物业管理方案（展览馆）Word格式文档下载.docx
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第三节清洁保洁服务1
第四章应急处理预案
第五章管理规章制度68
第一节主要规章制度目录68
第二节企业内部管理岗位职责、作业规程及工作标准
第八章物业档案资料管理99
第一章测算报价
展览馆保安、保洁服务费报价表
一、人员编制：
序号
岗位设置
岗位人数
备注
1
秩序维护员
6
1、一楼（白班）：
2人2、二楼（白班）：
1人3、车管人员（白班）：
1人4、夜间值班人员：
1人5、调休人员：
1人
2
保洁员
4
1、一楼（白班、含室外保洁）：
1人3、调休人员：
1人
合计
10
二、测算标准
项目
金额（元/月/人）
一
工资
1300.00
员工要求标准高，年龄均在35岁以下，均为1.75米以上，退伍军人优先。
社保统筹
522.39
按法定最低标准基数1583元*33%
3
福利费
95.00
按一个月工资标准计（1140元）
服装器材费
100.00
含对讲机等折旧
5
法定加班
144.14
年法定假11天计算、1140/21.75*3*11
超时加班
314.48
法定工作时间21.75天之外超时算加班,暂按32小时/月.人加班时间计（六天工作制），工资按1140/21.75/8小时*1.5倍工资*32小时。
7
合理利润
99.04
综上之和*4﹪（法定为6﹪—10﹪）
8
法定税费
142.92
综上之和*5.55﹪（政策规定）
合计（元/月·
人）
2717.97
二
保洁
1140.00
年龄要求平均在40岁以下
服装费
20.00
保洁日常工具
20元/人.月
法定工作时间21.75天之外超时算加班，暂按32小时/月.人加班时间计（六天工作制），工资按1140/21.75/8小时*1.5倍工资*50小时。
84.47
法定税收
121.90
人）
2318.24
费用总计（元/月）
25880.78
注：
1、负责人由一名保安兼任负责人，每月补助津贴300元。
2、根据政策法规，最低工资标准及社保统筹基数的调整，服务费也相应调整。
3、甲方提供保洁用品及耗材。
4、员工工作时间按劳动法规定及上述时间执行，如需加班甲方另行支付加班费。
第二章企业简介
南京源业物业配套服务有限公司是按现代企业制度建立的独立法人企业。
公司设总经办、市场部、行政部、财务部、客服部、工程维修部、安护部、环境部、等职能部门。
目前受托管理的有市政天元城、天泽苑、康桥圣菲、书香名苑、东大等项目的单项服务和整体服务。
公司现有员工200余人，目前公司拥有一支素质高、开拓创新的管理人员队伍，95%以上的管理人员都经过物业服务岗位培训，取得了各级物业服务从业人员岗位证书，90%以上的员工从事物业服务工作三年以上。
公司部门主管以上管理人员均拥有国家建设部颁发的物业服务上岗资质证书，公司的高层管理人员均具有建设部颁发的全国物管企业经理岗位证书，曾先后在沿海地区知名物业服务企业工作多年,并担任重要管理职务,具有从事商业物业、住宅物业、学校物业、工业物业和写字楼物业的资深管理经验和能力。
公司以“为您服务是我们的最大荣幸，您的需要是我们努力的方向，您的满意是我们奋斗的目标”为宗旨，并向用户承诺：
“服务项目——多样适用，服务态度——热诚守信，服务行为——严谨规范，服务效率——及时快捷，服务效果——完善满意”。
最终达到为用户营造一个“整洁、安全、方便、舒适、文明、优美”的居家生活、工作学习和经营的良好环境。
公司组织架构
源业物业的管理优势
我们在不断的摸索并求新求变。
沿着努力创新的发展思路，在以下几个个方面重点突破，并已取得了可观的社会效益和经济效益。
（一）超前化的服务启动
源业物业始终不渝地把产业链条的上一个环节——“发展商”，作为自己第一个也是最重要的服务对象，追求“为商家增色、让物业生辉”的服务效果。
一旦与发展商建立合作关系，立即启动前期服务工作。
