莱芜银座城市广场物业管理手册.docx

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莱芜银座城市广场物业管理手册

目录

第一部分业主/用户手册·······················································1-12

欢迎函························································································1

简介························································································2

服务承诺························································································3

经营户须知··················································································4-12

一、入伙管理··················································································4-5

二、物业管理服务费·········································································5-6

三、注意事项·················································································6-12

供水、供电、供冷和供暖····································································6-7

搬运物品事宜···················································································7

公共秩序服务·················································································7-8

公共环境清洁服务·············································································8

促销活动·······················································································8-9

日常维修服务··················································································9

防止灾害及应急处理办法································································9-11

法律法规、政府政策·······································································12

第二部分临时管理规约······················································13-22

第三部分前期物业管理协议···············································23-32

第四部分二次装饰装修管理规定········································33-41

第五部分便民电话·································································42

欢　迎　函

尊敬的业主：

您好！

恭喜您到莱芜银座城市广场商铺经商。

在今后的日子里，我们将竭力为您经营的商铺提供人性化的贴心服务。

我们期待着与您携手，共同把莱芜银座城市广场建成最具实力的集购物、休闲娱乐、酒店服务、商务办公为一体的现代景观型城市商业广场。

济南银座久信物业管理有限公司秉承了“银座房产，诚信久远”的企业精神，不断借鉴先进的管理模式，制订并实施高标准的管理服务方案，尽可能的让您在莱芜银座城市广场的每一刻，都能全面体验到全方位、贴心的服务。

我们的客户服务电话是：

5648000。

济南银座久信物业管理有限公司全体员工真诚祝愿您

福星高照喜气长留

商事顺利财源滚滚

济南银座久信物业管理有限公司

济南银座久信物业管理有限公司及物业简介

济南银座久信物业管理有限公司是由山东省享誉盛名的山东银座商城股份有限公司与山东银座久信房地产开发有限公司合资于2006年初成立的专业化物业管理公司。

莱芜银座城市广场位于莱芜白金地段--文化路与鲁中大街交汇处，与市政府隔路相望。

项目占地14000平米，规划建筑面积8.3万平方米，建成后将成为银座商城、休闲娱乐、酒店服务、商务办公于一体的现代景观型城市商业广场。

莱芜银座城市广场邀请世界著名设计机构加拿大BDCL公司担纲建筑设计，全城首创屋顶空中花园和下沉式广场，并采用瀑布、叠水等细致景观，力求将莱芜银座城市广场塑造成一个令人轻松愉快的购物天堂。

商铺地上三层，总建筑面积近5000平方米，位于莱芜银座城市广场东部，紧邻银座商城，并与银座商城有连接门连通，形成了银座城市广场内人流最充沛的步行街。

商业街内有70余套商业单位，是银座城市广场内最富有活力和商机的区域。

济南银座久信物业管理有限公司将在日后的管理服务中以国际、国内的先进管理理念为先导，借鉴先进管理模式，以科学的决策，精心的组织，人性化的管理不断提高完善物业管理水平，创造良好的社会、环境、经济效益。

竭力打造“久信”品牌，奉献精品物业。

服务承诺

济南银座久信物业管理有限公司本着“以人为本，诚实求信，树立品牌，成就社会”的管理方针，竭力为经营户提供贴心周到的高品质服务，我们将实行以下服务承诺：

1、高标准运作

坚持以ISO9001质量标准为纲，以国优示范标准为目标，坚持全方位、高标准的科学、规范化管理。

2、精细管理

针对物业管理的特殊性和经营户不断增长的服务需求，不断改进管理模式。

加强全体员工职业道德的培养，不断提高基层员工的专业技能，使我们的管理更具人性化、专业化、规范化。

3、诚信服务

为适应满足经营户需要，我们设置了经营户服务热线，建立了完善的服务运作体系，我们还开展各类特约服务，为经营户提供多项增值服务，包括房屋租赁中介服务、上门维修、物品看管等，通过这种贴近式、人性化、换位思考的管理服务模式，加强公司与经营户之间的感情沟通。

