商住小区建设工程项目可研报告建议书88页住宅小区商业住宅Word格式文档下载.docx
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（详细内容见下表）。
内容
单位
数量
工程用地面积
㎡
1980
工程建筑面积
㎡
9432
住宅楼
6700
低层商业楼
1340
人防工程（地下室）
1392
居住户数
户
80
居住人口
人
280
容积率
%
476.36
建筑密度
70.3
绿地率
利用原有绿地
7、项目主要财务经济指标（见下表）
序号
指标名称
指标值
备注
一
主要经济数据
1
固定资产投资总额
万元
1300
2
资金来源
申请贷款100万元其余自筹
3
销售收入
1775.04
4
总成本费用
5
销售税金及附加
98.52
6
利润总额
334.96
7
所得税
83.74
8
净利润
251.22
二
财务评价指标
投资利润率
25.77
投资利税率
36.54
投资净利润率
19.32
盈亏平衡点
77.65
（二）项目报告编制的依据：
1、编制依据
（1）《建设项目经济评价方法与参数》
（2）《建设项目经济咨询评估指南》
（3）《投资项目可行性研究指南（试用版）》
（4）《项目申请报告通用文本》及说明
（5）《房地产开发项目经济评价方法》
（6）《定兴县名仕文苑住宅小区规划总平面图》
（7）《定兴县国民社会和社会发展“十一五”规划》
（8）《定兴县土地利用总体规划（1997-2010）》
（9）委托单位提供的其它有关资料
（三）项目申请报告研究的范围
报告主要依据国家有关政策、法律、法规、规范等，及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性、工程建设条件、工程规划设计方案、工程建设内容进行分析、研究确定拟建规模、工程建设总投资、工程实施进度安排、招投标方式，环境保护及节能措施、拆迁安置方案。
综合分析预测房地产市场价格，对项目进行财务分析、社会经济评价以及风险能力分析，以确定项目的可行性。
（四）编制说明
1、严格贯彻国家和地方有关法规，执行有关标准和规范。
2、以城市总体规划为依据，充分考虑项目身特征，使二
者紧密结合，相互统一。
3、以人为本，运用现代科学的规划、设计手法，结合项目实际状况，进行的合理布局建设，提升居住品味作为根本宗旨和最终目的；
最大程度便利人们的生活、购物、商务。
倡导高雅的人居文化内涵，体现定兴县的建设特征。
4、充分利用先进建筑技术和材料，提高项目科技含量，充分利用场址区位和规模优势，使项目建成后，成为定兴县城一道亮丽的风景，为定兴县的城市改造增添光彩。
（五）项目建设背景
在定兴县委、县政府的正确领导下，定兴县的住宅建设
也发生了巨大的变化，在县区新增了众多的住宅小区，改善了市民的居住条件。
随着新建小区的迅速增加，城区周边的土地在急剧减少。
为了落实党中央构建和谐社会和省政府城镇面貌“三年大变样”的指示精神，河北华鲁房地产开发有限公司积极响应县委、县政府号召，为改变城区的城市面貌贡献出一份自己的力量，按照城市总体规划，选择了占地1980平方米的三中废弃地块进行改造。
本项目既符合国家产业政策，又符合当前县委、县政府规划改造的范围区域。
为了使项目建设得以顺利进行，公司在前期论证的基础上，现已就人员配备、拆迁安置、资金调度、规划设计做了大量工作。
负责该项目的人员已进驻现场，就地办公。
在设计上已请具有甲级资质的规划设计公司规划设计队伍及评估公司方面也已进入洽商阶段。
二、项目单位概况
河北华鲁房地产开发有限公司注册资金1010万元，于2007年7月经河北定兴县工商行政管理局注册登记，具有保定市建设局颁发的房地产开发暂定资质。
经营范围：
房地产经营开发。
已成功开发了一系列项目，有着一定的商业房地产开发经验。
公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划、建设、营销、财务、质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争上岗的用人机制，追求社会效益、经济效益双赢及可持续发展战略已成为公司的经营理念。
公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人、注册规划师一人、土建工程师五人、注册会计师一人、注册造价师一人，以及市场营销、统计等技术人员22人。
三、结论及建议
1、结论
项目的建设对促进定兴县房地产业健康持续发展起到至关重要的作用，而且可有效拉大城市框架，对定兴县实现发展目标有着重大的战略意义。
本项目拥有良好的市场前景，建设条件优越，建设规模适宜，方案合理，建筑造型独特，功能完善，水、电、燃气等外部建设条件良好，建设资金筹措有保证，并且项目建设得到了定兴县政府的大力支持。
项目建成后将以优越的地理位置，齐全的功能设施，独特的造型，吸引众多的业主入驻，成为一个多元化、全方位、高档次的现代化商业住宅社区，充分展示定兴县的现代都市形象。
同时，本项目的建设还可带动周边及定兴县商贸、旅游、餐饮、建筑等相关行业的发展，增加就业机会，促进经济发展，具有极好的社会效益。
因此，建设项目是可行的，本项目的建设和投入使用将为企业和城市带来巨大的经济效益和良好的社会效益。
2、建议
为保证项目能够顺利、稳妥地建设和发展，应注意以下几点：
（1）集中力量抓紧完成项目的规划和报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能尽快开工建设。
（2）及早办理项目预售许可手续。
项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。
（3）以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。
精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。