派专家组查阅图纸、现场调查等形式，本着对发展商负责、对业主负责、对日后物业服务负责的精神，为楼盘的设计、开发和销售提供有说服力的书面建议。
（二）精准化的服务标准
我们倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充分体现在各个岗位各项作业的具体实践中。
我们通过化无形为有形，克服物业服务事务随时出现、随机进行而容易带来的随意性的问题。
我们强调了以下四个原则：
a）时效原则：
要求规定的事情必须在规定的时间内办结。
如接到报修后维修人员25分钟到达现场，一般故障30分钟内处理完毕等。
b）质效原则：
要求规定的事情必须办到规定的程度，不能应付凑和，没有达到规定程度，即使流了再多的汗也算白流。
如保洁工作检查时，白色纸巾擦拭60厘米长壁砖3遍后无污迹。
c）综效原则：
要求规定的事情必须按照规定的程序办理，追求全过程的完美，让服务对象无可挑剔。
如维修人员入户维修要穿上鞋套--讲明故障原因、维修方法和收费并征得同意--在作业地面铺上苫布—低噪无尘作业—清理现场--请主人签字认可。
d）情效原则：
要求规定的事情必须办出规定的最佳效果，讲究用出色的服务征服人心，给服务对象留下良好印象，如抽样问卷调查的满意率达到95%以上。
（三）规范化的服务控制
坚持“管则精品、干则一流”，通过有效控制切实保证管理服务按照既定的程序和标准高质量地持续、稳定运行。
公司贯彻ISO9000国际质量保证体系和ISO14001国际环境管理体系一丝不苟，实行逐日自行检查、半月专业检查、月度综合检评。
其中重点抓住楼检这个关键环节，组建专门班子，采取日期不确定、事先不预告的方式，增加例行楼检的随机性，并把量化的检查结果与每个岗位员工的得失、升迁、去留紧密挂钩，以促使各管理处把日常管理服务工作做得更深入、更扎实。
除此之外，我们还自觉接受来自三个方面的监督，把他们的意见和建议作为推动管理服务工作的动力：
a）业主用户的监督：
我们视业主用户反映为检验管理服务工作的第一信号，各个管理处每月设立一个设备区开放日，半年公布一次财务收支情况，每年进行一次满意度抽样调查，形成了小区建设管理上的互动效应。
b）发展商的监督：
我们认为负责任的发展商永远关注他的作品，管理服务的运作情况定期向发展商通报，管理服务的变更提前征求发展商意见，管理服务中出现的问题及时与发展商沟通，联手创品牌。
c）政府部门的监督：
我们自觉接受政府部门的指导监督，邀请政府主管部门定期对公司管理服务工作进行讲评，聘请相关部门的人员长期担任管理处的业务指导，促使管理服务工作始终处于领先水平。
（四）个性化的服务设计
融汇国内外、业内外先进经验，创造富有符合企业经营发展的管理模式。
这个模式“精诚服务、精彩生活”的基本精神一成不变，但具体内涵则在不断丰富和发展。
我们每承接一个新的项目，都不是原有模式的简单“克隆”、“拷贝”，而是再创新、再升华的过程。
所有新项目入伙之前，我们都要集中各方面的专家，在充分进行市场调查的基础上，经过拟订、论证、审批、试行、完善五个环节，根据项目实际情况制定合理的管理方案。
（五）菜单式的服务内容
悉心关注和呵护业主用户的物质和精神生活，郑重向所有业主用户承诺“让您永远满意”。
我们在管理服务过程中，不断调整、充实新的服务项目，全过程、全方位、全时空地满足业主用户发展变化着的、一切有支付能力的正当需求，同时还随着公司的发展壮大，逐步增加公司有承受能力的无偿服务。
我们以业主为核心，实行“服务设计，菜单服务”。
（六）人本化的服务理念
以业主用户满意作为管理服务工作的出发点和归宿点。
“用我至真至诚、至善至美的服务，给您至尊至贵的感受”，成为公司全体员工的共同追求。
（七）高科技的管理手段
中国物业服务的初期是属于劳动密集型产业，人员素质要求相对较低，
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