4、积极推行首问责任制、一站式服务模式，整合管理资源，确保为经营户提供服务的保安、维修、清洁绿化等工作的质量与效率。

经营户须知

根据国家和省、市的有关法规、政策及购房合同编制，其宗旨是向业主阐述本公司提供的服务、一般守则和安全措施等，使业主了解自己应有的权利和义务。

一、入伙管理

1、请您在接到《交房通知书》后，按约定的日期办理入伙手续。

2、办理入伙手续时，请您务必带齐以下证件（及复印件）：

购房预售合同；业主身份证及印章；交房通知书；已交款项的收据；公司购买的还应带法人证件和公章；委托他人办理还应带业主委托书、业主身份证复印件、代理人身份证等有关证件。

3、按照入伙手续的安排顺序依次办理。

4、请业主如实填写《业主信息登记表》，签订《前期物业管理服务协议》、《防火安全责任书》等。

5、业主收楼验房时，应仔细查看室内设施、设备是否齐全。

如有问题，请填入《商铺交接验收清单》中，物业公司将尽力配合您向建设单位、施工单位寻求解决办法。

6、业主收楼后应正确使用房屋，在保修范围内如发现工程质量问题，建设单位将责成有关部门免费维修。

如因经营户使用不当所致，则由业主自行支付维修费用。

如超过保修期限将由业主自行维修。

7、为了保证商铺街的统一、美观及安全，公共区域及楼道内严禁堆放私有物品。

8、装修请严格执行装修管理规定，禁止私自装修，并在约定的装修时间内完成，保证商铺的正常经营，否则，我们会为了全体经营户利益对相关责任人进行处理。

二、物业管理及其收费标准

（一）物业管理概论

所谓物业管理是指业主通过选聘物业管理企业（前期物业管理由建设单位选聘），由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

