房地产开发项目转让协议书.docx
《房地产开发项目转让协议书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目转让协议书.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产开发项目转让协议书
房地产开发项目转让协议书
房地产开发项目转让合同
转让方（简称甲方）：
地址：
联系电话：
法定代表人：
受让方（简称乙方）：
地址：
法定代表人：
甲乙双方就房地产开发项目达成如下协议：
1.甲方在××市（地块编号：
）拥有房地产开发项目向乙方提供本项目的土地、规划、建设等批件。
向乙方提供本项目的技术文件。
于年月日向乙方办理资料与场地移交。
5.乙方的责任
依据甲方提供本项目的土地、规划、建设等批件，按时向土地、规划、建设部门办理审批和备案手续，并自行承担相关费用。
于年月日会同甲方办理资料与场地接收事宜。
自本项目移交之日始，所发生的一切费用乙方自行承担。
6.土地使用年期为年，自年月日起至年月日止。
7.乙方继续履行原《土地使用权出让合同》中载明的权利与义务的有关规定。
8.乙方从年开始，缴纳土地使用费，在此以前的土地使用费全部由甲方负责。
9.房地产项目转让中所发生的税费由负责缴纳。
10．转让合同由双方签字盖章，经市公证处公证，并到政府主管部门办理变更登记手续后，经市房地产开发建设管理办公室批准乙方正式取得土地、开发、建设经营权。
11.本合同正本一式份，甲乙双方、房地产开发建设主管部门权、公证处各份。
转让方：
（盖章）受让方：
（盖章）
法定代表人：
法定代表人：
年月日
附件：
房地产项目联合开发协议书
甲方：
嘉峪关市德丰地产营销有限公司乙方：
瓜州县国龙房地产开发有限公司
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就联合开发“瓜州县丽景聚兴楼”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，并同遵守。
一、联营开发项目
1、开发项目名称：
瓜州县丽景聚兴楼。
2、建筑规模：
6000平方米。
3、项目总投资约：
万元。
4、合同时效：
20XX年4月28日至20XX年12月31日结束，如遇其它非甲方因素造成工期延误，根据实际情况可行当延长合同有效期限，但不得超过20XX年12月30日。
房屋销售和办理产权时效可延长到房屋销售完和产权证全部为止。
二、项目概况
项目地址原物资局办公楼南30米，原物资局住宅楼以北16米，丽景花园以西，通信部队以东，项目用地面积1560平方米，住宅用地，使用年限70年。
总建筑面积约6000平1
方米。
三、合作形式
根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、各负其责、自负盈亏的合作形式。
甲方利用资金优势，负责对整个项目的全部投资，并独立享有项目的全部投资收益。
乙方利用具有房地产开发资质和建筑施工资质的优势，负责对项目的开发、建设施工进行管理、监督和指导，并享有对该项目开发和施工建设的管理收益。
经甲、乙双方协商，乙方对合作开发项目享有管理收益包干费人民币拾万元整，并由甲方按项目进度分期支付给乙方。
四、甲方权利与义务
1、甲方系该项目的投资营运者，负责对整个项目的全部投资及营运，独立享有该项目的全部收益，并承担本项目的一切经济、法律责任及项目的投资风险责任，自负盈亏。
乙方对甲方的欠款，经济纠纷和对外承诺不负连带责任。
2、开工前甲方负责办理本项目前期的立荐批复、土地出让、图纸设计、规划审批、环评和消防，地上附着物的评估、拆迁和补偿安置及施工许可等相关手续，由此引发的经济处罚由甲方负责承担。
3、甲方负责项目开发、施工建设、房屋销售中的具体工作。
4、甲方承担该项目开发和施工建设过程中的质量和安
全责任。
5、甲方在施工期间要对周边居民、道路、公共设施，设备采取安全保护措施，服从当地城管和环保部门的管理，由施工引发的各种安全事故，经济损失和经济处罚均有甲方全权负责承担。
6、施工现场的安全和质量，要严格执行国家和行业标准，接受工程质量监督部门和监理部门的监督管理，对所提出的质量和安全问题必须及时整改，不得影响公司声誉，由此引发的经济损失均由甲方承担。
7、甲方在施工中所采用的材料结构配件，必须有有效的合格证，检验报告和生产许可证，否则由此引发的经济损失处罚均由甲方承担。
8、施工期间，甲方应无条件地完成政府和上级主管部门摊派的义务劳动和费用，否则由此造成的经济损失均由甲方承担。
