物业维修人员管理制度物业维修人员要怎么管理.docx
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物业维修人员管理制度物业维修人员要怎么管理
物业维修人员管理制度_物业维修人员要怎么管理
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物业维修人员管理制度
第一部分岗位职责
一、工程部经理维修管理职责
1.负责制定维修计划，布置和检查维修工作。
2.协助行政事务部招聘维修人员。
3.负责维修材料计划的审核工作。
4.在设备发生严重故障必须立刻抢修时，负责指挥和协调工作。
5.负责对维修班组开展的安全教育和技术培训工作进行监督检查。
6.负责对维修班组和维修工进行考核。
二、电工班职责范围
1.电工班是物业工程部的组成部分，在班长带领下开展工作。
2.按照物业工程部的工作计划，制订本班组的工作计划，建立切实可行的规章制度。
3.负责院内电气线路、设施的运行、维修保养和管理工作。
4.负责抄电表工作。
5.负责本班组机械设备、电动工具的管理和保养工作。
6.协同技术人员落实施工计划，检查、监督、验收外包工程的进度，质量及现场卫生情况。
7.整理有关图纸资料、技术档案，填报有关表格。
8.提出本班组所需物品采购意见，并协助有关人员对购物进行检查验收。
9.对本班组所属工程提出合理化建议和革新建议，并进行论证。
10.组织业务学习，建立安全工作规范，对本班组人员进行安全教育。
11.认真完成领导交办的其他任务。
三、水暖管道班职责范围
1.水暖管道班是物业工程维修部的组成部分，在班长带领下开展工作。
2.按照物业工程部工作计划，制订本班组的工作计划，建立切实可行的规章制度。
3.负责院内部的暖气系统、自来水管线、卫生热水管线和卫生洁具、排污管线的运行、维修保养和管理工作。
4.负责抄水表工作，按时向工程部报告表底数。
5.负责本班组机械设备、电动工具的管理和保养工作。
6.协同技术人员落实施工计划，检查、监督、验收外包工程的进度，质量及现场卫生情况。
7.整理有关图纸资料、技术档案，填报有关表格。
8.提出本班组所需物品采购意见，并协助有关人员对购物进行检查验收。
9.对本班组所属工程提出合理化建议和革新建议，并进行论证。
10.组织业务学习，建立安全工作规范，对本班组人员进行安全教育。
11.认真完成领导交办的其他任务。
四、电工班长岗位责任制
1.组织电工班全体人员学习政治、文化和业务知识，坚持改革开放，提高管理水平，积极主动的落实工作计划，努力完成上级交给的各项工作任务。
2.带领全班人员认真落实各项规章制度，根据每个人的特长合理调配安排工作。
经常到维修或施工现场检查工作进度，严把质量关。
及时解决工作人员提出的问题。
3.端正服务态度，提高服务质量，按时上下班。
坚守岗位，履行班长职责，虚心听取用户意见，因公因事外出要经过经理同意，并向有关人员交待工作。
4.加强班组人员间的团结，办事公道，不徇私情，严格工料管理，严格考勤，负责本组人员每月的工作量，做好有关统计工作报表。
5.熟悉电工班内设备的性能及技术状况，负责领发、管理本班组所需的设备、材料等物品，及时提供本班组使用物料的购置、维修保养计划。
6.做好安全防事故工作，树立安全第一、质量第一的思想，发现问题及时报告，尽快解决。
7.有权制止任何人的违章操作和违章指挥。
8.定期向公司经理汇报电工班的工作完成情况，人员思想动态和下一步工作打算。
9.督促检查和填写有关记录，并应及时收存和定期上交。
五、水暖班长岗位责任制
1.组织水暖管道班全体人员学习政治、文化和业务知识，坚持改革开放，提高管理水平，积极主动的落实工作计划，努力完成上级交给的各项工作任务。