（二）物业管理的主要内容

1、房屋共用部位的维护与管理。

2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。

3、环境卫生、绿化管理服务。

4、莱芜银座城市广场内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务。

5、物业管理装饰装修管理服务。

6、物业档案资料的管理工作。

7、代收代缴收费服务。

8、专项服务或委托服务（物业管理企业为满足部分经营户、群体和单位的一定需要而提供各项服务工作是一种针对性的专项服务或委托服务，实行有偿服务收费标准）。

（三）物业管理服务费的用途

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修费用（公共水电费

用和中央空调费用除外）。

3、物业管理区域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域秩序维护费用。

6、办公费用。

7、物业管理企业的固定资产折旧。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9、法定税费。

10、物业管理企业的利润。

11、法律法规规定的其他费用。

（四）专项维修基金的管理

执行国家、地方法律法规及政策的有关规定。

（五）物业管理服务费

1、物业管理服务费自建设单位通知业主入住之日起乙方每月一日前开始向甲方按商铺建筑面积交纳物业管理服务费用； 

2、经营户应按时付清物业管理服务费，逾期未交，将每日加收物业服务费总额3‰的违约金。

如经营户长期不在莱芜银座城市广场经营或工作繁忙无法保证按时交费，可预交物业管理服务费。

3、业主出租房屋者可由业主或租用人交付，但若有拖欠，最终仍由业主承担。

管理费查询电话：

5648000

三、业主注意事项

（一）供水、供电、供冷和供暖

1、莱芜银座城市广场商铺内的供水、供电、中央空调等工作由相关能源部门供应，物业公司仅代为收缴费用。

2、商铺内的水、电、中央空调管线均经科学设计，精心安装，不可随意更改。

3、每户保证用电不超过最大限量，并注意尽量不要同时使用所有电器。

4、当商铺停止营业时，请关好门、水电和中央空调，以免发生意外。

（二）搬运物品事宜

1、不得影响他人正常经营，若妨碍他人经营给他人造成损失，由搬运物品的经营户承担全部责任。

2、搬运时，应将物品棱角用软细物质包装后搬运，搬运人员轻拿轻放，勿强推强拉，不得损坏其他物品和公共设施。

3、搬运完毕后请将包装废料清理干净。

4、为了您及莱芜银座城市广场全体经营户生命、财产的安全，请您不要将易燃、易爆、剧毒、放射性物品（属经营的商品除外）及各类政府查禁物品搬入莱芜银座城市广场之内。

5、搬出大件物品需拿业主身份证或复印件，到物业公司开取《放行条》后才能放行。

（三）公共秩序服务

物业公司在辖区派出所的指导和管理下，对莱芜银座城市广场的安全保卫工作采取多种措施严密管理。

除配备消防自动报警系统等先进的技术防范设施外，还有一支实施准军事化管理、素质过硬和作风优良的社区巡防队伍，对莱芜银座城市广场商铺各出入口及其他公共场地实施严密监视。

1、为了使莱芜银座城市广场商铺安全稳定，请您积极与物业公司配合建立完整的经营户资料，紧急联络资料更新时及时通知物业公司。

2、请您留意生活中的安全隐患。

如高空抛物、悬挂物品等，都可能对他人造成终身的伤害，所以请您务必教育、监督好自己及租户遵守文明公德。

3、请您爱惜并能熟练使用各类治安防范设备，并教育儿童切勿玩弄此类设备，以免造成设备失灵或人身伤害。

4、任何人不得私自占用或堵塞莱芜银座城市广场内的消防通道，以确保紧急状态下疏散通道的畅通。

5、莱芜银座城市广场内的消防设备和器材是确保全体业主生命财产安全的重要工具，请您切勿随意使用或挪动，特别是设在商铺内的消防设施。

6、如果发现有可疑人员和现象，请您及时通知物业公司或派出所。

（四）公共环境清洁服务

为了保持优美的居住环境，请经营户自觉遵守市容卫生的有关规定。

公共区域的卫生由物业公司统一清洁，但需要大家共同维护自觉爱护。

1、经营户请将生活垃圾袋装后放入公共垃圾桶内，切勿随意丢放在楼道及公共场所，以免给他人造成不便。

2、公共区域不准堆放任何杂物，并教导儿童不要随意乱画、乱涂、乱刻，禁止向下扔杂物、泼水等不文明现象。

3、爱护花草树木，不要向绿化带内乱扔烟头、果皮和纸屑；更不要随意践踏、破坏草坪，以免影响整体绿化环境。

（五）促销活动

为了促进各个商铺生意兴隆、品牌更有竞争力，提高各商铺收益和价值，物业公司将根据不同的季节、节日，联系有关品牌厂家及经营户，由有关品牌厂家及经营户在商业街内外举办各种促销活动。

