老年社区建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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六、项目可研报告编制单位
单位名称：
某某工程设计有限公司
工程咨询资格证书编号：
工咨乙10402
资格等级：
乙级
发证机关：
国家发展和改革委员会
七、可研报告编制依据
1、有关政策文件
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发〔2015〕19号）
（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）
（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2015〕97号）
（5）《某某省老年人权益保障条例》
（6）《某某省老龄事业发展“十三五”规划》
（7）《某某市国民经济和社会发展“十三五”纲要》
2、有关标准规范
（8）《老年人住宅设计规范》
（9）《城市居住区规划设计规范》
（10）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（11）《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》
（12）《住宅设计规范》
（13）《住宅建筑设计标准》
（14）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（15）《城市道路绿化规划及设计规范》
（16）《建筑设计防火规范》
（17）《民用建筑节能管理规定》
（18）《建筑给水排水设计规范》
3、其它有关依据
（19）某某市城区控制性规划
（20）承办单位编制项目可行性研究报告的《委托书》
（21）某某市某某老年社区规划平面图及其它基础资料
八、可行性研究的范围
1、项目提出的背景及建设的必要性
2、市场需求分析与建设规模
3、建设地点及建设条件
4、设计方案
5、环境保护
6、节能
7、劳动安全卫生及消防
8、组织机构与人力资源配置
9、物业管理
10、工程进度安排
11、投资估算及资金筹措
12、财务分析
13、社会评价
第二节项目主要技术经济指标
本项目规划总用地面积233201.85m2，总建筑面积97676.0m2，其中普通公寓面积35852.0m2，老年大学区面积6856.0m2，餐饮娱乐区面积8453.0m2，配套公建区面积8860.0m2，独栋式公寓面积8750.0m2，连排式公寓面积28905.0m2。
项目总投资19121.25万元。
所需资金全部由某某市某某置业有限公司自筹。
本项目建设计划1年半内完成。
项目建成后，可实现销售收入27967.9万元，利润总额4526.91万元，投资利润率23.67%。
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
一
建设规模
1
总用地面积
m2
233201.85
2
总建筑面积
97676.0
其中
普通公寓面积
35852.0
老年大学区面积
6856.0
餐饮娱乐区面积
8453.0
配套公建区面积
8860.0
独栋式公寓面积
8750.0
连排式公寓面积
28905.0
3
容积率
0.42
4
建筑密度
%
13.8
5
绿地率
52.5
6
绿化面积
122430.97
7
停车位
个
200
8
规划户数
户
107
独栋式公寓
25
连排式公寓
82
二
项目总投资
万元
19121.25
三
销售收入
27967.9
四
投资利润率
23.67
第三节可行性研究结论
一、项目规模
项目总用地面积233201.85m2，总建筑面积97676.0m2，其中普通公寓面积35852.0m2，老年大学区面积6856.0m2，餐饮娱乐区面积8453.0m2，配套公建区面积8860.0m2，独栋式公寓面积8750.0m2，连排式公寓面积28905.0m2。
二、项目建设进度
项目计划工期2年，2016年6月开工，至2017年12月底竣工。
三、项目招投标方案
为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。
四、环境保护
项目所在区自然环境良好。
本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。
五、投资估算与资金筹措
投资估算：
资金筹措：
企业自筹19121.25万元。
六、项目综合评价与建议
某某市某某老年社区项目建成后，将促使某某市社会福利功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。
同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。
具有显著的社会效益和一定的经济效益。
对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；
对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。
第二章项目提出的背景和必要性
第一节某某市概况
某某市是万里黄河入海的地方，是共和国最年轻的城市，它东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。
