房地产开发质量管理体系Word格式.doc
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（二）质量管理体系的内容
（1）组织结构质量管理体系中组织结构是指企业为实现质量管理目标,在相应的管理工作中进行分工协作，在职务范围、责任、权力方面所形成的结构体系。
组织结构的本质是员工的分工协作关系.这个结构体系的内容主要包括:
l职能结构即完成成本管理目标所需的各项业务工作及其关系，包括机构设置、业务分工及相互关系。
l层次机构又称组织的纵向结构,即各管理层次的构成.在成本管理工作中，管理层次的多少，表明企业组织结构的纵向复杂程度。
宜设置为3—4个层次，即：
公司层次（分公司）项目层次,岗位层次。
l部门机构又称组织的横向结构,即各管理部门的构成。
与质量管理相关的部门主要有党政工团、计财、审计、技术、人事、管理、劳动物资、生产及负责企业制度建设工作的部门.
l职权机构即各层次、各部门在权力和责任方面的分工及相互关系。
由于与质量管理相关的部门较多，在纵向结构上层次也较多,因此,在确定质量管理的职权结构时，一定要注意权力要有层次，职责要有范围，分工要明确，关系要清晰，防止责任不清楚造成相互扯皮推诱，影响管理职能的发挥。
（2）具体程序程序是为进行成本管理活动所规定的途径。
这个“途径”应该是最简捷的途径。
程序一般应形成文件,称为“程序文件”。
编制书面的或文件化的程序,其内容通常包括：
活动的目的、范围、职责、权限和工作程序；
在工作程序中又要规定：
做什么？
谁来做？
何时、何地做?
如何做?
使用什么材料、设备和文件做?
做到什么程度？
如何对活动进行控制和记录。
（3）过程和资源质量管理是贯穿整个发开过程而发生的一个动态过程，需要全员参与。
（三）质量管理体系部门构成
图1—1***＊房地产有限公司组织机构图
图1-2房地产开发组织结构图
二、部门职责
公司办公室：
1、负责对公司会议精神和领导指示贯彻落实情况进行督办检查与协调,协助公司党政领导联系、传达、组织、协调、督促、处理各项日常工作事务；
2、负责公司各类文件资料、档案资料的收集、归档、保管、使用，维护档案安全,完成档案管理检查升级达标工作；
管理部：
１、负责公司各部门/各单位间信息的交流，并负责与相关方的沟通联络；
负责公司信息化系统建设与管理；
负责公司系统网站管理；
负责公司局域网建设、管理及维护工作,组织实施办公自动化工作,并负责办公自动化设备的维护、检修工作;
２、负责公司的一体化管理体系运行；
负责公司管理流程、管理标准的制定与完善；
负责公司管理规章制度的完善，建立完整的管理体系；
负责公司质量管理体系建设及质量认证相关工作；
督促、协助下属公司制定与公司相应的各项管理制度,包括工作标准、工作责任、业务流程、协作关系、考核办法等，使各项管理工作逐步纳入标准化、规范化的管理轨道;
３、负责收集与一体化管理体系控制活动有关法律法规和其他要求，确认其适用性;
４、负责组织贯彻落实安全环保等有关法规和政策及管理标准，负责合规性评价.
５、协调、指导所属单位的质量、安全环保监督管理和重大质量、安全环保改进活动；
６、负责公司整体管理运行的监控工作,负责公司内部审核与管理评审的组织工作.
７、负责一体化管理体系策划的控制,研究公司的职能、职权划分，协调各部门之间的工作关系,提出组织机构的设置和调整方案；
８、负责对公司各职能部门履行管理职责的情况和效果进行评审、考核；
人力资源部：
１、负责组织全体员工的培训工作，制定培训计划并组织实施，建立培训档案做好培训记录；
２、负责公司员工的招聘、录用、调配工作;
负责各二级单位之间员工流动的审批工作，并办理有关手续.对各二级单位的人事调配、培训、劳动工资管理等工作起协调、服务、监督与管理作用。
３、负责公司员工专业技术资格评审的初审、报送手续和专业技术职务的考核及聘任工作。
负责办好特种作业人员的培训、发证、复审工作.
市场开发部
１、根据公司发展需要，进行房地产开发的市场调研，为确定公司房地产开发的投资策略和投资计划提供依据；
２、房地产市场的信息收集、整理、分析与反馈，投资机会研究,市场拓展和新项目酝酿，资源搜索；
房地产开发项目策划和项目的可性行分析,包括选址看地、组织开展技术、经济、社会全方位可行性分析;
３、房地产开发项目全过程的跟进与监控管理，保证项目策划意图的实施；
包括参与项目规划方案设计和产品设计,参与企业形象宣传和品牌推广、参与制定物业管理方案；
４、根据公司的营销方针和目标,审核开发楼盘和其他房地产项目的营销策划方案;
５、组织进行开发楼盘价格的拟定;
销售管理制度的拟定与实施
监控和协调销售网络和销售团队的建设与管理;
６、负责对供方（物资和外包）进行评定，做好评定（招标过程）记录，建立合格供方名录；
７、负责制定采购计划,并实施采购；
８、负责对采购物资进货检验，对不合格物资进行处置；
保证采购环保型材料。
技术工程部
１、技术工程部负责公司房地产开发的技术、成本、质量、工程（含项目管理）归口管理工作.负责新开发项目“三同时"
相关技术监管工作。
２、审核分公司提供的项目规划和建筑设计任务书、开发建设标准、设计合同,提出相应的意见和建议。
３、按照项目策划书的要求审批规划和建筑设计任务书，对选择的设计单位进行审查确认，负责核查分公司审查的方案、规划和建筑设计图纸、施工图纸.
