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个人总结理论方法
通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的内容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题内容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。
从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。
考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。
土地估价理论与方法10∶30-12∶00。
本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。
例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。
其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。
例如09年题中判断10道中就占了很大比重。
对建筑物估价和地上附着物知识点的考查，单独算来约占10分左右，知识点涉及建筑物重置、折旧、估价等方面内容。
另外各年考试中，对地上附着物和建筑物估价的知识点的考查，经常是与土地估价方法的考试点联系一起，进行综合考查，以此检验考生掌握土地估价理论知识的综合能力。
下面首先对第三部分地价理论进行讲解。
该部分内容是土地估价理论的基础理论部分，虽然占据的考点和考试分数在2006、2007年相对较多，2008年、2009年略微减少，但由于该部分内容属于土地估价理论中基础理论知识，通过对该部分的学习理解，会对土地估价方法的学习带来帮助，因此我们对此部分的学习仍不可忽视。
第一节土地价格概念
一、考试大纲
1．土地价格概念（掌握）
2．土地价格的特征（掌握）
3．不同类型土地价格及特征（熟悉）
4．我国土地价格评估的发展历史（了解）
二、重点内容讲析：
1、土地价格概念
1）土地价格的内涵
土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。
土地在交易过程中实际上是对土地权利的转移，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。
土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。
2、土地价格的主要特征
1）土地价格是权益价格。
土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。
2）土地价格不由生产成本决定。
现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。
3）土地价格主要由土地需求决定。
土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而对土地的需求会不断变化，从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。
4）土地价格呈上升趋势。
这是因为在一定时期内，土地的供给弹性很小，人类对土地的需求趋势不断增长，致使地价不断上涨。
5）土地价格具有明显的地域性。
因为土地位置的固定性，各地域土地市场受到当地政治、经济等影响，相互之间很难影响，不能形成统一的市场价格；即使在同一地区城市内，土地的位置差别、用途差别等也决定了土地价格个别性明显，难以标准化。
附：
土地价格和一般物品价格的区别：
1）生产成本不同。
一般物品的价格是人类劳动价值的货币表现，围绕着价值而上下波动；地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化，即地价＝地租/利息率。
2）折旧不同。
一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，因此有折旧。
而土地不能引再生产而增多，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。
但是，在我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。
因为这种土地使用权的剩余年限随着时间的流逝越来越短，最终会被国家无偿收回。
3）价格差异不同。
一般物品，如汽车、衣服，人们可以大量制造，同一品牌、同一型号的很多，故其价格较一致。
土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金，有的可能一文不值。
4）市场性质不同。
一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。
5）价格形成时间不同。
一般物品由于相同的很多，易于比较，为较完全市场，且价值不很大，价格形成时间通常较短。
由于土地具有独一无二的特征，不易于比较，为不完全市场，而且价值量大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，地价形成的时间通常较长。
6）供求变化不同。
地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。
从全社会的角度看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。
但对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。
例如：
住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。
3、不同土地价格的类型及特征
1）按土地权利分类分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格。
这类土地价格的特征：
①、该类土地价格是以土地权属为基础进行划分，在实体一定的情况下，获得何种土地权利决定了对土地的拥有程度，根据不同的土地权利类型也就形成了为获取该种土地权利而必须支付的代价，即形成不同权利的土地价格。
②、该类土地价格的高低受到获得的土地权能大小的制约。
在我国，土地权利可以分解为四项权能，即占有权能、使用权能、收益权能和处分权能。
2）按土地价格形成方式分类分为交易价格、理论价格、评估价格等。
3）按政府管理手段分类分为申报地价、公告（示）地价等。
4）按土地价格表示方法分类分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等。
他们之间的关系特点是：
楼面地价＝宗地总地价÷宗地总建筑面积=土地单价÷规划容积率。