土地总面积8053平方公里，辖某某、河口２个区，广饶、利津、垦利３个县，2004年实现国内生产总值891.9亿元，年末总人口达到180万人。
中国第二大油田——胜利油田，全国重点大学—中国石油大学，都座落在某某市境内。
优越的区位、丰富的资源和巨大的开发潜力，使某某倍受国内外的关注。
1993年国务院批准某某市为沿海经济开放区，把某某港列为国家一类开放口岸，把黄河三角洲列为农业综合开发区和国家级生态经济示范区，并批准在这里建设百万亩生态防护林和林木良种快繁基地。
1992年某某省把黄河三角洲开发列为两大跨世纪工程之一，确定把某某建设成为重要的能源、化工、农牧渔业基地和现代化的石油港口城市。
1994年联合国开发计划署（UNDP）将“黄河三角洲地区资源开发与环境保护”列为《中国二十一世纪议程优先项目计划》。
2011年，以某某市为中心的黄河三角洲高效生态经济区建设被列入国家“十二五”规划纲要，同年，联合国工业发展组织批准在某某建设黄河三角洲绿色产业示范区。
继珠江三角洲、长江三角洲开发建设之后，黄河三角洲这块最具发展潜力的宝地，正在成为新世纪重点开发建设的热点。
“十三五”以来某某市经济保持了强劲的发展势头，全市国内生产总值平均每年以17%速度递增，2009年，全市实现生产总值2076.61亿元，按可比价格计算，比上年增长12.4%。
在城市综合经济实力快速发展的同时，为了改变城市面貌，从根本上确立某某作为现代化经济中心的地位，市委、市政府提出了“大开放、大招商、大发展”的要求，五年引进外来固定资产投资334亿元，实际利用外资6.2亿美元，是“十一五”的4.9倍。
对外经贸快速增长，去年完成进出口总值14.8亿美元，其中出口8.5亿美元，分别是“十一五”末的10.3倍、11.4倍，在全省的排名五年分别前进了3个和5个位次。
大开放、大招商有力地促进了某某社会经济的发展，改善了发展环境，提升了某某市的知名度，并连续四年成功举办了某某经贸洽谈会，工业园区建成区面积已达到87平方公里。
近几年来，某某市城市基础设施建设规模空前，投入力度不断加大，随着城市道路改造、绿地广场建设、市容综合整治和管道煤气、液化气、城市集中供热、市区污染企业的搬迁等各项工程的开展，市区清新优良的生活环境正在形成。
当前某某市按照“黄蓝融合、陆海统筹、一体发展”的思路，积极打造“一带、两港、三城、六区”的战略布局。
一是培育黄河三角洲蓝色经济带。
围绕海洋油气、海洋装备制造、海洋生物工程、海洋服务业等优势产业，推进164个重大项目建设，培育壮大海洋产业集群。
二是建好某某港、广利港。
某某港打造成为黄河三角洲地区的中心港口，建成亿吨大港；
广利港打造成为服务某某主城区和周边城市的便利出海通道。
三是规划好中心城区、滨海新城、东港新城“三城”，打造宜商宜居、文明富裕的现代化滨海城市。
四是建设临港产业区、高效生态旅游区、高效生态渔业区、高端产业区、广利港产业区和广饶滨海产业区。
与此同时，随着某某市城市面貌和综合经济实力的突破性发展，城市改造和建筑业被列入城市建设重点，因而建筑业得到大幅度增长，2013年全市建筑业总产值达到45亿元，建筑业增加值13亿元，实现利税4亿元，争创省优质工程泰山杯奖5项，装饰泰山杯奖2项，金洲杯奖50项。
从今年某某房地产市场面对国家的宏观调控政策所表现出的情况来看，经过了这些年的发展，某某房地产市场步入良性发展的轨道，正在稳步走向成熟，市场也变得更加的理性。
第二节项目提出的背景
某某是全国人口大省，也是老年人口大省，自1998年起已经进入老龄化社会。
“十二五”期间某某省人口老龄化将进入快速增长时期，老龄、高龄及空巢老人人口急剧增加。
老年人口年均增长约80万,超过全省新增总人口26万,年增长率4.89%,高于以往任何时期。
到2015年,预计某某省60岁以上老年人口将达到1923万人,约占总人口的19.67%。
其中，农村老年人口占农村总人口数量的26.7%，接近城镇的2倍。
到2015年，80岁以上高龄老人将达到308万人,占老年人口的16%，年增长率6.39%，增速超过60岁以上老年人增长率1.5个百分点。
人口老龄化加剧将对养老、医疗保障及老年人服务设施等带来重大挑战，为此某某省副省长郭兆信强调要加快推进新型农村社会养老保险试点，全省所有县（市、区）力争2017年实现全覆盖。
要继续提高企业退休人员养老金水平，进一步健全完善高龄津贴，有条件的市率先扩大到80岁以上老年人。
将老年人全部纳入城镇职工医疗保险、城镇居民医疗保险和新型农村合作医疗等医疗保障范围，从今年开始每年为65岁以上老年人进行一次免费查体。
某某省是全国第一老年人口大省，目前,全省65岁以上空巢老年人口710多万,约占该年龄段老年人口的72%,预计2015年将达1000万人左右，大大高于全国平均水平。
截止2009年底，某某市总人口（含油田）186.79万人。
其中：
60岁以上农村老年人口155890人，城镇老年人口108156人。
一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。
随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。
人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。
人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭
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