（六）日常维修服务

1、特约服务

因物业管理费系对公共部位设备设施进行维护和修缮的，所以室内维修属于有偿（保修期之外）服务。

为了您的维修更加及时，物业公司聘请了专业维修人员，实行上门维修服务。

在商铺营业时间提供日常维修服务，非营业时间提供紧急维修服务。

2、服务项目及收费标准

物业公司将根据经营户需求及相关行业收费标准制定莱芜银座城市广场商铺服务项目及收费标准。

经营户经营率达到一定水平时，我们将予以公示。

（七）业主防止灾害及应急处理须知

1、财产及人身安全

（1）对自称为公共机构或政府机构的人员上门检查时，必须查验其证件。

（2）发现违法犯罪行为发生，必须保持镇定，及时联系物业公司，及时拨打报警电话110。

（3）商铺中若放有贵重财物，做好防范措施，必要时尽可能带走并妥善保管。

（4）停止营业时务必锁好全部门窗。

（5）经营户可与派出所联系安装防盗系统。

（6）切记！

如果钥匙遗失，请立即更换门锁。

2、火灾

（1）若发现火警，保持镇静，立刻拨打火警热线119并联系物业公司。

（2）切断电源总开关。

（3）打破消防警铃玻璃报警并通知邻居及顾客尽快逃离现场。

（4）保持冷静，确定逃生方向及安全门位置。

（5）切勿使用电梯，必须从楼梯逃生。

（6）若火势蔓延，应关闭通往失火现场的所有门窗，堵塞门窗缝隙以隔离控制火势，并逃到安全地带等待救援。

（7）出门前先以手触摸门板及门把手，感觉热烫时切勿开门。

（8）如被火焰或高热浓烟所围困时，谨记烟和热气流都是向上升腾的，接近地面的空气含氧量较高，温度也较低，故应蹲着身子或爬行逃生。

有可能的话，尽量用湿毛巾捂住口鼻，以免直接吸入浓烟。

（9）莱芜银座城市广场商业街公共地方设有灭火用具，住户应熟悉灭火器的位置和用法；在不熟悉灭火器的情况下，切勿乱用。

（10）当发生火警时，所有人都应该完全撤离火场，不能例外。

逃离火场的人员，须在指定的空旷地方聚集，不要到处乱跑及影响灭火和救援人员工作。

（11）发生火警时，应协助公安及消防人员阻止他人进入火场；在消防部门未宣布失火楼宇解禁之前，任何人员不得进入。

（12）在撤离物业或进行火警演习时，用户的贵重物品须自行负责照管。

最后离开的人必须锁门。

3、触电抢救

（1）关闭电源开关，或用木棒、竹杆、塑料棒等不导电的用具将电线、电器挑开，使触电者迅速脱离电源。

（2）切勿用身体接触触电者，以免自身触电。

（3）若发现心跳、呼吸微弱或停止，应立即拨打120同时就地进行人工呼吸和心脏按压，直至呼吸心跳恢复正常为止。

4、地震

（1）地震发生时应保持镇定，可躲在房屋中坚固部位（如墙角）或坚固的物品下面，防止受到伤害。

（2）远离窗户、玻璃隔板、书架或悬挂的物体。

（3）准备应付接连多次的余震。

（4）房屋如受到损坏，地震结束后及时通知物业公司。

5、水浸

（1）发生水浸时应立即切断电源和水源，把贵重物品移往高处。

（2）水浸之后尽快清除积水，避免对楼宇结构造成更大损害及影响环境卫生。

（3）加强治安防范，防止盗贼进入户内。

6、暴风雨雪

（1）关好所有门窗。

（2）尽量留在室内，以免被强风刮落的物体击伤。

（3）小心地面、路面湿滑，防止滑倒摔伤。

驾车人士应注意路况，请勿超速驾驶。

（八）法律法规、政府政策

本手册主要援引下列国家、地方法律法规及政府政策

《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第379号

临时管理规约

第一章总则

第一条　根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二条　本规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。

第三条　建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

第二章　物业基本情况

第四条本物业管理区域内物业的基本情况。

“莱芜银座城市广场”位于莱芜白金地段--文化路与鲁中大街交汇处，与市政府隔街相望。

项目占地14000，规划建筑面积8.3万平方米。

第五条　根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间等；

2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、中央空调、照明设施、消防设施、避雷设施等。

第六条　在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，尚未售出的房屋及其配套设施为建设单位所有，建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。

第三章　物业的使用

第七条　业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业，不得出现人为损坏物业的行为。

第八条　业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在经营、供电、供水、供热、供冷、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、室内声音控制等方面妥善处理与相邻业主的关系，不得占用楼道公用部位，不得将垃圾堆放在楼道内，不得高空抛物等。

第九条　业主应按设计用途使用物业。

因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业公司。

第十条　业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业公司，应按《莱芜银座城市广场二次装饰装修管理规定》的约定从事装饰装修行为。

第十一条业主应按有关规定合理使用水、电、中央空调等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十二条　业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

