多

且以特色餐饮为主

单铺面积较大

含10个品牌，其中包含大众书局、上剧场

五层的业态就是娱乐、餐饮

书店属于与影院搭配

6F层

零售0%、餐饮50%、娱乐0%、配套50%

零售0%、餐饮60%、娱乐0%、配套40%

6F层仅2个品牌

分别为新加坡大食代美食广场及美容SPA

仅用目的性消费主力店填铺

解决高楼层对导客的阻碍

六层涵盖餐饮/服务配套两类

只有2个商家

7/8F层

上海美罗城楼层设计较高

且高楼层与商场主要垂直交通不连通

7层配置好乐迪品牌KTV

8层配置服务配套类梵音瑜伽

充分体现高楼层目的性消费的特征

七层的业态就是娱乐，服务配套两类

也只有2个商家

整体业态布局总结

项目体量约6.7万㎡

商家数量198家，共有38类业种

零售以化妆品/钟表眼镜/男女时装为主

餐饮以特色餐饮/美食广场为主

娱乐以影院/剧场为主

服务配套业种新兴且丰富

满足了时尚家庭客群及年轻白领的需求

项目整体配置多时尚品牌

凸显了商场年轻活力的主题

如B1层流量经营特征明显

与地铁直接连通

通道两侧配置内衣、饰品

引入日本人气化妆店COCOKARAFINE

商场1F布局时尚化妆品零售与网红品牌

整体经营档次及人气值明显提升

二层为了提高租金收益

以零售服饰/家居/化妆品集合店填铺

在动线尽端配置大型休闲餐饮主力店

满足家庭及年轻客群日常消费需求

商场三层针对商圈内白领人群及年轻家庭客群

配置了大量数码科技集合店/医疗健身/蜂巢家居

四层以餐饮大铺为主（均配置室内外摆区）

零售及配套穿插其中

商场五层及六层凸显了商场文化及娱乐的定位

引入上剧场、上影影城、大众书局

及本地装饰风格的美食广场

项目总结

上海美罗城商业

作为徐家汇核心商圈最典型的改造型商业

从开业之初至今，经过十年调整

商业经营内容在市场变化下不断优化

室内设计不断创新+招商运营凸显主题

是其成功的核心要素

从全国知名的电子卖场到网红打卡地

适应性地配置商业内容

以文化娱乐业态为核心

以潮流零售、网红餐饮为引爆点

此外，商场决策者在时代巨浪中作出了精准定位

把核心客群放在年轻白领、普通家庭客群身上

在众多高端百货云集的徐家汇商圈中

始终抓住商业主题“时尚潮流”

错位竞争，因而获得巨大成功