9、甲方负责给乙方提供一份完整的工程资料以及甲方公司的营业执照、法人证明、组织机构代码和税务登记证复印件一份。
10、甲方必须严格按照规划部门的规划完成小攻的基础设施建设任务，否则乙方不组织工程竣工验收。
11、甲方在售房过程中应认真履行合同，由合同引发的纠纷均有甲方负责处理。
工程竣工前甲方必须按规定交清所
有税费和贷款，否则乙方不组织验收。
12、由于甲方在工程质量安全和合同及管理中给乙方造成的经济损失均有甲方承担，甲方必须按合同约定时间交清乙方的服务费，否则乙方有权终止合同。
13、甲方负责按国家的规定对工程结构终生负责，其他按国家规定的维修期限进行维修。
五、乙方权利与义务
1、乙方对本项目开发、施工建设过程中配合甲方进行管理，负责对项目的开发和建设进行监督和指导，并对本项目的开发和施工享有管理收益。
2、乙方为本项目的开发、施工建设提供房地产开发企业和建筑施工企业的营业执照、资质证书、税务登记、组织机构代码证、法人代表身份证明、法人授权委托书及其它所需的一切手续。
3、乙方负责按甲方要求为本项目的单项工程的发包办理招标手续。
4、乙方负责按甲方要求办理工程监理单位的招标手续。
5、乙方配合甲方对本项目工程全过程进行监督管理。
6、乙方有权对甲方违反《建筑法》《安全生产法》、强制性条文和质量规范的行为进行监督管理并进行停工整顿，对严重影响公司声誉的行为进行处罚。
7、乙方配合甲方为本项目在银行开设账户、提供办理
按揭贷款的手续、提供办理产权证的手续、配合甲方进行纳税申报、相关费用由甲方缴纳。
8、甲方负责支付由乙方派出的对该项目的开发和建设进行监督管理的管理人员的薪酬。
六、财务管理
甲方为该项目组建项目部，项目部负责人由甲方确定。
项目部全面负责对该项目的开发和建设的管理，负责在银行为该项目开设专户，负责项目的收支记账和税费的申报及缴纳等工作。
乙方负责配合甲方管理。
七、乙方管理收益金的支付方式及时间
甲方以现金方式分期支付乙方对本项目开发和施工建设管理收益金人民币壹拾万元整，本项目完成期限为二年，甲方在20XX年8月30日向乙方支付管理劳务费5万元，竣工验收前支付3万元，剩余2万元等房屋全部销售完办理房屋产权证之前交清，否则视为甲方违约乙方有权不提供任何手续。
八、违约责任
甲、乙双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切直接经济损失，并赔偿人民币50万元违约金。
九、争议解决
因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向项目所在地人民法院起诉。
十、其他
1、本协议经甲乙双方签章之日起生效。
本协议一式肆份，甲乙双方各执两份。
协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容，亦不得擅自终止本协议。
2、本协议未尽事宜，经双方共同协商解决，亦可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。
甲方（章）：
乙方（章）：
法定或授权代表签字：
法定或授权代表签字：
年月日
房地产项目开发建设协议书
甲方：
内蒙古峰宇房地产开发有限公司乙方：
项目部
甲乙双方经过充分协商，就乙方作为甲方所属项目经理部进行房地产项目开发建设事宜，为了确保本项目顺利进行，明确公司与项目部的责、权、利关系，保证甲、乙双方的权利与义务，特签订本协议。
一、运作方式
1、乙方作为甲方直属的独立项目部，必须依法自行筹集、办理项目后续建设所需的土地、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金及手续，并承担全部相应的法律责任。
2、乙方成立名称，负责办理开发建设过程中、全部管理工作、招投标与承包单位签订施工合同及房屋销售等一切手续。
3、项目部要认真按照国家房地产开发的相关法律、法规、方针、政策办事、落实公司“诚信做人、精心施工、科学管理、安泰发展”的宗旨，向甲方承诺项目部工程质量终身负责制，信守合同，创建“用户满意”工程。
4、乙方一次性向甲方交纳履约保证金万元，如乙方作出有损甲方信誉和形象之行为时，甲方有权单方面终止本协议，履约保证金即可转为违约损失补偿金不予归还。
二、工程概况
1、工程名称：
2、工程建设地址：
3、项目负责人：
4、建设面积：
5、工程结构类型：
三、项目经理部的责任和义务；
1、针对该项目单独运作、实行独立核算、设立独立账户、自负盈亏。
2、在本工程的开发建设过程中，必须按照国家的规定，照章纳税。