第十三条　本物业管理区域内禁止下列行为：

1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

2、占用或损坏物业电梯、通道、屋面、道路、停车场等共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

3、违章搭建、私设摊点；

4、在公共区域内随地吐痰或便溺，在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；

6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂广告牌、张贴未经物业公司认可的告示、涂改莱芜银座城市广场内的标示牌、刻画楼道等；

7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

8、更改房屋外立面；

9、未办理相关手续擅自施工，施工人员不遵守莱芜银座城市广场相应规定；

10、践踏、占用绿地，损坏、涂画园林建筑小品和花草树木；

11、法律、法规禁止的其他行为。

第十四条　经营须知：

1、应自觉遵守城市广场的有关管理规定，配合商业管理人员的管理服务；2、与物业公司签订《防火安全责任书》，积极落实安全管理规定，坚决

杜绝消防事故及各类安全隐患。

3、首层商铺除A101、A102、A103、A104、A105、A106、A108、A109、A110、A111、A112、A113临街外门外，其它区域的商铺严格遵守银座商城营业时间，同时物业公司每天封场，并对A101、A102、A103、A104、A105、A106、A108、A109、A110、A111、A112、A113内侧的店铺门加锁，同经营户一起锁、开门；

4、商户在使用物业期间应按合同约定的经营范围进行经营，不得擅自变更经营内容；

5、商铺是提供给商户经营的场地，不得在商铺内住宿，不得在商铺做饭；

6、自觉遵守经营法规，共同维护商城声誉及利益，不从事违法犯罪活动，不经营假冒伪劣商品；

7、经营过程中必须做到热情待客，服务周到，不允许有欺诈行为；

8、与银座商城连接门的开放时间与银座商城营业时间一致，商业街营业后与银座商城连接门首次的开放时间，视商铺装修、营业情况而最终确定。

经营户应每天按时开门营业，不提前关门歇业，保持一个良好的经营秩序和完整、美观的物业环境；

9、不超范围摆卖；

10、按时交纳各项费用；

11、所有商铺的供暖和供冷为中央空调，在开始供暖、供冷前15天必须将供暖及供冷使用费用按商铺建筑面积交齐，逾期不交费而使用的，我们将收齐全部费用并加收违约金。

如经营户不需供暖、供冷，需交纳公共区域供暖和供冷费用并填写暂不供暖、供冷承诺书，物业公司关闭其室内中央空调；中央空调的具体收费标准执行有关收费标准文件和规定；

12、银座城市广场商铺内的的电表为预付费插卡式电表，用水为后付费，每月抄表、收取一次；银座城市广场商业街的电梯、公共照明和一楼北门电风幕等公共用电以及清洁绿化等公共用水费用由全体商铺按各自建筑面积每月分摊并每月交纳；水电费用标准执行有关收费标准文件和规定；

13、若安装防盗门，必须统一安装到玻璃门内，且统一样式；若安装防盗窗，必须统一安装到玻璃窗内，且统一样式；

14、经营户的店面广告牌（标牌）安装到商铺门上方的指定位置，经营户负责管理维护，如有损坏，经营户及时更换，不得影响商业街的整理美观；经营户可以优先有偿使用房屋外墙和公共内墙广告牌，具体办法见《莱芜银座城市广场广告管理规定》；

15、积极参与建设单位、物业公司为旺铺而举办的各种活动，享受相应的权力并承担相应的义务；

16、经营户利用公共场地开展促销活动，事先必须报物业公司和相关部门同意后方可实施；

17、经营户车辆和商铺的送货车严格遵守《莱芜银座城市广场车辆管理规定》，不得占用商铺东侧的消防通道，对大件物品的搬出，实施放行条制度管理；

18、当遇到强台风暴时，请关闭门窗，固定易倒物品，防止水浸和损坏。

　第四章　物业的维修养护

第十五条　业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第十六条因维修养护物业（如疏通共用排水管道等）确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第十七条　发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主或相关业主不予配合的，物业公司可向相邻业主说明情况并经过签字后，在相关部门的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。