2.带领全班人员认真落实各项规章制度，根据每个人的特长合理调配安排工作。
经常到维修或施工现场检查工作进度，严把质量关。
及时解决工作人员提出的问题。
3.端正服务态度，提高服务质量，按时上下班。
坚守岗位，履行班长职责，虚心听取用户意见，因公因事外出要经过经理同意，并向有关人员交待工作。
4.加强班组人员间的团结，办事公道，不徇私情，严格工料管理，严格考勤，负责本组人员每月的工作量，做好有关统计工作报表。
5.熟悉水暖管道班内设备的性能及技术状况，负责领发、管理本班组所需的设备、材料等物品，及时提供本班组使用物料的购置、维修保养计划。
6.做好安全防事故工作，树立安全第一、质量第一的思想，发现问题及时报告，尽快解决。
7.有权制止任何人的违章操作和违章指挥。
8.定期向工程部经理汇报水暖管道班班的工作完成情况、员思想动态和下一步工作打算。
9.督促检查和填写有关记录，并应及时收存和定期上交。
六、水暖维修工岗位责任制
1.坚守工作岗位，遵守劳动纪律，不得迟到、早退。
2.服从工作安排，熟练掌握水暖管网、设备的操作和维修规程。
3.对承包的维修范围每日至少巡回检查一次，及时消除缺陷，做好记录。
对自己处理不了的问题，要尽快向班长回报，由班长安排解决。
4.维修工作，是物业服务的重要窗口之一。
水暖维修人员在上班期间，不准喝酒、戏闹、干私活;着装要整齐，服务要热情;对用户提出的合理要求，要尽量满足;当提出工作范围以外的要求时，要适当做解释工作。
5.文明施工，做到活完场清，不留垃圾，不污染周围环境。
6.保持值班室的清洁卫生，工具橱内做到定置管理。
7.确保人身、设备、器材的安全。
8.完成领导交办的其它工作。
七、木工岗位职责
1.坚守工作岗位，遵守劳动纪律，不得迟到、早退。
2.服从工作安排，熟练掌握木工机械设备的操作和维修规程。
3.对承包的维修范围每日至少巡回检查一次，及时消除缺陷，做好记录。
对自己处理不了的问题，要尽快向班长回报，由班长安排解决。
4.维修工作，是物业服务的重要窗口之一。
木工维修人员在上班期间，不准喝酒、戏闹、干私活。
着装要整齐，服务要热情。
用户提出的合理要求，要尽量满足;当提出工作范围以外的要求时，要适当做解释工作。
5.文明施工，做到活完场清，不留垃圾，不污染周围环境。
6.保持值班室的清洁卫生，工具橱内做到定置管理。
7.确保人身、设备、器材的安全。
8.完成领导交办的其它工作。
八、维修电工岗位职责
1.负责所管辖设备的检修、维护保养、消除缺陷和事故处理。
制止乱扯线路及浪费电能现象。
2.了解电气设备使用情况及存在的缺陷。
负责提出电气设备的检修计划和技改方案。
3.负责外包工程电气部分的施工管理和质量检查工作。
4.牢固树立“安全第一、预防为主”的思想，增强服务意识，不断提高服务水平。
制止违反“安规”或危及人身和设备安全的施工、作业。
杜绝违章指挥和违章作业。
严格执行“安全规程”，遵守各种规章制度。
负责电源设备的安全可靠供电。
5.经常向有关人员了解设备运行情况和供电线路的使用情况。
根据实际提出对线路及设备的改造建议。
及时维修保养电器设备和线路，提高设备使用完好率。
发现设备重大缺陷和事故时要及时处理并向上级如实汇报。
6.做好工具、仪器仪表、备品备件和图纸资料的使用和管理。
7.搞好协作，积极配合各工种完成维修任务。
完成领导分配的其他工作任务。
九、物业巡检员岗位职责
1.坚守工作岗位，遵守劳动纪律，不得迟到、早退。
2.熟悉园区物业的基本情况、各建筑服务标准和使用特点。
3.严格执行《物业维修巡回检查标准》，认真对物业设施进行检查。
4.每日对办公楼、软件楼、楼、图书楼、综合楼、科研楼的公共场所物业设施进行一次检查，并将检查结果填写在《楼内公共设施日巡检表》中。
5.每日对室外物业设施进行一次巡回检查，并将检查结果填写在《室外公共设施日巡检表》中。