规划建筑总面积＝土地面积×规划容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
5）按土地的存在形态分类分为：
生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格。
生地价格指在正常市场条件下的，未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，但已完成土地使用批准手续的一定年期的土地使用权价格。
熟地价格：
指在正常市场条件下的，完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件，一定年期的土地使用权价格。
毛地价格：
指在正常市场条件下的，未进行宗地内拆迁平整，但已完成基础设施配套开发建设，一定年期的土地使用权价格。
净地价格：
指已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的一定年期的土地使用权价格。
6）按土地交易的方式分为：
拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。
7）按土地价格使用目的分为：
买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。
8）其他划分方法形成的土地价格
①基准地价，即各类用地国有土地使用权出让的最高年期的现状开发程度下的某一时点的土地使用权价格。
②标定地价，是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。
标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。
标定地价的作用主要表现在：
A政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据；B企业清产核资和股份制改造中确定土地资产的依据；C国家核定土地增值税和税制改革的依据；D政府制定土地市场管理政策的依据。
③此外还有交易评估价和成交地价；以及由此衍生出的土地出让、土地转让、土地税收、土地征用、资产核算等等方面使用的地价。
从地价的性质看：
基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。
从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价。
若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。
第二节土地价格影响因素
§1考试大纲要求：
（三）考试基本要求
掌握：
主要地价影响因素的种类；
熟悉：
主要地价影响因素的作用规律，不同用途地价影响因素的特点。
§2知识点:
一、一般情况下的地价影响因素
一般情况下，可将影响土地的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。
三、影响地价的一般因素
一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，是影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素。
这些因素会影响土地价格的整体水平。
包括：
1、土地制度：
是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度等。
2、住房制度：
住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革，包括改革住房建设投资体制、改革住房建设、分配、维修、管理体制、改革住房分配体制、建立双轨制的住房供应体系、建立住房公积金制度、建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险、建立规范化的房地产交易市场等。
3、城市规划：
城市规划对用途、容积率和建筑密度的规定，很大程度上对地价产生影响；同一块土地在用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异，一般商业用地效益最高。
4、相关政策：
主要有房地产开发政策、地价政策、税收政策等。
5、人口状况：
人口状况是最主要的社会经济因素，主要包括：
人口密度、人口素质和家庭人口构成等。
6、社会发展和安定状况：
社会稳定，房地产投资相对来说风险小，收益大，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。
社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。
7、城镇发展过程：
城镇化进程的加快，会增加对建设用地的需求，提高城镇土地价格水平，另外，城市化发展越快，就业机会就多，人口迁入就大，地价涨幅也会相应较大。
8、国际经济状况：
世界经济逐步向一体化、多元化发展，任何一个国家经济都不可能脱离世界经济而快速发展。
例如当前的世界金融危机对各国的地价造成的强大冲击，使各国地价水平大幅下降。
9、国际政治因素：
国家间政治关系密切为经济的快速发展创造了良好的外部环境，有利于投资者跨国投资，如果发生战争还会直接对经济造成严重破坏，直接使土地需求下降，地价暴跌。
10、经济发展状况：
经济发展越快，公共投资和私人投资水平越高，财政金融景气，因建设需要而增加对土地的需求，地价水平就会上升；反之，如果经济不景气投资就会减少，对土地的需求就会减少，引致地价下降。
11、财政金融体制：
在国家的财政金融体制下，政府通过财政金融达到对经济的干预。
12、税收制度：
如果国家对以土地为主体的税务制度较完善健全，土地囤积、投机行为就会相应较少，土地市场和地价水平相对平稳。
13、居民收入、消费水平；
14、利率水平：
利率水平的变化也会影响人们为购买房地产而支付的代价，间接影响地价水平的高低。
行政隶属变更；房地产投机；储蓄和投资水平（储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄增长则投资也相应增长）；物价变动。
上述的一般因素，通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响，产生了地区与地区之间，乃至国家间地价水平的差异。
而同一地区内不同区域、不同地块的地价差异，还要受到区域因素和个别因素的影响。
四、影响地价的区域因素
区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等，这些条件相互结合，相互作用对区域间地产价格水平有决定性的影响。
1、商服繁华程度：
主要是指城市中各区域商业、服务业的集聚规模等级。
2、交通条件：
区域内和区域之间交通类型较多，交通结构合理，道路状况良好、公共交通发达，居民对外联系方式、出行便捷，都会对当地地价水平产生影响。