４、参与项目重点环节的管理与控制，对重大设计变更、重大工程专业进行协调工作。
对重大工程事故及工程技术问题提出处理方案。
５、负责二级单位水、电、暖、动力技术方案的审核，参与设备选型采购与招投标、合同签订、验货与安装调试、竣工验收等过程。
６、负责重大项目水电暖动方案的调研。
７、对在建工程质量进行检查.
开发分公司：
１、贯彻执行公司管理方针、管理目标，制定本单位的管理目标
２、按照公司《管理手册》要求，建立健全本单位的管理体系并保持有效运行；
３、对所承担的业务范围内的开发、服务和产品的质量负责；
４、负责质量目标、计划的贯彻与实施
５、负责施工过程中质量管理各项工作
置业公司：
２、按照公司《管理手册》要求,建立健全本单位的管理体系并保持有效运行；
３、对所承担的业务范围内的开发、服务和产品的质量负责;
三、工作流程
见图
四、项目质量管理的主要内容
（一）决策阶段的质量管理
此阶段质量管理的主要内容是在广泛搜集资料、调查研究的基础上研究、分析、比较，决定项目的可行性和最佳方案。
（二）施工前的质量管理
施工前的质量管理的主要内容是：
1.对施工队伍的资质进行重新的审查，包括各个分包商的资质的审查。
如果发现施工单位与投标时的情况不符,必须采取有效措施予以纠正。
2。
对所有的合同和技术文件、报告进行详细的审阅.如图纸是否完备，有无错漏空缺，各个设计文件之间有无矛盾之处，技术标准是否齐全等等.应该重点审查的技术文件除合同以外，主要包括：
（1）审核有关单位的技术资质证明文件；
（2）审核开工报告，并经现场核实；
（3）审核施工方案、施工组织设计和技术措施；
（4）审核有关材料、半成品的质量检验报告；
（5）审核反映工序质量的统计资料；
（6）审核设计变更、图纸修改和技术核定书；
（7）审核有关质量问题的处理报告；
（8）审核有关应用新工艺、新材料、新技术、新结构的技术鉴定书；
（9）审核有关工序交接检查，分项、分部工程质量检查报告；
（10）审核并签署现场有关技术签证、文件等.
3．配备检测实验手段、设备和仪器，审查合同中关于检验的方法、标准、次数和取样的规定。
4．审阅进度计划和施工方案。
5．对施工中将要采取的新技术、新材料、新工艺进行审核，核查鉴定书和实验报告.
6．对材料和工程设备的采购进行检查，检查采购是否符合规定的要求。
7．协助完善质量保证体系。
8．对工地各方面负责人和主要的施工机械进行进一步的审核。
9．做好设计技术交底，明确工程各个部分的质量要求。
10．准备好简历、质量管理表格.
11．准备好担保和保险工作。
12．签发动员预付款支付证书。
13．全面检查开工条件.
（三）施工过程中的质量管理
1．工序质量控制包括施工操作质量和施工技术管理质量.
（1）确定工程质量控制的流程；
（2）主动控制工序活动条件，主要指影响工序质量的因素；
（3）及时检查工序质量，提出对后续工作的要求和措施;
（4）设置工序质量的控制点。
2．设置质量控制点对技术要求高，施工难度大的某个工序或环节,设置技术和监理的重点，重点控制操作人员、材料、设备、施工工艺等;
针对质量通病或容易产生不合格产品的工序，提前制定有效的措施，重点控制;
对于新工艺、新材料、新技术也需要特别引起重视。
3．工程质量的预控
4．质量检查包括操作者的自检，班组内互检，各个工序之间的交接检查；
施工员的检查和质检员的巡视检查；
监理和政府质检部门的检查。
具体包括:
（1）装饰材料、半成品、构配件、设备的质量检查,并检查相应的合格证、质量保证书和实验报告；
（2）分项工程施工前的预检;
（3）施工操作质量检查，隐蔽工程的质量检查；
（4）分项分部工程的质检验收；
（5）单位工程的质检验收；
（6）成品保护质量检查。
5．成品保护
（1）合理安排施工顺序，避免破坏已有产品；
（2）采用适当的保护措施；
（3）加强成品保护的检查工作。
6．交工技术资料主要包括以下的文件：
材料和产品出厂合格证或者检验证明,设备维修证明；
施工记录；
隐蔽工程验收记录；
设计变更,技术核定，技术洽商；
水、暖、电、声讯、设备的安装记录;
质检报告；
竣工图，竣工验收表等.
7．质量事故处理一般质量事故由总监理工程师组织进行事故分析，并责成有关单位提出解决办法。
重大质量事故,须报告业主、监理主管部门和有关单位,由各方共同解决。
（四）工程完成后的质量管理
按合同的要求进行竣工检验，检查未完成的工作和缺陷，及时解决质量问题。
制作竣工图和竣工资料。
维修期内负责相应的维修责任.
五、开发质量管理相关制度
（一）、工程项目质量管理制度
1．总则
工程项目质量管理的目的是，为项目的用户（顾客、项目的相关者等）提供一个高质量的工程和服务，令顾客满意，关键是过程和产品的质量都必须满足项目目标.项目质量管理过程和目标适用于所有项目管理职能和过程,还包括项目决策的质量、项目计划的质量、项目控制的质量等。
项目质量管理的主要
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