6.每周一次对道路、广场、院墙、挡土墙等进行一次巡回检查，并将检查结果填写在《室外公共设施周巡检表》中。
7.对检查中发现的问题，要及时通知维修人员处理;重要情况可向经理汇报。
十、维修热线值班工兼维修材料保管岗位职责
1.维修热线值班是物业维修服务的窗口，工作人员必须热爱本职工作，有较强的工作责任感。
2.每天24小时接听报修电话，将报修内容及时通知到维修人员，并随时做好记录。
3.接听电话要使用文明标准用语，服务热情不讲粗话。
4.对维修服务范围以外的报修，工作量小、便于处理的，通知维修工尽快解决。
对于工作量大、用工用料多的不要擅自处理，可以向用户做合理解释，或者让用户直接和工程部经理联系。
5.负责做好维修材料的验收、保管和发料工作，负责在每月初将上一个月材料的进、出、存情况统计后，分门别类报综合管-理-员。
6.完成领导交办的其他工作。
第二部分管理制度
一、维修工作文明服务守则
1.严格遵守各项规章制度，工作细致认真、及时准确地做好维修工作，不推、不拖、不积压。
2.服从领导，听从工作安排，遵守劳动纪律，坚守工作岗位，严格工作手续。
3.使用文明服务标准用语，热心对待每一位用户。
4.维修及时，落实具体任务迅速，解释工作耐心细致。
5.端正服务态度，保证服务质量，提高工作效率，对维修工作要随报随修，积极接受用户监督。
6.工作服从分配，不挑三捡四，不干私活，不嘻笑打闹，在工作中团结互助、爱岗敬业。
7.爱护公物，避免和减少维修材料的浪费和流失。
二、维修工作管理制度
（一）巡检制度
1.维修工要经常对自己责任范围内的物业设施进行巡回检查，早发现、早处理，维持物业设施完好率在99%以上。
2.工程部物业维修巡回检查员，按规定对科技园内公共场所的物业设施进行巡回检查，并做好记录。
对检查中发现的问题，及时通知维修人员进行处理。
3.维修班长每周至少一次对所辖范围物业进行全面的检查，对维修人员的工作进行考评，对维修工作存在的问题提出批评和指导意见。
对好人好事给予表扬。
4.工程部经理对科技园内的物业维修工作情况每月至少一次进行全面检查，作为对维修工作的考核依据。
（二）报修制度
1.凡园内的用户或单位，其使用的教室、实验室、办公室、储藏室、宿舍等室内物业设施的维修，均需要用户或单位向物业工程维修部报修。
2.当发现园内物业设施存在缺陷需要维修时，任何人都有权力和义务向物业报修，以避免事故扩大或影响使用。
3.报修时可拨打维修热线，也可直接拨打维修班长的电话和，报修时应说明维修内容、地点、报修人姓名和联系电话。
（三）维修热线
1.为方便用户，工程部建立有维修服务热线，每天24小时接听报修电话。
2、维修热线值班工由服务态度好、维修知识丰富、技术全面、协调能力较强的人员担任。
值班员必须坚守工作岗位，确需离岗时，应安排有关人员代班。
3.值班员应热情接待报修者，认真解答用户问题，并做详细记录。
根据报修情况，及时将维修信息传给维修人员。
4.对重要报修内容，除通知维修工及时处理外，还要在适当时机电话回访，询问维修进展或故障排除情况。
（四）维修处理
1.水电维修服务，采取按区域分片包干、责任到人的管理方式，维修人员对承包范围内维修工作负责。
2.各班组接到报修通知后，应及时落实到人，不得积压。
3.维修人员接受任务后，应根据项目、地点及需用的工具、材料等具体情况，寻找省工、生理、省料的最佳方案进行施工。
3.维修过程中，维修人员应严格遵守操作规程，做好安全防护工作。
不允许单独操作的工作，严禁单独上岗。
危险项目，应做好应急措施。
工作中不得偷工减料，严禁材料流失。
4.维修工在没有报修工作需要处理时，应积极对本承包范围内的物业设施进行巡回检查，发现问题尽快解决。
5.文明施工，要做到工完地清。
不得吃请或接受用户的礼品。
（四）信息反馈