3、基础公用设施水平:
区域内道路交通畅通、供水、供电、通信、煤气、暖气设施齐全，幼儿园、学校、公园、医院等设施状况良好，等级较高。
对当地地价会产生较大影响。
4、环境质量：
主要指人文环境、自然环境和社会环境，包括地质、地势、水文、风向、社会治安、居民素质、人地比例、环境污染程度、居民职业类别、教育程度和收入水平等环境条件。
5、区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等等方面的城市规划限制。
五、影响地价的个别因素
个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。
这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程度也不会相同。
影响地价因素：
①面积
面积适宜利于土地开发利用
②宽度
临街宽度过窄，影响土地使用、展示效果和收益
③深度
宗地临街深度直接影响地价
④形状
宗地形状不规则不便于利用，以矩形为佳
⑤坡度
坡度过大会加大开发成本
⑥宗地基础设施条件：
与宗地直接相关的供水、电、气、暖设施等
⑦宗地临街状况：
是否临街、街角地等，对宗地地价有很大影响
⑧城市规划限制：
容积率、建筑高度密度、用途等
⑨土地使用年限：
决定可以利用土地获得收益的时间
六、不同用途地价影响因素的特点
一般来说，在城镇内不同功能分区性质和不同功能用地性质与地价直接相关。
1、商业用地：
一是受到商业繁华影响度的影响；二是受到交通便捷度的影响；三是受到城市规划限制的影响；四是受到环境优劣度的影响，如商业区周围的人文环境，人口密度大，收入水平。
2、住宅用地：
一是受到住宅区位置的影响；二是受到交通便捷度的影响；三是受到住宅区基础设施、公共设施完备程度的影响，基础设施方面主要指小区的供电、供水、供暖、供气、通信等设施是否完善可靠，公用设施方面主要指为住宅区域服务的学校、医院、公园、游乐场所、幼儿园等场所的配置情况，这些将直接影响住宅区的地价水平；四是城市规划中对住宅区域内建筑的高度、样式、密度、建筑面积、绿地、消防间距等等方面提出的要求；五是受到环境质量等级的影响，如人文环境好，居民就业结构、文化水平、收入状况；此外，住宅区内建筑的朝向、采光、通风、地形等也会对小区的地价水平产生影响。
3、工业用地：
注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。
地租理论
一、考试大纲要求
掌握：
地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵；
熟悉：
马克思主要地租理论，新古典城市地租理论；
了解：
地租理论在土地估价中的应用。
二、知识点:
3.1地租概念
地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。
西方经济学把地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”。
并将地租分为契约地租和经济地租两类。
（1）契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金；
（2）经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。
广义地租指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
狭义地租仅指利用土地所获得的超额利润。
西方经济学把使用土地以外的其他资源时所付的报酬，称为准地租。
3.2马克思主义地租理论（熟悉）
马克思主义地租理论根据地租产生的原因和条件，把地租区分为级差地租和绝对地租，这是资本主义地租的两种基本形式。
此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。
1、级差地租
马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。
1）概念：
级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。
其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。
因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
2）马克思对资本主义级差地租的实例分析：
A、假定前提条件：
资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部门之间，在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他一切商品一样，按照生产价格出售。
B、实例分析：
根据土地自然肥沃程度和地理位置的差别，把土地划分若干个地块，分为优、中、劣三个等级，分别由各租地农场主耕种。
因而经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。
3）级差地租形成原因：
对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，使得地租额不同。
土地自然条件的差别成为级差地租形成的自然条件或自然基础。
因此资本主义级差地租产生的条件是自然力。
自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。
而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。
级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。
4）分类：
级差地租按其形成的基础不同，可分为两种形式：
级差地租Ⅰ：
是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。
级差地租Ⅱ：
是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。
①形成条件
级差地租I：
土地肥力的差异、土地位置（距离市场远近）差异是形成级差地租I的两个条件。
级差地租Ⅱ：
由追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。
这里需要对级差地租Ⅱ在进一步阐述下，即不论优等地还是劣等地，只要追加投资所获得的较高劳动生产率形成超额利润，最终都会转化为级差地租Ⅱ，落入土地所有者手中。
但转化的时间和方式与级差地租I不完全相同。
②级差地租I和级差地租Ⅱ的关系
级差地租I和级差地租Ⅱ各有不同的表现形式，但二者在本质上是一致的，它们都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所形成的超额利润转化而成的。
