文化中心项目建设商业计划书Word文档下载推荐.docx

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1.4项目开发建设的必要性 10

1.4.1城市文化产业迅速发展的需要 10

1.4.2人民日益增长的文化需求的需要 10

1.4.3项目所在地周边环境的需求 10

1.4.4商业地产市场的需求 11

1.4.5高端商务市场的需求 11

1.4.6提高城市文明形象的需要 11

1.5主要技术经济指标 12

1.6结论及建议 12

1.6.1结论 12

1.6.2建议 14

第二章市场调查分析 15

2.1房地产市场宏观形势分析 15

2.1.1政策环境 15

2.1.2经济环境 16

2.1.3社会环境 17

2.1.4技术环境 18

2.2某某市房地产市场表现 18

2.3某某市南门附近房地产市场分析 19

2.3.1南门写字楼市场的供、需状况分析 19

2.3.2南门公寓市场的供、需状况分析 19

2.4项目的SWOT分析 21

2.4.1优势 21

2.4.2劣势 22

2.4.3机会 22

2.4.4威胁 23

2.5项目的初步定位 23

2.5.1目标客户定位 23

2.5.2项目功能定位 24

2.5.3品牌形象定位：

西北首席文化体验中心——某某文化生活综合体 24

2.5.4价格定位 24

第三章项目的建设条件 25

3.1项目建设自然条件 25

3.2项目建设用地条件 26

3.3项目市政配套条件 26

第四章项目的规划设计方案 27

4.1规划设计方案的指导思想 27

4.2总体设计思路 27

4.2.1设计理念 28

4.2.2道路交通体系规划 28

4.2.3商业设计 29

4.2.4写字楼和商务公寓设计 30

4.3项目技术指标 30

第五章项目的实施进度安排 31

5.1项目前期工作计划 31

5.2项目建设阶段计划安排 32

5.2.1项目进度安排的依据 32

5.2.2进度安排原则 32

5.2.3项目实施的进度计划 32

第六章项目初步营销方案策划 34

6.1项目市场推广 34

6.1.1推广准备 34

6.1.2总体推广手段 34

6.1.3阶段推广手段 35

6.2项目销售 37

6.2.1销售方式 37

6.2.2销售准备 37

6.2.3销售理念 38

6.2.4销售策略 38

6.2.5品牌策略 39

6.2.6形象策略 39

6.3价格定位 40

6.3.1写字楼定价（采用市场定价法） 40

6.3.2公寓定价（采用市场定价法） 41

6.3.3商业定价 43

6.4销售面积实现计划及销售收入回笼计划 44

第七章项目的总投资估算 45

7.1项目总投资估算的依据 45

7.2项目总投资估算的原则 45

7.3项目总投资估算 46

7.4项目总投资的资金来源 50

第八章项目财务分析 52

8.1财务评价基础数据的测算 52

8.1.1基准收益率的确定 52

8.1.2计算期的确定 52

8.2盈利能力分析 52

8.3清偿能力分析 53

8.4盈亏平衡分析 53

8.5评价结论 54

第一章总论

1.1项目提出的背景

国家“十二五”规划从推动科学发展的高度提出了未来我国文化发展的目标和任务，强调“在以经济建设为中心的同时，自觉把文化繁荣发展作为深入贯彻科学发展观的一项重要内容，进一步推动文化建设与经济建设、政治建设、社会建设及生态文明建设协调发展”。

我省历史悠久，文化遗存丰富，文化积淀深厚，发展潜力巨大。

近年来，为促进文化产业加快发展，省委、省政府相继出台了《某某省文化产业发展纲要》、《某某省人民政府贯彻国务院关于非公有资本进入文化产业若干决定的实施意见》（陕政发〔2005〕35号）、《某某省人民政府办公厅转发省财政厅省委宣传部关于支持文化事业发展若干经济政策意见的通知》、《关于加快推进文化体制改革和文化产业发展的意见》《某某省人民政府办公厅关于印发加快发展我省文化产业若干政策》等一系列规范和促进文化产业发展的文件，有力地促进了文化事业的繁荣和文化产业的发展。

某某省提出建设西部文化强省，标志着某某文化产业进入新的高速增长期。

2013年某某蓝皮书公布:

“2012年某某文化产业的增量估计超过500亿元，成为某某经济的支柱之一。

2015年，某某省文化产业的增加值将占全省GDP的5%以上，成为某某国民经济重要的支柱性产业；

2020年某某文化产业增加值将在

„十二五‟的基础上再翻一番，全省城乡居民人均文化消费占总消费支出的比重将居全国中上水平”。

同时，文化产业成为带动某某旅游业、房地产业乃至第三产业快速发展的动力源。

2011年世园会在某某的成功举行，不仅提高某某古城在国际上的名声，更加推动某某文化产业的迅速发展。

但某某文化产业发展规模远远与“世界四大文明古都”的历史地位不符，整个城市缺乏一个大型的文化中心。

在此背景下，“文化中心”项目的建设对于促进某某文化产业的发展和提高某某国际化大都市的城市形象具有重要意义，因此“文化中心”的建设刻不容缓。

某某省人民政府对该项目的建设也给予了很大关心。

相信随着某某市文化产业的迅速发展及人民日益增长的文化需求，

文化中心项目将会成为某某乃至整个某某省的“文化、休闲、娱乐”中心，取得文化及商业的巨大成功。

1.2项目概况

1.2.1宗地位置

“某某文化中心”项目位于某某市南门外南关正街111号，南门广场东南角。

西邻某某城市主干道南关正街，东临体育馆东路，南临某某省人民代表大会常务委员会，西面与长安国际相望，与地铁2号线永宁门站接驳。

本项目处于某某市城市总体规划的一级商业区，城市核心区域内。

1.2.2宗地现状

项目所在区域的地面没有待拆迁的建筑物；

项目所属地块的地质条件稳定，三通一平工作已完成；

项目毗邻城市主要干道，交通方便；

项目周边配套设施基本完善；

市政给水、排水、电力、电信、热力、天然气集中管线等市政基础设施与道路已建设，项目开发只需从市政接驳点接入，各项设施均能够满足项目开发建设的要求。

该项目土地分为三块，用途分别为划拨、商务和住宅用地。

按照某某市城市规划要求，对该区域建筑没有特别限制。

该项目规划用地面积为55.6亩，规划总建筑面积为225696.28平方米，可售面积为138772.66平方米，其中可售公寓面积38518.9平方米，可售写字楼面积60527.36平方米，可售商业部分39726.4平方米。

产品类型主要为文化中心、5A甲级写字楼、公寓、商铺。

本项目容积率为4.51，建筑密度46.9%，绿地率为22.29%。

1.2.3项目周边环境配套

项目周边交通便利，各种生活配套设施完善，具体如下：

（1）交通：

项目周边区域内共有五条主干道，其中公交线路主要有：

游6、游7、12路、16路、26路、29路、36路、40路、46路、213路、216路、222路、239路、321路、323路、402路、405路、501路、K600路空调、603路、K605路空调、K609路空调、706路、910路等，公交线路通往市区的各个方向，项目东临某某地铁2号线地铁口，交通便利，已经形成了相当成熟的交通网线。

（2）医疗卫生：

项目区域内有某某红十字会医院、某某市第一医院、某某市眼科医院、某某省人民医院、协同医院等大型甲级医院，以及多个社区卫生服务中心，医疗设施发达。

（3）院校：

项目区域内有南门小学、某某市第六中学、振兴小学、百汇幼儿园、某某广播电视大学、某某老年大学松路分校、某某卫生学校、某某商贸旅游学院、西北工业大附属中学、百汇双语幼儿园等。

（4）银行：

中国工商银行南门支行、农业银行某某分行、汇丰银行某某支行、东亚银行南门支行、某某银行南关正街支行、中国银行长安路支行、中国银行ATM、农业银行ATM、招商银行ATM、交通银行ATM、工商银行ATM、邮政储蓄ATM、建设银行ATM、东亚银行ATM等。

（5）商场：

附近有长安国际、某某基金大厦、国贸春天广场、世纪金花旗舰店、哈根达斯美食店、某某中惠百货、好日子超市、西北豪华购物城等，乘地铁2号线一站可直达城市中心商务区钟楼购物。

1.2.4开发商简介

本项目由某某金泰恒业房地产有限公司开发建设。

某某金泰恒业房地产有限公司是某某能源集团全资子公司，2002年10月注册成立，注册资本金6亿元。

房地产开发企业一级资质，中国房地产百强企业。

通过国家ISO9000质量、ISO14000环境和OHAS18001职业健康安全三项标准体系认证。

公司主营土地开发、房地产开发、销售、租赁，兼营物业管理、项目投资、高新技术产品的开发销售等。

公司成立以来，完成和正在开发建设房地产项目12个，总规划面积近800万

平米，总投资规模近300亿元，累计开发建设面积200万平米、竣工面积90万平

米，实现销售收入42亿元、利润总额4亿元，上缴税金5亿元。

公司成立以来以做强、做大、做优、做出特色为目标，确定了“高起点定位，高标准起步，高标准规划、高效率管理的”四高标准；

坚持走好三条发展之路，即

“科学地产引领人居进程”科学地产创新之路、“给您一生关怀”品牌创建之路，“三标”管理运营提升之路；

坚持把好四个关键环节，即超前的策划定位、精细的项目建设、多元的市场营销和全程的物业服务，全方位打造公司的核心竞争力，使公司在近十年的发展进程中，始终保持着又好又快的发展势头。

公司率先在全国提出了科学地产引领人居进程的科学地产八大标准，始终秉承

“创造建筑之美，成就生活梦想”的企业使命，“诚信、协作、创新、超越”的企业精神，“融心融智，至诚至真”的核心价值观，“引领人居进程，做最具关怀的科学地产企业”的企业愿景。

公司现已完成了涵盖房地产开发全过程的41个《业务流程体系文件》和36个《作业指引》；

编制了高于国家标准的2万余字的《设计质量内控标准》、《施工质量内控指南》；

制定了《组织管理手册》、《责权体系管理手册》、

《质量、环境、职业健康安全管理手册》、《综合管理手册》和《岗位说明书》；

制定完成各类规章制度200余项；

编制了规范员工行为的《员工手册》。

同时创建了公司、项目网站，建立了包括OA办公自动化在内的财务、销售、成本、人力资源网络管理体系。

公司先后荣获“中国责任地产TOP50“、“某某十大地产旗舰开发商”、“某某地产十大诚信开发商”、“某某建设房地产行业十大品牌企业”、“某某省质量服务信誉AAA级单位”、“某某省守合同、重信用企业”、“某某市环保诚信十佳单位”、“某某地产15年杰出贡献企业”和“某某地产15年最具爱心企业”奖等60余项奖和项

目奖项30多个。

特别是2008年被中国房地产协会等四家权威机构评为“中国房地产百强企业”,被某某省委宣传部、发改委、商务厅和全国品牌推进委员会等单位