1.维修完工后，用户应根据施工情况，在维修单“用户意见栏”中如实填写验收意见并签字佐证。
维修班组应经常走访用户，主动征求意见和检查维修人员的施工质量。
物业公司应定期召集用户代表举行座谈会，虚心接受群众监督。
2.严禁刁难、打击报复用户，违者视情节予以处罚。
3.每季度应统计、汇总维修的及时率及有关设施的完好率和返修率。
用户的满意率应达到90%以上，设施完好率须保持在99%以上，而返修率不得超过10%。
4.对用户意见较大或造成不应有的经济损失的维修项目，要及时追查有关人员的责任，并视情节给予处罚。
5.用户对维修服务不满意，可拨打9510电话向工程部经理投诉，对工程部工作不满意可拨打9132向分管副总经理投诉。
四、夜间维修听班制度
1.为及时处理水电设施在夜间发生突发性故障，工程部设立了夜间维修值班室，并安排了夜间听班人员，只要拨打9555维修热线。
2.接到报修电话后，值班维修人员应在20分钟内到达维修地点进行维修。
3.如遇影响大面积或重要场所停水、停电时，要立即组织维修人员进行抢修。
同时向工程部经理报告情况。
4.维修人员在夜间处理故障时，如遇难以解决的问题，可要求工程部经理给予支持。
5.工程部经理在接到电话后，要立即给予答复或安派。
不得借口推委、扯皮。
6.夜间维修值班人员每日都应认真做好值班记录。
对夜间只做了临时处理，需要白天彻底解决的工作，还要及时通知维修班完善工作。
五、维修材料管理制度
（一）计划与采购
1.维修班每月25日前，向工程部提出维修材料需求计划，工程部汇总各班需求计划，结合库存情况，编写工程部维修材料采购计划。
2.维修材料计划表由工程部综合管-理-员编写，工程部经理审核后，依次报物业总公司经营部经理、总公司分管副总经理、生计部主任批准。
3.批准后的采购计划单，交中实科贸公司经理，由中实科贸公司负责采购。
4.急修、抢修用材料，经领导同意后，可由科贸公司先进材料，后补办手续。
5.总公司内部施工所用材料，计划单由总经理批准后，由总公司经营部负责采购。
（二）验收与保管
1.保管员必须根据材料计划单认真对所进材料进行验收，保证材料数量、规格、单价和质量符合计划单要求;对不符和要求的要拒收退货。
2.材料入库后，要分门别类的存放，摆放要整齐，做到帐、卡、物相符。
3.要保持库内整洁，定期通风，对危险物品、专用材料要单独存放。
（三）领用与结算
1.维修班组所用维修材料，维修工要写出领料单，先经班长审核签字后，在经综合管-理-员审批签字。
大批量或贵重材料还要经工程部经理批准后，才可以到仓库领料。
2.发料时要对照计划单发料,遵照“先进先出”的原则，在保证正常维修工作的同时，减少库存积压。
3.领用材料一般应在正常上班时间，特殊情况下也可随时领料，以保证工作正常进行。
4.保管员每月底对仓库盘结一次，以“电子表格”形式说明当月入库、出库、库存材料情况，下月5日前报综合管-理-员，综合管-理-员审核无误后，用“电子邮件”发给工程部经理。
（四）维修材料节约措施
1.本着节约原则，购物美价廉材料，并合理使用和支配材料，尽量减少无谓的浪费。
2.仓库保管人员认真学习仓库管理知识，了解各种材料的性能、要求。
要严把材料质量关，严禁材料混合堆放，要及时检查库房安全措施。
3.以下情况按实际发生收费
①职工宿舍维修，收材料费。
②驻园单位维修，收材料费、人工费。
③非正常损坏的修复，收材料费、人工费。
④属工程、新装、改造、特殊需要，收材料费、人工费。
六、水暖设施维修保养制度
1.水暖班应对供水、供暖设施定期进行维护、检修和保养，落实防水、防锈、防腐蚀措施，做到不跑、不冒、不滴、不漏。
2.水暖维修实行分片包干责任制，每日巡回检查，发现问题，及时维修，并将处理结果记录在案，以备日后进行重点维修保养。
3.水暖设施如有损坏，用户要及时报修。