并足额交清开发建设经营活动中的一切费用及各种费
税。
3、根据本项目实际情况，考虑到项目工地安全、质量管理、事故风险开支因素，如出现安全、质量事故、人事伤亡、伤害造成的直接损失，项目部承包人承担一切费用及相应法律责任。
4、工程质量：
在本项目施工中，对施工企业要严格按照国
家的建筑工程施工质量验收规范和操作规程组织施工，使单位工程质量达到合格，对于经检查不符合规范要求的分项工程必须进行返工，费用自负，直到合格为止。
5、负责项目结束后，保修期内的工程质量的保修，并且负
责保修费用。
项目部承诺该项目的工程质量和发生的一切事情都为终身责任，所有责任由项目部自行承担。
6、项目部全面负责开发建设过程中的一切债权、债务及资金的运作，经济业务中形成的经济纠纷和造成的经济损失均由项目部负责。
7、项目部出现管理不善、弄虚作假、渎职失职、行贿受贿等影响公司信誉的行为，甲方有权收回使用名称，并追究其责任，情节严重者交司法部门处理。
8、项目部必须按有关劳动法及国家相关法律、法规不得拖欠员工工资及农民工工资。
如果因项目部拖欠工资造成集体上访或恶性事件的发生，由项目部承担一切责任。
给公司信誉造成影响、甲方有权将项目部交给有关部门处理。
四、其它事项
1、本名称只能在本项目中使用，以上各项项目部严格遵守。
2、本协议一式四份，甲、乙双方各执两份。
双方签字后生效，并具有法律效力。
如有违约，则各自承担违约及赔偿责任。
甲方：
乙方：
年月日年月日
法人代表：
法人代表：
房地产开发项目转让的律师实务
一、准确把握房地产开发项目转让的概念
随着房地产业的发展，房地产开发项目的转让越来越普遍。
作为为市场服务的执业律师，介入房地产开发项目转让，是市场的需要，也是律师业自身发展的需要。
在当前我国关于房地产开发项目转让的法律规定尚不完善的情况下，加强这方面的律师实务研究，颇有现实意义。
准确把握房地产开发项目及其转让的概念和特征，是搞好律师服务的前提。
我们所论的房地产开发项目是指房地产开发企业取得的在享有使用权的土地上进行开发和经营的一系列行政许可。
开发项目中土地使用权和开发经营权是核心内容，权利主体是房地产开发企业。
开发企业的项目权利可以总称为项目所有权。
项目所有权是土地使用权和开发建设权的结合。
其中土地使用权为基础，是主权利；建设开发权利附着于土地权利之上，是从权利。
换言之，房地产开发项目是开发商为经营之目的按政府批准的方式利用土地进行建设的活动。
在这里，项目本身除了有部分义务内容外，主要具有权利内容，是土地使用权与建设权利的结合，权利的行使可以带来经济效益，具有财产权利内容，因而可以成为转让的对象。
房地产开发项目的转让就是项目权利人将项目权利和义务一并转移给受让人的行为。
转让人与受让人之间通过合同方式约定双方权利与义务。
根据房地产开发项目的权利内容，项目转让实际上包括土地使用权转让和开发建设权利的转让。
在我国土地使用权取得有两种方式，即划拨和出让，法律对这两种方式取得的土地使用权的转让有不同的要求，所以转让土地使用权必须履行法定程序，并要符合法定条件。
项目建设权利如用地规划许可，建筑许可，施工许可，则是根据行政审批程序取得的，转让项目时随土地使用权的转移也应办理相应的变更手续。
二、巧妙选择房地产开发项目的转让方式
一名房地产律师，无论他是为哪一方服务，选择对自己的委托人最为有利的项目转让方式，保证转让协议的合法和转让行为的有效，切实防范和化解可能发生的风险，是其主要职责。
实践中房地产项目的转让方式主要有以下几种形式：
直接项目转让。
在这种方式下，转让双方直接以合同方式约定项目的土地使用权和项目建设开发权买断性转移的权利和义务。
项目所有权是合同的标的，转移后转让方不再享有土地使用权和开发建设权。
根据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》的规定，在实务操作中，项目直接转让应当具备下列实质要件和形式要件：
实质要件是：
1转让人和受让人都应当具备房地产开发经营资格。
但受让方受让后并非为经营开发的，受让人可不受经营资格的限制。
2，转让人已经合法取得土地使用权，并以交付了土地出让金。
如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续和补交了土地出让金。
3，转让的项目应当依法得到了批准，有规划、建筑、施工许可证，手续合法。
4，转让方已完成了一定的投资，投资达法定比例。
只有符合上述实质要件，转让行为才不至于因违反法律的禁止性规定而无效。
形式要件是：
1，办理土地使用权转让批准、登记手续。