（4）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。
（5）制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。
（6）运用预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成楼盘的旺盛人气。
（7）资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款的使用比例，进而降低资本金需要量。
（8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划
《河北省城市化“十一五”发展规划》提出了加快城镇住宅建设。
规划指出要保持适当住宅建设规模，切实保障住宅供应。
进一步规范经济适用住房和集资合作建房管理，适度提高经济适用住房和其他普通商品住宅建设比例，满足中低收入家庭的住房需求。
在大中小城市和小城镇，采取各具特色的住宅建设组织形式，建设功能配套、环境优美的居住环境。
积极采用新技术、新工艺、新材料、新产品，大力发展节能、节水、节地、节材型住宅和公共建筑，加快既有建筑节能改造，努力建设资源节约型城镇。
《保定市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》也提出了加快发展新兴中等城市和小城市的举措。
提出了以挖掘潜力、增强实力、扩大规模为目标，推动涞源、易县、曲阳、蠡县、高阳、雄县、定兴、唐县等县城发展成为10-15万人口的具有各自风貌和特色的现代化小城市，使其尽快发展成配套齐全、功能完善、特色突出的区域次中心。
《定兴县国民经济和社会发展十一五规划》结合定兴县区位条件、资源基础、经济结构和社会发展特点，以及面临的机遇和挑战，经济社会发展的战略定位为：
1、进入河北省综合排位50强；
2、打造实力定兴、品位定兴、和谐定兴；
3、成为京、津、冀都市圈中的重要县（市）之一；
4、成为全省“一线两厢”战略中南北两厢重要传导纽带。
根据定兴未来发展的战略定位，结合经济和社会发展的客观实际，“十一五”期间，我县实施“农业强县、工业富县、商贸活县、开放立县、科教兴县、城乡统筹互动”六大战略。
其中实施“商贸活县”战略既加快第三产业发展，大力发展商贸流通服务行业，加强市场体系建设，活跃城乡消费市场，扩大服务领域。
综上所述，该项目符合国家省、市、县发展规划。
二、产业政策
从2003年起，国家推出了新一轮房地产宏观调控政策。
特别是2005年国务院下发了“国八条”“新八条”，房地产宏观调控开始由政策层面向操作层面转化。
2006年由“国六条”开始各种细化的调控政策陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。
2007年国家又从建立完善的住房保障制度角度出发，在住宅调控思路上又发生了具有重要意义的标志性转变，即加快建立、健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。
至此国家房地产的宏观格局基本形成，河北省也制定了一系列相关配套政策，宏观调控政策通过步步落实初见成效，定兴县的房地产局势从产品结构到产品价格都发生了变化。
对本项目有影响的房地产行业的产业政策有以下几个：
（1）2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发布（国发〔2003〕18号），提出要控制高档商品房建设。
（2）2005年3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》由国务院办公厅下发，通知要求控制房价涨幅过快，首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度，即“老国八条”。
（3）2005年4月28日，《加强房地产市场引导和调控的八条措施》国务院出台，具体的硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，重在具体执行的实操性，即“新国八条”。
（4）2005年5月11日，《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
（5）5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。
（6）国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》就加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化等方面提出了具体措施。
（7）2009年2月，为促进房地产业的发展，河北省出台了《关于提高行政审批效能优化房地产业发展环境的意见》，省政府办公厅印发《关于公布保留的房地产开发行政审批和备案项目目录的通知》和《关于公布取消、停收、降低收费标准、放开收费标准和下放权限的41项涉及房地产开发收费和基金项目的通知》，为加快房地产开发建设提供了可靠的政策保障。
根据河北省出台的《河北省城市住房建设规划编制暂行办法》，套型建筑面积90平方米以下的住房面积达到开发建设总面积70%以上。
同时普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设用地各地块的容积率应当在1.0以上。
本项目为房地产项目，符合省委、省政府的相关要求，同时该小区90平米以下套型占总开发面积的70%以上，容积率为476.36%，符合国家政策。
三、行业准入标准
为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，一九九五年一月一日起施行了《中华人民
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