在二者的关系上，级差地租Ⅱ要以级差地租I为前提和基础。
马克思指出：
“级差地租Ⅱ的基础和出发点，不仅从历史上来说，而且就级差地租Ⅱ在任何一个一定时期内的运动来说，都是级差地租I。
从历史上看，级差地租I的产生先于级差地租Ⅱ。
在资本主义发展初期，农业经营方式是粗放式的，与此相适应的地租形式是级差地租I；随着资本主义的发展，农业资本越来越集中，土地使用向集约化方式发展，与集约化经营方式相适应的地租形式是级差地租Ⅱ。
在级差地租I和级差地租Ⅱ并存的情况下，农产品的社会生产价格仍由劣等地的农产品的个别生产价格来决定。
2、绝对地租
绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
是土地价格存在的根源。
农产品不按生产价格而按市场价格出售的原因：
①低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。
②土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。
绝对地租的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。
下面我们通过分析影响绝对地租量的因素，来进一步加深对绝对地租的理解。
1）绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现程度。
2）绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平。
。
3）绝对地租量还取决于农业投资的总量。
3、垄断地租
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。
垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。
具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。
这种垄断地租不仅存在于农业，在城市用地中也同样存在，一些大城市的中心繁华路段，由于长期的投资建设，形成了特殊的交通和经济环境，一定时期内城市的其他地段根本无法取代，因而形成了一定的垄断，因此就获得了收取垄断地租的条件。
垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
4、矿山地租
矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。
经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。
原因：
①各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同。
②矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决定。
③由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以按高于它生产价格的价值出售。
5、建筑地段地租
建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。
建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现。
它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系。
建筑地段地租自身的特征：
（1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。
（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。
（3）马克思指出土地的所有者具有“完全的被动性，它的主动性（特别是在采矿业）只在于利用社会发展的进步”去提高建筑地段的地租，“而对于这种进步，他并不像产业资本家那样”对于社会的进步起过一定的作用，“有过什么贡献，冒过什么风险。
”
（4）建筑地段地租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。
社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。
三新古典地租理论（熟悉）
3.3新古典主义城市地租理论
在进入20世纪60年代以后，以阿兰索等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。
1、新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：
（1）对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。
（2）区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。
（3）对土地市场的分析趋于成熟。
其中，有关土地平衡价格的理论及有关土地市场作为一个非完善市场的阐述有其独到之处。
（4）解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。
（5）更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。
2、政策因素与地租和地价
政策因素主要有以下几点：
（1）土地利用规划。
由于规划政策的作用，地价曲线再也不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是一个起伏的，有不连续的折线。
（2）城市基础设施政策。
基础设施建设周期较长，建设的时机特别敏感，建设晚了会导致用地短缺、地价上升，建设早了会造成投资浪费。
3、地租模型
阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表，他将空间作为地租问题的一个核心进行了考虑，并首次引进了区位平衡这一新古典主义概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题。
（1）模型假设条件：
A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易。
B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。
C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。
（2）阿兰索公式：
阿兰索认为，家庭收入将用于土地投资、交通运输费用和购买其他商品（包括储蓄）。
即：
Y=PzZ+P（t）q+K（t）
式中：
Y——
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