南京新开盘价格测评：世茂外滩新城Word格式文档下载.docx
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17049元/平方米
2、成本法测评项目价格为：
16664元/平方米
3、典型投资收益法测算项目价格为：
16269元/平方米
结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的4月测评价格为16800元/平方米。
【项目要点】
l地理位置：
世茂外滩新城地处南京长江、秦淮河口，属南京市政府规划中的“现代化滨江城区”的滨江版块。
世茂外滩新城总建筑面积107万平方米。
l户型特点：
户型上采用三梯四户和三梯两户设计，客厅及主卧室多朝江面，配以大面积落地窗。
更加注重居住的舒适度与功能性。
l企业实力：
世茂集团，是以房地产开发为主的国际化企业集群。
现已经发展成为以“世茂房地产（0813.HK）”及“世茂股
份（600823.SH）”两家控股上市公司为核心的大型企业集团。
经过近二十年的发展，世茂已经成为中国房地产界领袖企业之一。
l周边配套：
项目周边配套齐全，一期与南京市第一幼儿园携手打造社区幼儿园。
项目还配有室内恒温泳池、电子资料室、书吧、酒吧、健身房等多重功能空间，保证健康运动享受。
项目基本信息
项目名称 世茂外滩新城地理位置 下关南通路99号所属区域 城北板块下关区
开发企业 南京世茂房地产开发有限公
司
占地面积 48.49万平方米
建筑规模 106.68万平方米
物业类型 普通住宅（70年产权）交房标准 精装修
开盘时间 预计2011年4月16日入住时间 待定
周边配套有医院、银行、超周边配套 市、学校，靠近南京火车西
站和下关汽车站。
主力户型信息
主力户型 86-257平米使用率 暂无
单套总价 208万元
（按124平米两居计算）
首付款 62.4万元（首付30%）
贷款年限 20年
贷款方式 商业/公积金
月均还款 10941元/9211元
如需了解更详细报告，请与中国指数研究院联系，电话:
025-84789075
一、市场比较法
1、选取可比实例
根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。
别
比较因素条件说明
测评对象及对比案例
比较因素
测评对象
对比案例A
复地新都国际
对比案例B
润开华府
对比案例C
江雁依山郡花园
销售均价
17238
19500
17000
交易日期交易情况
未开盘
2011年4月
正常
区 地理位置
城北板块
域 交通便捷度
较便捷
便捷
因 周边环境
较好
好
素 区域配套
较完善
完善
土地用途
住宅
建筑形态
板塔结合，超高
板楼，多层
板塔结合，高层
容积率
2.3
1.7
1.99
1.5
个 绿化率
38%
40%
39%
35%
因 户型设计
80%
87%
素 装修情况
精装修
毛坯
社区配套
开发企业品牌
世茂地产
复地集团
润开置业
下关城建
2、因素修正
（1）交易情况修正：
由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。
（2）区域因素修正：
三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域
因素修正系统。
（3）个别因素修正：
主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。
3、修正结果
比较修正条件指数
测评对象及对比案例比较因素
测评对象世茂外滩新城
交易日期
100
交易情况
区域因素
106
102
个别因素
98
比准价格
15957
18773
16417
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。
经过计算，三个可比案例的比准价格分别为15957、
18773、16417元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为17049元/平方米。
二、成本法
根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。
典型房地产开发经营模式测算
序号 项目 取费基础 费率 金额（万元）地块于2003年7月4日成交，规划建筑面积106.68万平方米，成交总价
1土地成本 180000万元，楼面地价1687元/平方米。
假设年土地增值收益率为20%， 706532
时间修正至2011年3月。
2开发成本
建安成本A 约1700元/平方米 181356
红线内市政费用B 建安成本A 12% 21763
基础设施配套费用C 建安成本A 12% 21763
勘察设计费用D A+B+C 8% 17991
3 管理费用 1+2 3% 28482
以开发周期3.5年（其中半年准备期，3年建设期），土地费用在准备期
4投资利息 均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计第一年投入50%， 177623
第二年投入30%，第三年投入20%，年利率假设为6%。
5销售费用 房地产总价V 3% 53331
6销售税费 房地产总价V 7% 124439
7开发利润 房地产总价V 25% 444427
房地产总价V 1777706万元 单价 16664元/平方米
三、典型投资收益法
根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。
根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型租金为4500元/月，每年的租金按同比上涨5%，空置率按5%每年12个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。
与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。
年份潜在毛收入
空置和收租损5%有效毛收入
运营费用8%
净运营收入
期末转售净收益持有期NPV（6.3%）
房地产总价V
1
54000
2700
51300
4104
47196
2
56700
2835
53865
4309
49556
59535
2977
56558
4525
52034
4
62512
3126
59386
4751
54635
5年后按2.5%净收益率出售，转售税费3%
216631
2277594
期末转售NPV（8%）
单价
5
65637
3282
62355
4988
57367
2225841
2060964
16269
典型投资者收益模式测算
四、测评价格确定
通过全面市场调查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场比较法、收益法、成本法测评项目市场价格。
根据三种评估方法权重比例，经过详细准确的测算，最终确定项目2011
年4月开盘合理价格为：
16800元/平方米。
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