维修人员必须随叫随到，积极抢修，做到“小活当日完，大活不过三”。
4.人为原因造成水暖设施的损坏，除一切费用由肇事者负担外，并视情节轻重给予严肃处理。
5.在冬季到来前，要对供水、供暖管阀进行全面检查，做好管道的防冻保温工作，管道的保温层要经常维护，暖房沟内不得进水和积水。
6.用暖单位和个人，发现暖气片及供暖管不热或漏水时，应及时通知水暖管道班，自己不得乱拧跑风或随便放水。
7.做好停暖期间设备的维护保养工作。
严禁脚踏暖气片及供暖管道，严禁在上面搁置重物，以防水管及暖气片的接头断裂。
8.排水系统的隐蔽设施，要定期检修。
化粪池的沉淀物每年要定期清理一次，每年雨季前疏通下水道一次。
9.排洪沟内、排洪沟入口、雨水口每年5月份进行清理，雨季还要对排洪沟入口进行检查，发现淤塞及时清理。
七、电气设备维修保养制度
1.供电设施要定期检查维护和保养，做到变配电室门窗严密、完整，室内无杂物，无漏雨、漏雪现象，通风良好，防冻措施完善。
电缆沟完整、清洁、无积水，无进小动物的可能。
2.定期检查、维护电气设备，作到绝缘瓷件完好、清洁、无裂纹、无碰瓷，变压器绝缘良好，温升正常，无渗油、漏油现象，温度计指示正常。
各种仪表灵敏可靠。
3.高压熔丝的选择应合理且与变压器容量相配套（室外自坠运行5年应更换）。
4.继电保护定期实验，做到正常可靠。
直流操作电源，应由储能电容有计划地改为镉镍电池。
5.室外输电线路应定期巡视，做到电杆无倾斜、瓷件完好、导线无断股现象，导线对地相间距离、交叉跨越距离、导线与树枝的距离均符合规程要求。
6.用电设施发生故障，用户要及时报修，维修人员应立即组织维修。
维修不及时或故障发生后用户不报修而造成事故者，应追究维修人员或用户的责任。
7.维修施工应严格按规范要求进行，保质保量。
完工后，须经报修人验收并签署意见。
8.违章施工或施工质量不合格时，必须按规范进行返工。
返工所用的工料费，由直接责任者自负。
八、用电管理制度
1.每年初总公司根据年度资金情况和教学、生产、科研、多种经营的实际需要，核定各部门的年度用电量指标，实行定额承包到各单位，限额供用电，节奖超罚。
各部门领导人应负责用电的管理工作。
2.物业总公司应积极采取节约用电技术措施，推广行之有效的节电经验。
对节电的用户，要给予表扬和奖励。
对拒不采用节电措施的用户，可酌情扣减其用电指标或处以罚款。
3.院内各公共场所，应采取措施加强用电管理，做到人走灯灭，严禁常明灯。
学生宿舍、职工单身宿舍、集体宿舍，应安装限电器，也可采取定时供电的办法，努力节约用电;
4.职工宿舍每户都要安装电度表，按计量收费。
5.用户对电表应妥善管理，发现故障应及时报修。
因电表失灵无法计量时，按该用户月均用电量计核收费。
若人为破坏，造成电表失灵，表底数不准时，除包赔损失外，应按该用户月用电量最高记录数额的2倍计核收费。
6.物业总公司应定期检查、校核电度表，发现有问题时要及时更换或维修。
7.用户申报用电，需报总公司批准，由工程部电工班组织接线。
任何单位和个人均无权随意变更或改动其使用单元的供电设施和线路，不准占有院内各供电场所和线路通道。
8.凡私自接电、转供电、表外接电和其他擅自用电者，一律以盗电论处。
用户若需变更线路、电表的位置，应先向物业总公司申请，经批准并办理有关手续后，由工程部电工班组织实施。
9.基建、临建、技改和安装等工程施工用电，应事先向物业总公司申报，经批准并安装电度表后方可用电，并按规定缴纳电费。
10.任何单位和个人一律不准擅自安装空调机、冷热风机、电暖器、开水器、非生产用电热炉及地方供电局限制使用的其他电气设备，不准安装和使用超出其使用单元原设计的最大供电容量的电气设备违者，除没收所用电器外，另以每天12小时计算，罚缴三个月电费，重犯者从重处罚。
11.生活及办公照明，不得使用100W及以上的灯泡。