2，办理规划报建和施工许可的备案更名手续。
3，向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。
形式要件的违反，在合同已实际履行时可以补办手续而使合同有效。
项目出资。
房地产开发项目既然是附带建设权的土地使用权，具有财产利益，当然可以作为出资与其他企业合资、合作进行联合开发。
合资合作的形式可以是以项目作价入股成立新的房地产开发企业，也可以是采取协议方式联合开发。
采取以项目出资设立新企业的形式的，可以按直接项目转让由出资方与新成立的开发企业签订转让合同，办理相关转让手续。
在实务操作中同上所述。
采用合建或联合开发形式的，在实务操作中应当注意以下几点：
1，合作协议的以项目出资的一方必须取得了土地使用权，交纳了土地出让金，或者办理了土地使用批准手续，具备了转让的实质条件。
2，项目建设经过了批准，取得了报建许可，手续合法。
3，至少合作一方具备开发经营资格。
4，在形式上应当办理合建审批及土地使用权变更登记。
项目公司股权收购方式。
房地产开发项目所有人是房地产开发企业或者其专门设立的项目公司。
投资者可以在不改变项目所有人名义的情况下，通过股权转让方式改变项目的实际所有人，从而以资本运作来达
到获得转让房地产开发项目的意图。
这是一种隐蔽性的项目转让方式，表面上看是股权转移，实际上却是项目的转让。
这种房地产开发项目的转让方式与直接项目转让方式相比，有以下特点：
1，股权收购方式无须办理项目转让的土地使用权转让和建设开发者名称变更登记，而只需依股权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记即可。
手续简单，便于操作，可以更加快捷的管理整个项目。
2，股权收购方式可以节省转让费用，无需交纳办理土地过户契税和手续费，降低投资开发成本。
3，以股权收购方式获得项目后对与第三人的合同履行不产生影响，因而无需变更有关合同，减少了第三人的风险。
但是相应的，收购者却要承担比直接项目转让更多的风险。
比如以项目所有人名义对外提供的担保风险，收购前的不明债务或违约合同赔偿风险等。
所以，采取股权收购虽然简便易行，但风险难以控制。
律师在进行这种方式的操作时，必须深入调查潜在风险。
可以采取审查全部已签合同、财务审计，要求转让方填写调查问卷作出负责的承诺、留取部分转让金作为担保等多种形式来调查和防范风险，确定合理的转让价格。
三、妥善处理不同阶段的外部关系
法律允许符合条件的房地产开发项目转让，同时也没有限定转让项目必须在哪一个建设阶段。
因此可以认为在项目建设的任何一个阶段，只要符合法定条件，建设项目都可以转让。
实践中，房地产开发项目一般在拆迁阶段和拆迁完成并形成建设用地条件阶段以及工程在建阶段进行转让。
在这三个阶段，会涉及到不同的外部关系。
这些外部关系是产生房地产项目风险的根源，必须妥善处理。
由于外部关系的处理关系到项目的成败，又有较高的法律技巧要求，所以房地产律师必须积极参与。
拆迁阶段的转让。
在这一阶段直接转让房地产开发项目，涉及政府主管部门和被拆迁人。
政府主管部门作为项目实施的批准、监督人，有权利对项目转让进行监管。
所以这一阶段进行项目转让，在办理土地转让变更登记时，土地管理部门可以对是否符合出让土地的转让条件进行审查，以防止土地投机行为的发生。
对划拨土地的转让政府主管部门可以决定是否批准，或者决定办理出让手续，补交土地出让金。
建设主管部门应当根据土地使用权转让的事实办理项目建设备案、更名手续。
这样，依行政许可合同转让人获得的权利才转给受让方，同时行政合同的义务也转由受让方承担。
在这一阶段，被搬迁人与作为拆迁人的转让方订立了拆迁安置补偿协议，对受让方有无约束力呢？
这是涉及第三人利益的事项。
根据法律规定，转让房地产开发项目的，尚未履行完毕的拆迁安置补偿合同中的权利义务转移给受让人，由转让人书面通知被拆迁人。
我们理解，项目开发关系中开发人与政府之间存在行政合同关系，项目的转让实际上也是合同的变更。
相对于项目行政合同关系，开发者作为拆迁人与被拆迁人之间订立的拆迁安置补偿合同是一种从合同。
在主合同主体因转让而变更时从合同当然也应作相应的变更，因而无须经被拆迁
人同意，只要转让人履行通知义务即可。
完成三通一平后的阶段。
在这一阶段直接转让房地产开发项目，这对转让和受让双方都最为理想。
除了处理与主管部门的关系办理相关手续外，几乎不涉及其他复杂关系。
此时拆迁工作已经完成，施工建设还没有开始，不存在拆迁中的扯皮，又无烂尾楼的烦恼。
所以，这时双方比较容易确定转让价格，使转让顺利完成。