因工作需要确需使用者，需经物业总公司批准。
12.无正当理由不按规定交纳电费及罚款者，物业总公司有权对其停电或加倍处以罚款。
九、电气设备缺陷管理准则
1.运行中的变、配电设备发生异常现象，虽能继续使用，但影响安全运行者称为设备缺陷。
对人体或设备安全有严重威胁、不及时处理可能发生事故者，称为严重缺陷;虽对安全运行有影响、但尚能坚持运行者，称为一般缺陷。
2.发生设备缺陷，不论是否已消除，值班员均应填写在缺陷记录本上。
严重缺陷还应立即报告有关部门负责人，并应尽快组织处理或采取防止事故发生的措施。
3.电工班长、物业公司领导每周都应查看设备缺陷记录本，并签署意见。
对设备存在的缺陷应尽快安排处理。
第三部分规范标准
《工程部维修服务标准》
1.建筑物外观整洁美观，外墙装饰无破损，道路、围墙完好，无破损。
2.管道管线等公用设施维护良好、畅通，无积水，完好率达99%。
3.水电暖管网、锅炉和空调附属设备和通讯设备按规定进行维修养护，运转正常率达99%。
4.排污、排水设施维护良好、维修及时，不发生阻塞。
5.电梯的`维修、保养、运行严格按规程操作，安全设施安全有效，动作正常。
6.室内各种设施的维护良好，使用正常;需维修时，维修人员在20分钟内赶赴现场。
7.水电暖系统计划性检修提前12小时通知，不发生计划外区域性停水、停电、停暖现象。
《物业维修上门服务规范》
1.敲门。
有门铃轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。
没有门铃轻轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。
若无人应答，等候十分钟，若主人仍未返回，填写歉意信留言栏，塞入用户门内。
2.介绍。
主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：
“对不起，打搅您，我是物业公司维修人员XXX，前来为您服务。
”
3.致歉。
双手递交歉意信，诚恳地说：
对不起，XX设备出了故障，给您添麻烦了。
4.进门。
如进入公寓、住室等十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入，或穿好自备鞋套，经主人许可后进门服务。
在特殊情况下，如用户家里没有铺地板，经主人许可，进门可不必套鞋套。
进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面10公分，不能在地上拖着工具袋。
5.铺布。
走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用干存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。
6.维修。
维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。
实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼，并说一声“非常对不起”。
7.整理。
修理完毕，用自备专用擦布将设备擦拭干净，收好维修工具，将所有散落的工具零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。
8.试用。
当主人面试用设备，证实设备恢复正常运转，并请主人验收。
9.讲解。
向用户讲解故障原因，介绍维修保养知识，并告诉主人正确地使用设备的注意事项。
10.收费。
按规定标准收费。
11.填单。
如实填写维修服务工作单。
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