事实在大部分项目都是在这一阶段进行转让的。
需要说明的是，可能这一阶段还存在有部分安置协议未能完全履行的情况，对此办理原则同第一阶段。
在建工程的转让。
在这一阶段，直接转让房地产开发项目，涉及的外部关系最为复杂。
除与政府主管部门的关系外，还有与勘察、设计、施工、监理、材料供应等各方的关系，同时还会有与购房户、金融单位之间的关系。
根据合同的相对性原理，转让人与勘察、设计、施工、监理、供应单位签订的合同，对受让方无约束力。
在转让项目时，这些合同很多都在履行中还没有终止。
受让方要想接管项目就必须协助转让方处理好这些合同关系。
要通过各方协商，或者采取终止合同，或者采用变更合同，使各方权利都有所保障。
各方权利的平衡直接影响到项目转让的价格，也关系着转让项目的命运，所以不可不慎。
有时转让方为了获取开发资金，将在建工程抵押给金融机构并办理了抵押登记，这使得项目转让更加复杂化。
这种情况下，转让房地产开发项目必须通知金融机构，妥善处理抵押事项。
在实务中，注意在建工程是否已设定抵押，应当是律师考查、评估的一个重要内容。
在建商品房有时存在预售问题。
那么预售房买受人与原开发者之间的合同关系怎样处理呢？
法律对此尚无规定。
我们认为，由于预售合同的客体与项目权利密切相联，在项目权利转让的情况下，应当由受让方继续履行合同义务，并享有合同权利。
规范的作法应当是由转让方、受让方与购房者签订补充合同，明确三方当事人的权利与义务。
在买受人与项目转让双方不能达成协议同时又不接受项目受让方履行合同义务时，项目转让方仍应对买受人承担责任。
转让人担责后再根据其与项目受让方的合同进行处理。
由此可见，在建工程阶段转让项目是外部关系是非常复杂的。
所以这一阶段最好是采用股权转让方式收购项目公司。
这样可以避免处理复杂的外部关系，减少外部纠纷可能带来的风险。
房地产合作开发及项目转让合同的主要条款
1、房地产合作开发合同的主要条款：
合作开发当事人的名称、姓名、住所；
项目概况；
项目现状；
a、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；
b、项目动拆迁、开发现状。
合作方式；
a、共同组建项目公司方式
需约定：
项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；
b、合作建房协议方式；
需约定：
合作各方的投资方式、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益分配等。
项目公司成立前后的权利义务的转移；
项目的总投资数额的投入方式；
项目合作建设计划；
合作各方的权利义务；
违约责任；
解决争议的方法；
合作当事人约定的其它事项。
2、房地产项目转让合同的主要条款
转让当事人的名称、姓名、住所；
项目概况；
项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；
项目现状；
a、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；
b、项目动拆迁、开发现状；
c、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；
项目转让方式；
a、以开发项目转让方式；
需约定：
转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；
b、以转让项目公司股权方式；
需约定：
项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
项目转让价格、支付方法和期限；
项目标的物转让、交割日期及方式；
转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；
双方的权利义务；
违约责任；
解决争议的方法；
转让当事人约定的其它事项。
三、制作房地产合作开发和项目转让合同应注意的问题
1、制作房地产合作开发合同应注意的问题
要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；
约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；
组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；
合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资
升级会员 